Stavba domu na kľúč alebo svojpomocne

1. Stavba domu na kľúč

1.1. Čo znamená stavba domu na kľúč?

Stavba domu na kľúč znamená, že stavbu svojho domu zveríte vybranej stavebnej firme, teda profesionálnemu zhotoviteľovi, ktorý sa postará o všetkých subdodávateľov a plánuje, riadi a dohliada na priebeh stavebných prác. To znamená, že má na starosti realizáciu všetkých piatich stavebných fáz a zákazníkovi odovzdá kompletne hotový dom – so zhotoviteľom je možné dohodnúť sa, že bude mať na starosti aj zariadenie interiéru a úpravu okolia – zákazník sa nakoniec nasťahuje len s osobnými vecami.

Stavba na kľúč znamená aj to, že všetky stavebné a dokončovacie práce realizujú vysokokvalifikovaní pracovníci stavebných firiem. V takom prípade pri stavbe domu nie je potrebná pomoc príbuzných, susedov a známych.

1.2. Stavba domu na kľúč – výhody

Najzrejmejšou výhodou, ktorú ponúka stavba domu na kľúč, je samozrejme prenos všetkých povinností a zodpovedností na inú osobu. Samozrejme, musíte sa zapojiť do procesu výstavby a rozhodovania, ale vaša účasť je minimálna, môžete byť spokojní v tom zmysle, že ste prácu prenechali profesionálom, ktorí vedia, čo robia. Nemusíte sa zaoberať ani harmonogramom, ani hľadať majstrov a vyjednávať s nimi.

Nakoľko sa na výstavbe podieľajú väčšie a menšie stavebné firmy a remeselníci, stavba bude kvalitná a so zárukou, pretože všetci pracujú koordinovane, presne podľa projektu a práce vykonávajú kvalifikovaní pracovníci pod dohľadom odborníkov. Kvalita takejto stavby je teda neporovnateľná so stavbou realizovanou svojpomocne.

1.3. Stavba domu na kľúč – nevýhody

Ako všetko, aj stavba domu na kľúč má určité nevýhody, hoci ponúka mnoho výhod. Najviditeľnejšou nevýhodou sú o niečo vyššie náklady na stavbu, keďže hlavný zhotoviteľ berie províziu. Je však úplne jasné, že by si svojpomocná stavba domu vyžadovala vaše stopercentné nasadenie a výsledok by pravdepodobne bol menej kvalitný.

2. Fázy výstavby a výstavba domu na kľúč

Aby ste pochopili, čo znamená výstavba domu na kľúč, musíte najprv vedieť, ktoré fázy výstavby existujú. Stavba každého domu pozostáva z piatich fáz výstavby:

1. fáza výstavby: prípravné práce a výkop stavebnej jamy spolu s vyhotovením základov,
2. vyhotovenie betónovej dosky (v suteréne domu),
3. betónová alebo drevená konštrukcia budovy a strecha domu,
4. rozvod a montáž inštalácií a montáž okien a dverí,
5. dokončenie domu: obkladačské, parketárske a maliarske práce.

Stavba domu na kľúč prakticky znamená, že sa do kompletne hotového domu môžete nasťahovať. Musia byť položené všetky parkety a iné podlahové krytiny, všetka keramika, inštalované vypínače a zásuvky, ako aj iné dokončovacie prvky.

Podľa tohto systému nie je potrebné nič okrem nábytku a osvetlenia, pretože je inštalovaná aj sanitárna keramika a vybavenie.

3. Ako dlho trvá výstavba domu na kľúč?

Ako dlho trvá výstavba domu od výkopu až po nasťahovanie v značnej miere závisí od spôsobu výstavby a vášho rozhodnutia, akým spôsobom sa výstavba bude realizovať. Klasický murovaný dom býva postavený za 10 až 12 mesiacov. S využitím rôzneho vybavenia a dobrej organizácie môže byť dom na kľúč hotový asi o mesiac skôr. Ďalší mesiac je potrebný na zariadenie domu. Iná situácia je pri montovanej výstavbe, kde všetko prebieha oveľa rýchlejšie. Výstavba montovaného domu na kľúč, ktorá je tiež bežnou praxou zhotoviteľov, trvá od 5 do 6 mesiacov.

4. Stavba domu na kľúč – náklady

Cena stavby domu na kľúč sa pohybuje v rozmedzí od 850 do 1250 EUR/m2 za murované domy. Montované domy sú o 10 až 15 % drahšie. Takže priemerná cena montovaného domu sa pohybuje medzi 900 až 1400 EUR/m2.

Existuje názor, že výstavba na kľúč je oveľa drahšia. Mnohí sú toho názoru, že pri výstavbe domu svojpomocne ušetríme veľa peňazí. Pravda je niekde uprostred.

5. Možnosti výstavby na kľúč

5.1. Stavba domu na kľúč pod dohľadom stavebnej firmy

Najlepšou voľbou sú stavebné firmy, ktoré majú viac ako 10 zamestnancov a príslušné certifikáty a referencie. Takéto firmy môžu prevziať realizáciu všetkých fáz výstavby až po dokončenie vášho domu. Takto podstúpite najmenšie riziko a konečná cena môže byť o 5 % vyššia ako pri svojpomocnej výstavbe domu.

