Rozhodla som sa realizovať svoj dom vo vlastnej réžii! Polona Senčar Otoničar

Prečo ste sa rozhodli pre stavbu domu vo vlastnej réžii?

Pre stavbu domu vo vlastnej réžii som sa rozhodla z dvoch dôvodov. Prvým je všeobecné presvedčenie, že stavba domu na kľúč je vo všeobecnosti drahšia, najmä ak ide o atypický projekt, aký som si sama vypracovala. Na druhej strane, správnym výberom zhotoviteľa a koordináciou realizácie môžete znížiť určité náklady a predovšetkým zabezpečiť požadovanú kvalitu. To bol primárny dôvod, samozrejme,  spolu s túžbou, aby som sa ako architektka bola prítomná pri samotnej realizácii a získala ďalšie vedomosti a skúsenosti, ktoré mi pomôžu pri nasledujúcich projektoch. Rozhodnutie stavať dom vo vlastnej réžii rozhodujúcim spôsobom ovplyvnila skutočnosť, že mám vlastnú firmu.

Dá sa pri súčasných predpisoch a technológiách ešte stavať vo vlastnej réžii?

Samozrejme. Dokonca by som povedala, že je to stále dominantný spôsob výstavby. Pre dobrý konečný výsledok je však čoraz dôležitejšia dobrá znalosť odboru s platnými normami a smernicami, ako aj procesu výstavby od začiatku do konca, od projektu až po realizáciu. Treba pochopiť, že takýto spôsob výstavby vyžaduje od investora veľa času, prakticky každý deň. Je to aj veľká zodpovednosť, pretože za správnosť celej realizácie zodpovedáte v konečnom dôsledku vy. Pre niekoho, kto nie je odborníkom v tejto oblasti alebo sa kvôli iným záväzkom nemôže výstavbe dostatočne venovať, je zrejme múdrejším rozhodnutím realizovať stavbu domu na kľúč.

Ktoré úlohy môžeme vykonať sami tak, aby sme zároveň minimalizovali fatálne chyby?

Osoba s dostatočnými vedomosťami a potrebnými nástrojmi si v zásade poradí s čímkoľvek. Nie je nič zlé, ak nejakú prácu urobíte sami, s pomocou profesionálov. Zastávam názor, že stavbu je najlepšie nechať na profesionálnych zhotoviteľov. Prečo? Jednak preto, lebo verím, že so skúsenosťami dokážu zabezpečiť lepšiu kvalitu a vyhnúť sa prípadným chybám.

A po druhé preto, že investovaný čas pri stavbe domu vo vlastnej réžii je väčšinou niekoľkonásobne väčší ako čas, ktorý na rovnakú úlohu potrebuje niekto, kto sa tomu venuje každý deň. Totiž cieľom výstavby domu vo vlastnej réžii je takmer bez výnimky znižovanie nákladov. Hoci sa väčšina tých, ktorí stavali dom vo vlastnej réžii môže pochváliť, koľko ušetrili, investovaný čas si prakticky nikto neváži. V mojom prípade, s dvoma malými deťmi a vlastnou firmou, nemohli sme vykonať ani  „jednoduchšie“ práce (napr. lepenie dosiek XPS na trámy).

Ako ste vyberali zhotoviteľov?

Takmer bez výnimky si zhotoviteľov vyberám na základe predchádzajúcej spolupráce, odporúčaní kolegov alebo odborníkov z iných oblastí. Veľmi mi záleží na tom, aby zhotovitelia boli zodpovední a musím povedať, že som bola veľmi spokojná s ústretovosťou vybraných zhotoviteľov. Z dôvodu väčšej flexibility pri vyjednávaní a dosiahnutí dohody volím radšej lokálnych zhotoviteľov, najmä pri prácach, ktoré si vyžadujú časté návštevy staveniska. Mala som napríklad veľmi dobré skúsenosti s elektroinštalatérom, ktorý sa bez predchádzajúcej dohody objavil na tvári miesta vždy, keď som ho potrebovala, aj na poslednú chvíľu. Samozrejme, pri výbere zhotoviteľa je dôležitá aj cena, no toto kritérium bolo rozhodujúce len v ojedinelých prípadoch.

