Kroky od kúpy pozemku po začiatok výstavby

1. Vaše priania

1.1. Vytvorte si zoznam prianí

Všetko začína prianiami a vôľou uskutočniť ich. V prvom rade si treba položiť otázku, prečo vlastne chceme nový domov: z dôvodu rozrastania rodiny, zbližovania sa s prírodou... Toto budú východiská, ktoré si treba zapísať, a určite pomôžu aj architektovi, ktorého si najmete. Zamyslite sa nad tým, čo od domu očakávate a aký spôsob bývania vám vyhovuje – ste radšej vonku, vo vnútri, blízko mesta, v prírode... Urobte si zoznam ideálnych miestností, ktoré chcete mať vo svojom dome, a všetky podrobnosti o nich – napríklad kozub v obývačke, priamy vstup do kúpeľne zo spálne, obývacia izba s východom na terasu...

1.2. Zapíšte si svoje zámery 

Prihliadať treba na potreby a záľuby všetkých členov rodiny – napr. ak lyžuje celá rodina, budete potrebovať priestor na uloženie všetkého lyžiarskeho vybavenia. Môžete si vybrať medzi klasickou výstavbou, kde sa vašim želaniam medze nekladú, alebo si môžete vybrať zo širokej ponuky montovaných domov. Viac o výhodách a nevýhodách rôznych spôsobov výstavby určite napíšeme v niektorom z nasledujúcich článkov.   

2. Umiestnenie

2.1. Venujte pozornosť umiestneniu stavby na pozemok

Lokalita pozemku je takmer najdôležitejšia, keďže ovplyvní mnoho ďalších faktorov kvality bývania. Jedným z kľúčových faktorov je orientácia pozemku a oslnenie –  odporúča sa otvorenosť na východ, juh alebo západ, vyhnite sa však pozemkom orientovaným na sever. Skúste predpovedať, koľko hodín slnečného svetla budete mať denne a či budete mať aj trochu slnka v zime. Slnečné lúče a teplo dokážu s každým človekom urobiť doslova čary, slnko vplýva nielen na náladu, ale aj na spotrebu energie!

Pozornosť venujte napríklad takým veciam, ako je prístup k hlavným cestám a blízkosť verejných inštitúcií (zdravotnícke ustanovizne, školy, materské školy...), obchody. Pozemok musí mať riadny prístup k miestnej ceste a musí byť všetku infraštruktúru (voda, elektrina, telefón, kanalizácia...).

2.2. Kúpte si pozemok s kompletnou infraštruktúrou

Ak zvažujete kúpu konkrétneho pozemku alebo výstavbu na konkrétnom pozemku, jedna z prvých vecí, ktorú si treba zabezpečiť je územnoplánovacia informácia (ÚPI). Žiadosť o vydanie územnoplánovacej informácie môžete podať na obecnom úrade. Je to dokument, ktorý vám poskytne základnú informáciu o tom, či je daný pozemok stavebným pozemkom, resp. aký je možný účel využitia pozemku podľa platného územného plánu. ÚPI obsahuje presné požiadavky, ktoré sa na budúcu zástavbu vzťahujú, ako napr.: maximálne možné percento zastavanosti pozemku, maximálna zastavaná plocha objektu, maximálny prípustný počet podlaží, minimálny podiel zelene. Ak máte možnosť, kúpte si pozemok s kompletnou infraštruktúrou, ušetríte tým veľa nákladov.

Stavbu rodinného domu alebo inej stavby možno umiestniť na nejaký pozemok len na základe územného rozhodnutia. Hlavnou podmienkou na získanie územného rozhodnutia o umiestnení stavby je to, aby navrhovaná stavba bola v súlade s územným plánom obce. Preto si treba overiť, či na základe územného plánu obce na vami vybranom pozemku môžete realizovať váš zámer. Územný plán je záujemcom k dispozícii na obecnom úrade, prípadne na niektorom z mapových portálov. Ak obec nedisponuje územným plánom, je potrebné na obecnom úrade podať žiadosť o podmienkach zástavby v takom území.

Po rozhodnutí o kúpe pozemku a vybavení všetkých relevantných papierov budete potrebovať snímku stavu pozemku, resp. geodetické zameranie.

Geodetické zameranie slúži architektovi ako mapový podklad pre vypracovanie projektu stavby.  

3. Hľadanie architekta a vypracovanie koncepčného návrhu

3.1. Najmite si dobrého architekta

Máte spísané želania, ste vlastníkom pozemku, máte územnoplánovaciu informáciu a geodetické zameranie. Je načase nájsť si autorizovaného architekta, ktorý vám vypracuje projektovú dokumentáciu na získanie stavebného povolenia. Ak ste sa rozhodli pre montovaný dom, dokumentáciu zvyčajne vyhotovuje firma, ktorá domy ponúka. Ak ste sa rozhodli pre klasickú stavbu, môžete si vybrať typové riešenie alebo originálny návrh vypracovaný architektom.

