Odhad hodnoty nehnuteľnosti

1. Čo znamená odhad hodnoty nehnuteľnosti?

Odhad hodnoty nehnuteľnosti je určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Znalci v odbore stavebníctva,  zaoberajúci sa odhadom hodnoty nehnuteľnosti, vypracúvajú znalecké posudky na odhad hodnoty nehnuteľností, určujú hodnotu bytov, rodinných domov, pozemkov. Znalecký posudok je založený na objektívnych skutočnostiach, presnom hodnotení, údajoch a skúsenostiach.

Na hodnotu každej nehnuteľnosti vplýva jej poloha v obci (meste), trh s nehnuteľnosťami, súčasný stav nehnuteľnosti, druh nehnuteľnosti a jej príslušenstvo (vybavenosť), umiestnenie bytu v bytovom dome… Nemenej zanedbateľnými sú pracovné možnosti, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Prihliada sa i na kvalitu životného prostredia. Dôležité sú aj možnosti zmeny v zástavbe, ďalšie rozšírenie a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti. Rozlišujeme formálne a neformálne ohodnotenie nehnuteľností

1.1. Neformálne ohodnotenie

Pri neformálnom hodnotení v skutočnosti ide o stanovenie hodnoty nehnuteľnosti na základe  intuície, resp. skúsenosti. Využíva ho veľká časť účastníkov na realitnom trhu.

1.2. Formálne stanovenie hodnoty

Formálne určenie hodnoty nehnuteľnosti vykonávajú odborníci. Založené je na výsledkoch zberu a analýzy informácií z realitného trhu. Znalci zaoberajúci sa odhadom ceny nehnuteľnosti pri svojej práci používajú rôzne štandardy, na základe ktorých nakoniec vydajú písomné hodnotenie (znalecký posudok).

2. Účel odhadu hodnoty nehnuteľností

Účely, na ktoré sa hodnotenie vykonáva, môžu byť rôzne. Môžu to byť potreby vlastníka, obchodné potreby alebo rôzne iné účely. Hodnota nehnuteľností pre potreby vlastníka (majiteľa) sa robí hlavne z dôvodu výmeny, kúpy alebo predaja. Na účely podnikania sa hodnota nehnuteľnosti stanovuje v prípade prenájmu, predaja alebo kúpy nehnuteľností, sprostredkovania v oblasti realitného marketingu, výstavby, záložného práva, poistenia, finančného výkazníctva a iných potrieb. Hodnota nehnuteľnosti sa určuje aj v prípade bankrotu, zlúčenia, zániku určitej spoločnosti, overenia primeranosti investície alebo súdneho sporu.

3. Druhy hodnôt nehnuteľností

Keď ide o stanovenie hodnoty nehnuteľnosti, každá nehnuteľnosť má iné hodnoty, ktoré sa oceňujú. Rovnaká nehnuteľnosť môže mať  v ten istý deň niekoľko rôznych hodnôt v závislosti od účelu ocenenia.

Aké druhy hodnôt nehnuteľností existujú?

3.1. Hmotná hodnota

Hodnota nákladov v skutočnosti predstavuje hodnotu prác, stavebných a iných materiálov použitých na výstavbu nehnuteľnosti, nezahŕňa však hodnotu pozemku. 

3.2. Trhová hodnota (IVSC)

Pod pojmom trhová hodnota rozumie sa odhadovaná suma peňazí, najpravdepodobnejšia cena, za ktorú je možné danú nehnuteľnosť predať, resp. kúpiť.

3.3. Predajná hodnota

Predajná hodnota je trhová hodnota (cena) znížená o náklady na predaj. Patria sem dane, poplatky, provízie a ďalšie.

3.4. Reálna hodnota

Reálna (skutočná) hodnota je pojem používaný v účtovníctve a má podobný význam ako trhová hodnota nehnuteľností.

3.5. Účtovná hodnota

Účtovná hodnota je hodnota vykazovaná v účtovnej závierke (súvaha, výkaz ziskov a strát) po odpočítaní opráv a akumulovaných strát zo zníženia hodnoty aktíva.  

3.6. Hodnota nájmu (použitia)

Toto je hodnota, ktorá sa odhaduje na základe veľkosti a rýchlosti vrátenia peňazí, ktoré môže získať osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť.

3.7. Hypotéka – hodnota založenej nehnuteľnosti

Hypotéka sa rovná trhovej hodnote nehnuteľnosti, s výnimkou prípadov, keď sú pri predaji nehnuteľnosti stanovené určité obmedzujúce okolnosti, napríklad obmedzený čas predaja.

3.8. Poistná hodnota

Poistná hodnota je hodnota, ktorú stanovil poisťovateľ na základe vstupných údajov, ktoré uviedol poistník.  

3.9. Likvidačná hodnota

Likvidačná hodnota je čistá hodnota (nehnuteľností, vybavenia, inventára) vypočítaná pri likvidácii majetku spoločnosti (firmy),  pri zániku jej činnosti a hodnota predaného majetku. Táto hodnota je zvyčajne nižšia ako účtovná alebo trhová hodnota, ale vyššia ako záchranná hodnota. Majetok sa počas likvidácie predáva so stratou.

3.10. Investičná hodnota

Investičná hodnota je hodnota, ktorú by investor (kupujúci) bol ochotný zaplatiť za nehnuteľnosť. Táto hodnota je vždy vyššia ako trhová cena.