Čo stavbu domu predražuje alebo ktoré predstavy o vlastnom dome by mali stavebníci najviac racionalizovať?

Cenu domu môžeme neobmedzene zvyšovať výberom luxusných vecí a materiálov. Taktiež príprava náročného terénu na stavbu domu môže predstavovať nečakane vysoké náklady. V podstate pri obmedzenom rozpočte je rozumné zvážiť racionalizáciu pôdorysu, okenných otvorov, dverí a nepravidelných tvarov. Pri pôdoryse sú dôležité dve veci. Rozlohu si treba plánovať podľa skutočných potrieb, rozľahlý pôdorys môže stavbu domu výrazne predražiť. V mojom dome som napríklad plánovala viac miestností na prízemí a iba časť na poschodí, čo následne znamenalo vyššie náklady na základovú dosku a strechu.

S oknami je vec jasná. Väčší počet okenných otvorov alebo väčšie okenné otvory automaticky znamenajú vyššie náklady na okná a tienenie. Nepravidelné geometrické tvary a detaily sú spravidla vždy drahšie. Pri kontrole nákladov je dôležitý aj pravidelný a kvalitný stavebný dozor. Asi sa všetci zhodneme na tom, že najlepšie je vyhnúť sa nákladom na opravu.

Ktorá časť investície je fixná? Je to plánovanie, kúpa a infraštruktúrne vybavenie pozemku, zhotovitelia, výber konštrukcie stavby, dokončovacie materiály, mechanické a iné inštalácie?

Z vlastnej skúsenosti môžem povedať, že pri stavbe murovaného domu je veľmi málo vecí so skutočne pevnou cenou. Povedala by som, že do tejto kategórie patrí len projektová dokumentácia. Cena infraštruktúrneho vybavenia pozemku môže byť však veľmi nepredvídateľná, pretože závisí od mnohých faktorov. Zhotovitelia vypracujú ponuky s odhadnutou pevnou sumou, ale konečná suma sa vždy vypočíta na základe realizácie.

Tu je odporúčanie. Zhotoviteľ by vám mal pred realizáciou podrobne vysvetliť, ako bude svoje služby účtovať. To platí najmä pre murivo. Napríklad, nepočítala som s tým, že pri montáži debnenia pre betónové steny sa nepočítajú otvory menšie ako určitá štvorcová plocha. To isté platí pre omietky a fasády. Taktiež je veľmi ťažké zistiť a vyhodnotiť všetky detaily v ponukách, preto má určite zmysel pri plánovaní rozpočtu brať do úvahy aj tých „10 % navyše“.

Odporúčanie: Zhotoviteľ by vám mal pred začiatkom prác podrobne vysvetliť, akým spôsobom účtuje svoje služby.

Existuje približná kalkulácia nákladov, aké sú náklady spojené s realizáciou jednotlivých fáz projektu?

Asi by sa dalo v určitom rozsahu odhadnúť, akú sumu peňazí treba vyčleniť na jednotlivé fázy projektu pri „priemernom“ dome, ale pri plánovaní investície by som sa na takéto odhady príliš nespoliehala. V našom prípade sme s manželom pred realizáciou pripravili pomerne presný rozpočet, z ktorého vychádzali aj podklady pre žiadosť o úver. Tým pádom táto fáza bola z pohľadu nášho angažmánu dosť náročná. Získali sme ponuky na hlavné veci a väčšinu z nich sme vyhodnotili pomocou skúseností kolegov alebo prieskumu na internete.

Aké rozhodnutia ste ako architektka urobili, aby ste minimalizovali náklady na stavbu svojho dom?

Pri plánovaní môjho domu som sa snažila robiť čo najmenej kompromisov. Cieľom bolo, aby dom bol presne taký, aký sme chceli, a nie najlacnejšie možné riešenie bytového problému. Zbytočné náklady som sa však snažila obmedziť optimalizáciou v niektorých oblastiach. Na začiatok som pripravila premyslený a realizovateľný koncepčný návrh, na základe ktorého v kancelárii Urh Arhitekti pod vedením Carmen Urh vypracovali projekt pre stavebné povolenie. Pri plánovaní som sa vyhla aj „drahým“ nefunkčným detailom a nepravidelným tvarom. Ako najväčšiu „úsporu“ však  musím vyzdvihnúť okná. Napriek trendu veľkých presklených plôch som to s oknami nepreháňala,  sústredila som sa skôr na optimálne osvetlenie a tienenie miestností.

