Stavebné povolenie, realizácia stavby a zmien

Všetky zmeny stavby je potrebné konzultovať s projektantom stavby, ktorý v rámci vykonávania autorského dozoru sleduje realizáciu výstavby, tiež overuje, či sa stavba uskutočňuje podľa schválenej projektovej dokumentácie. Projektant musí overiť vhodnosť zmien a v prípade súhlasného stanoviska tieto zmeny zakresliť do projektovej dokumentácie.

1. Stavebné povolenie a zmena stavby pred dokončením

Stavbu možno užívať len na účel určený v stavebnom povolení. Ak v priebehu realizácie stavby dôjde k zmenám oproti projektovej dokumentácii, na základe ktorej stavebník získal stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby, je nutné tieto zmeny pred kolaudáciou stavby zakresliť do projektu a obrátiť sa na príslušný stavebný úrad a požiadať o povolenie zmeny stavby pred dokončením. 

Konanie o zmene stavby pred dokončením sa začne po doručení žiadosti príslušnému stavebnému úradu. Stavebný úrad za prítomnosti účastníkov žiadosť prerokuje a rozhodne o prípadných námietkach z ich strany.

Stavebný úrad vydá rozhodnutie, ktorým zmenu stavby povolí alebo zamietne. Podľa potreby môže stavebný úrad určiť ďalšie nové podmienky, ich splnenie bude predpokladom pre úspešný priebeh kolaudačného konania.

2. Stavebné povolenie a zmena vnútorného členenia miestností 

Určite mnohých zaujíma, či je potrebné získať nové stavebné povolenie, keď sa počas výstavby domu chcú vykonať zmeny, ktoré nie sú zahrnuté projektom a vonkajšie rozmery stavby zostanú nezmenené (zmení sa len vnútorné členenie miestností), alebo sa namiesto zastrešenej terasy plánuje urobiť izba pod strechou.

V prípade zmeny vnútorného členenia miestností je potrebné vypracovať zmenu projektu, ale o stavebné povolenie žiadať netreba. V kompetencii stavebného dozoru je povoliť drobné zmeny, úpravy vnútri, ktoré stavebný dozor môže zakresliť do projektu.

Ak ide o zmenu terasy na izbu, je potrebné požiadať stavebný úrad o zmenu projektu.

3. Stavebné povolenie a zmena projektu za iný

Ako postupovať v prípade, keď niekto má vydané právoplatné stavebné povolenie, a uvažuje o zmene projektu domu za celkom iný projekt? Je potrebné znova prejsť celým procesom potrebným na získanie stavebného povolenia, alebo je stavebný úrad oprávnený vydať nové povolenie na nový typ domu?

V prípade, že pôjde o výstavbu úplne iného typu domu, ktorý sa úplne líši od toho v stavebnom povolení, je potrebné všetko odznova absolvovať. Teoreticky je možné stavať úplne iný dom a neskôr, počas výstavby, alebo pred ukončením a kolaudáciou požiadať o zmeny stavby pred jej dokončením. Postup týkajúci sa zmeny stavby pred dokončením je predsa o niečo jednoduchší ako vybavovanie nového stavebného povolenia. Predsa však odporúčame nechať si poradiť od odborníkov, ako je najlepšie a najjednoduchšie v uvedenej situácii postupovať. 

4. Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia

Stavebníkom sa fyzická alebo právnická osoba stáva na základe právoplatného stavebného povolenia, ktoré na základe žiadosti vydá príslušná obec prostredníctvom svojho stavebného úradu, ktorá disponuje vlastníckym vzťahom k pozemku, pre ktorý bolo stavebné povolenie vydané.

Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia je možné uskutočniť niekoľkými spôsobmi: prevodom pozemku, na ktorom sa má stavba postaviť, zmluvou o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia alebo zmenou stavby pred dokončením. Každý z týchto spôsobov má však svoje výhody, nevýhody a limity.  

Na základe stavebného povolenia získaného v zmysle ustanovenia § 66 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) sa stavebníkovi povoľuje uskutočniť stavbu na určenom pozemku podľa predloženej projektovej dokumentácie, v súlade so záväznými podmienkami uvedenými v stavebnom povolení a za rešpektovania záväzných stanovísk iných orgánov. 

4.1. Prevod pozemku

Ak sa zmení vlastník pozemku, tak sa automaticky mení aj stavebník - osoba oprávnená a povinná zo stavebného povolenia. Ak je stavebník vlastníkom pozemku, na ktorom má stavba stáť a prevedie vlastníctvo k pozemku na tretiu osobu, táto tretia osoba sa stáva novým vlastníkom pozemku a stavebníkom z príslušného stavebného povolenia k stavbe, ktorá má na tomto pozemku stáť. Tento spôsob je všeobecne uznávaným spôsobom prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia a v praxi nevyvoláva žiadne problémy.

4.2. Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia na základe zmluvy

Druhý spôsob prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia tiež vyplýva zo znenia § 70 Stavebného zákona, avšak ide o prevod práv a povinností zo stavebného povolenia na základe zmluvy o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia za predpokladu, že stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, ale nakladá s iným právom k pozemku podľa § 139 ods. 1 Stavebného zákona (existuje nájomná zmluva, zmluva o vecnom bremene a práva vyplývajúce z vecných bremien, zmluva o budúcej kúpnej zmluve a podobne). 

Prax jednotlivých stavebných úradov je rôzna, môže sa líšiť nielen interpretácia, ale aj postupy pri vydávaní stavebného povolenia. Vždy je dobre kontaktovať príslušný stavebný úrad a preveriť si, či by bolo ochotný zmeniť stavebníka na základe dohody o postúpení práv a povinností medzi vlastníkom pozemku a želaným nástupcom stavebného povolenia. Ak stavebný úrad potvrdí, že táto zmena je možná, treba pripraviť dokument a uviesť údaje na základe právoplatného stavebného povolenia. Nachystaný dokument, spolu so zmluvou podpísanou zmluvnými stranami, je potrebné doručiť príslušnému stavebnému úradu, ktorý na základe žiadosti vydá potvrdenie o zaevidovaní zmeny stavebníka, ktoré možno použiť pri najbližšom podaní návrhu na zápis (vklad) do katastra.  

V prípade, ak stavebný úrad neumožní túto alternatívu (zmluvu o postúpení práv a povinností), jediná možnosť je zmena vlastníka pozemku na želaného nástupcu. Prevod práv k stavebnému pozemku z právneho predchodcu na právneho nástupcu je preto podmienkou prevodu práv zo stavebného povolenia.

4.3. Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia pomocou zmeny stavby pred dokončením

Na tento spôsobom sa primerane budú vzťahovať ustanovenia o stavebnom konaní. Výsledkom konania o zmene stavby pred dokončením je vydanie rozhodnutia o povolení zmeny stavby k rovnakej stavbe na rovnakom pozemku s tým, že ako stavebník už bude uvedená tretia osoba, čím fakticky dochádza k prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia za ingerencie štátnej moci.

Samotná prax stavebných úradov nie je vo vzťahu k zmluve o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia ustálená a každý stavebný úrad môže o druhom a treťom spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia rozhodnúť odlišne. Preto je vhodné si jednotlivé kroky vopred zvážiť.