5.2. Inžiniering stavieb

Firmy, ktoré sa zaoberajú inžinieringom, organizujú výstavbu spolu so subdodávateľmi namiesto vás. Inžiniering stojí od 5 do 10 % z celkovej hodnoty investície a za stavebné práce, ktoré vykonávajú  zhotovitelia, platíte sami. Tento spôsob je transparentný, no následne môžu vyžadovať dodatočné provízie od subdodávateľov. Ďalší spôsob je zaplatiť celú sumu firme zaoberajúcej sa inžinieringom, pričom cena môže byť konečná alebo sa môžete dohodnúť na nákladoch súvisiacich s riadením projektu.

5.3. Stavba domu na kľúč a stavebný dozor

V prípade, že chcete ísť strednou cestou a znížiť riziká a zároveň byť prítomný pri výstavbe a finančnom pláne, odporúčame vám najať si dobrého stavebného dozorcu. Môžete ho získať už za 1000 EUR, avšak, takáto služba nebude pre vás výhodná, pretože bude len občas a z diaľky dozerať na vašu stavbu. Za dobrý stavebný dozor zaplatíte 1500 EUR a viac, za kompletný balík služieb stavebného dozoru, vrátane pomoci pri hľadaní dodávateľov 3500 EUR. Ak chcete mať dozor aj pri dokončovacích stavebných prácach, bude sa celková cena dozoru pohybovať v rozmedzí 5000 až 7500 EUR.

6. Svojpomocná stavba domu

6.1. Čo je to svojpomocná stavba domu?

Ide o veľmi široký pojem, preto ho treba najskôr zúžiť a objasniť. Svojpomocná výstavba je proces výstavby domu, kde investorom je fyzická osoba a samotná výstavba je realizovaná za pomoci príbuzných, susedov a známych. To znamená, že sa sami musíte angažovať v súvislosti s vypracovaním projektov, získaním potrebných povolení, vyhľadávaním  zhotoviteľov a remeselníkov, sami s nimi vyjednávať. Nakoniec, vy nesiete zodpovednosť za výdavky a kvalitu.

V zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v platnom znení (stavebný zákon) v § 44 – Uskutočňovanie stavieb sa uvádza, že:

„(1) Stavbu a jej zmenu môže uskutočňovať len právnická osoba alebo fyzická osoba oprávnená na vykonávanie stavebných prác podľa osobitných predpisov a vedenie uskutočňovania stavby vykonáva stavbyvedúci.

(2) Jednoduché stavby a ich zmeny môže uskutočňovať stavebník sám pre seba svojpomocou, ak vedenie ich uskutočňovania vykonáva stavebný dozor. Na uskutočňovanie jednoduchých stavieb a ich zmien [§ 139b ods. 1 písm. b) a c)], drobných stavieb a ich zmien svojpomocou stačí, ak stavebník zabezpečí odborné vedenie ich uskutočňovania osobou, ktorá má vysokoškolské vzdelanie stavebného smeru alebo architektonického smeru alebo odborné stredoškolské vzdelanie stavebného smeru a najmenej tri roky praxe v odbore (ďalej len „kvalifikovaná osoba“), ak sám nespĺňa uvedené požiadavky.“

6.2. Svojpomocná výstavba – výhody

Najviditeľnejšou výhodou svojpomocnej výstavby sú o niečo nižšie náklady, keďže nemáte angažovanú žiadnu stavebnú firmu ani dozor, ktorý by celú stavbu viedol a samozrejme aj kalkuloval. Ďalšou výhodou je, že si môžete najať známych zhotoviteľov a remeselníkov, ktorí sú určite cenovo výhodnejší ako stavebná firma, ktorá by realizovala výstavbu domu na kľúč.

6.3. Svojpomocná výstavba domu – nevýhody

V prípade, že sa rozhodnete pre svojpomocnú výstavbu domu, pretože chcete ušetriť alebo  možno máte nejaké skúsenosti v oblasti stavebníctva, bude to pre vás znamenať predovšetkým veľa povinností, vynaloženého úsilia a času. Ak chcete poznať všetky novinky v oblasti stavebných technológií a predpisov, budete potrebovať rozsiahlejšie vzdelávanie. Ak si spočítate všetky hodiny strávené na stavbe, rýchlo zistíte, že takýto výkon by si vyžadoval tri mesiace práce na plný úväzok. Svojpomocnou výstavbou by ste síce finančne ušetrili 5 % z investície, prišli by ste však o cca 500 pracovných hodín. Navyše, svojpomocná výstavba nezaručuje rovnakú kvalitu ako výstavba domu na kľúč, možné sú konštrukčné chyby, ktoré určite bude v budúcnosti potrebné riešiť, čo si bude vyžadovať dodatočné náklady a čas. Preto vám úprimne odporúčame na výstavbu domu angažovať odborníkov.

7. Svojpomocná výstavba domu – cena

Svojpomocná výstavba domu je o niečo lacnejšia ako výstavba domu na kľúč. V priemere sú konečné náklady asi o 10 % – 15 % nižšie.