Typové projekty sú lacnejšie, ale umožňujú len veľmi malé úpravy. V mnohých prípadoch nevyhovujú pozemku a nevyužívajú naplno jeho potenciál. 

3.2. Koncepčný návrh

Architekt najskôr vytvorí koncepčný návrh. Koncepčný návrh je podkladom, na základe ktorého potom architekt v súlade s vašimi zámermi vypracuje podrobnejšie projekty alebo dokumentáciu potrebnú pre stavebné povolenie. Koncepčný návrh obsahuje pôdorysy a rezy s usporiadaním všetkých miestností a umiestnením stavby na pozemku, no konštrukcia ešte nie je bližšie definovaná a rozmery jednotlivých miestností sa ešte dajú meniť. Po schválení koncepčného návrhu nasleduje vypracovanie podrobnejšieho projektu na získanie stavebného povolenia a dokumentácie skutočného realizovania stavby.

3.3. Koncepčný návrh predstavuje malé percento z hodnoty investície

Vzhľadom na to, že koncepčný návrh predstavuje malé percento z hodnoty investície (zvyčajne ide o 2 až 3 %) a má rozhodujúci vplyv na výsledný vzhľad domu a komfort bývania, odporúčame Vám rozhodnúť sa pre individuálny projekt. Tu je kľúčové najať si kvalitného architekta, pretože na trhu je veľa zlých odborníkov v tejto oblasti, ktorí ponúkajú veľmi lacné individuálne projekty, otázna je aj kvalita týchto projektov. Vyhľadajte si referencie architektov, choďte na pohovor aspoň s tromi, ktorí by vám mali pripraviť ponuky, a potom sa rozhodnite pre ponuku, ktorá vás najviac presvedčila. Cena by však nemala byť jediným kritériom, ktoré rozhoduje o tom, pre ktorý projekt sa rozhodnete.   

Keď sa rozhodnete pre projekt a s architektom podpíšete zmluvu o projektovej dokumentácii, začína sa proces plánovania. Dobrý architekt by mal zohľadniť vaše želania a jasne vám vysvetliť, čo je možné a čo nie na základe územnoplánovacej informácie. V súlade s vašimi prianiami a prípadnými obmedzeniami vám pripraví nejaké koncepčné riešenia, ktoré potom na jednom stretnutí alebo viacerých stretnutiach spoločne doplníte a rozpracujete.

Moderné softvérové ​​nástroje umožňujú 3D vizualizáciu budúceho domu, takže nápad už môže vyzerať na 90 % rovnako ako finálny návrh. Komunikácia medzi vami a architektom musí byť neustála.

4. Príprava projektovej dokumentácie, získanie stavebného povolenia

Koncepčné riešenie je podkladom pre vypracovanie projektovej dokumentácie potrebnej na získanie stavebného povolenia. O to sa musí postarať autorizovaný architekt.

4.1. Projektová dokumentácia pre stavebné povolenie (DSP)

Dokumentácia pre stavebné povolenie (DSP) je určená na vedenie konania na príslušnom správnom útvare, ktorý Vám na základe vypracovanej dokumentácie a po zaplatení správneho poplatku vydá stavebné povolenie na konkrétnu stavbu. Projektová dokumentácia pre stavebné povolenie obsahuje povinné a dodatočné náležitosti: 

• Sprievodná správa – stručne opisuje každú z nasledovných častí projektu, technická správa
• Architektonicko-konštrukčný návrh stavby s umiestnením na pozemok v zmysle územného rozhodnutia, výkresová časť: situácia, základy, pôdorysy podlaží, pôdorys strechy, rezy, pohľady
• Projektové hodnotenie – tepelno-technické posúdenie stavby, určuje energetickú triedu stavby
• Statický posudok – posudzuje statiku jednotlivých stavebných konštrukcií
• Projekt požiarnej ochrany – rieši požiarnu odolnosť všetkých materiálov vrátane opisu požiarnych odstupov a úsekov
• Zdravotná technika – zahŕňa domové rozvody vody a kanalizácie vrátane prípojok
• Elektroinštalácia – v tejto časti projektu je riešený návrh elektrickej prípojky, bleskozvod, uzemnenie... 
• Vykurovanie 
• Rozpočet stavby
• Projekt organizácie výstavby

Ak je projektová dokumentácia pre stavebné povolenie neúplná, správny orgán požiada o zmenu alebo doplnenie. Ak je dokumentácia úplná, vydá stavebné povolenie.

4.2. Projekt pre realizáciu stavby – realizačný projekt (DRS)

Architekt následne vypracuje dokumentáciu na realizáciu stavby (DRS) s podrobnými plánmi a realizačnými detailmi, ktoré zhotoviteľ potrebuje pre úspešnú stavbu. Na základe tejto dokumentácie vie zhotoviteľ vypracovať aj predbežný rozpočet. Ak všetko pôjde ako má, celý proces vypracovania koncepčného riešenia, projektovej dokumentácie a získania stavebného povolenia trvá 3 až 6 mesiacov. Potom môžete začať stavať svoj nový dom.