Čo by ste poradili všetkým tým, ktorí realizujú podobné projekty?

Určite nemusím zdôrazňovať dôležitosť presného, precízneho odhadu hodnoty investície a dôležitosť finančného plánu. Postup výstavby, tipy, komplikácie a rozhodnutia môžu čitatelia sledovať na mojom instagramovom profile 4hisanadesni. Chcela by som poukázať na tri veci, ktoré nie sú v žiadnom prípade nové, ale myslím si, že sú kľúčové pre úspešný samostatný projekt:

1. Projekt musí v prvom rade vychádzať z čo najpremyslenejšieho a najpresnejšieho realizačného projektu. Neodporúčam „úspory“ v dokumentácii na realizáciu stavby, pretože na tvári miesta, na stavbe, sa ťažko rozhoduje o detailoch s celistvým pohľadom na projekt.
2. Tiež si myslím, že stavebný dozor je veľmi dôležitý. Stavebný dozorca bol skutočne nápomocný nielen pri kontrole kvality, ale predovšetkým radami a informáciami počas stavby domu. Preto moja rada znie: vyberte si stavebného dozorcu čo najskôr, najlepšie už v štádiu prípravy projektu pre realizáciu stavby a zbierania ponúk.
3. Pri stavbe domu vo vlastnej réžii treba počítať s veľkou investíciou vlastného času. Ak si to nemôžete dovoliť, zvážte možnosť najať si koordinátora alebo sa rozhodnite pre stavbu domu na kľúč.

Stretli ste sa počas samotného projektu s nejakými väčšími problémami a ako ste ich riešili?

Musím sa pochváliť, že zatiaľ pri výstavbe nenastali žiadne väčšie komplikácie. Možno, ak by som mala začať odznova, plánovala by som inak, ale iba nejaké detaily. Ďakujem za premyslený a presný realizačný projekt, pri príprave ktorého som spolupracovala nielen s projektantmi na vypracovanie dokumentácie na realizáciu stavby, ale aj s už vybranými vykonávateľmi stavebných a iných prác. Podarilo sa nám myslieť naozaj na všetko a eliminovať prípadné problémy ešte pred začiatkom stavby. Nestačí však iba kvalitný projekt, nevyhnutá je starostlivá kontrola procesu výstavby. Keďže som mala tú možnosť, bola som prakticky každý deň na stavbe a koordinovala som prácu zhotoviteľov. Dobrá znalosť projektu mi tiež umožnila v reálnom čase rozhodovať o detailoch realizácie stavby a možných optimalizáciách.

Ako dlho bude trvať realizácia projektu, od začiatku do konca, ako to odhadujete?

Určili sme, že bude trvať zhruba rok a pol. Je to pomerne rýchlo. Keďže s rodinou nie sme pod žiadnym časovým tlakom, mohla som stavbu domu zladiť s inými povinnosťami. Predovšetkým vždy uprednostňujem premyslené rozhodnutia pred rýchlou realizáciou.

Aké boli konečné náklady na váš projekt alebo koľko odhadujete?

Základný rozpočet sme si s manželom stanovili na 300-tisíc eur. Mysleli sme si, že plánujeme aj nejaké rezervy. Prvým veľkým dodatočným výdavkom je šopa a prístrešok, ktoré sme pridali na poslednú chvíľu, a neboli v rozpočte. Viaceré veci sme v tom zmysle podcenili, niektoré konkrétne. Napríklad, realizácia fasády bola drahšia, ako sa plánovalo. Napriek starostlivému posúdeniu investície sme na niektoré veci jednoducho zabudli (napr. infraštruktúrne vybavenie - vodovod a kanalizáciu máme 50 m a 80 m od pozemku). Momentálne to vyzerá tak, že do nasťahovania minieme okolo 370 000 EUR. V tom ešte nie sú zahrnuté náklady na úpravu záhrady, povedala by som, že bude treba približne 20 000 EUR. Na všetko bude treba zhruba 390 000 EUR.