Znalecký posudok nehnuteľností, Bratislava.

Často kladené otázky súvisiace s odhadom hodnoty nehnuteľností

Je potrebné pred predajom nehnuteľnosti vypracovať znalecký posudok?

Predpredajné ocenenie nehnuteľnosti nie je potrebné, ale môže byť veľmi užitočné. Odhad hodnoty nehnuteľnosti vám môže pomôcť určiť vhodnú predajnú cenu s prihliadnutím na podmienky na trhu, stav nehnuteľnosti a ďalšie faktory. Správnym ocenením nehnuteľnosti môžete zlepšiť svoje šance predať nehnuteľnosť za správnu sumu a znížiť riziko podhodnotenia alebo nadhodnotenia. 

Čo ovplyvňuje ocenenie nehnuteľností?

Hodnotu nehnuteľnosti ovplyvňuje predovšetkým geografická poloha, resp. lokalita nehnuteľnosti, ktorá je určite jedným z najdôležitejších faktorov pri odhade jej hodnoty. To zahŕňa blízkosť mestských centier, infraštruktúru, školy, obchody, prírodné krásy atď. Dôležitými faktormi, ktoré ovplyvňujú hodnotu tej-ktorej nehnuteľnosti, sú aj veľkosť nehnuteľnosti, počet izieb, dispozícia a funkčnosť izieb a samozrejme celkový stav nehnuteľnosti, ktorý sa vzťahuje na údržbu, opravy, renovácie, vek a ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti. Rovnako tak hodnotu nehnuteľnosti ovplyvňujú aj špeciálne prvky akými sú výhľad, záhrada, bazén, garáž, vybavenie či doplnkové stavby. Vyššie ceny sú, samozrejme, bez ohľadu na všetky spomenuté náležitosti, vždy pri nehnuteľnostiach v lokalitách, kde je z toho či onoho dôvodu vysoký dopyt.

Kto môže vykonať odhad hodnoty nehnuteľnosti?

Ocenenie nehnuteľnosti môže vykonať kvalifikovaný a nezávislý odhadca nehnuteľností. Odhadcov zvyčajne vymenúvajú kompetentné inštitúcie, sú nimi realitní poradcovia alebo právnické osoby špecializujúce sa na oceňovanie nehnuteľností.

Potrebujem viacerých odhadcov, aby som získal presný odhad hodnoty nehnuteľnosti?

Pre väčšiu spoľahlivosť odhadu hodnoty môžete získať odhady od viacerých odhadcov nehnuteľností, najmä ak ide o dôležitú a komplexnú nehnuteľnosť.

Aké metódy oceňovania nehnuteľností existujú?

Najčastejšie sa používa porovnávacia, príjmová a nákladová metóda. Porovnanie je založené na porovnaní predajných cien podobných nehnuteľností v blízkom okolí. Odhadca porovnáva predajné ceny porovnateľných nehnuteľností a na základe týchto informácií určí hodnotu oceňovanej nehnuteľnosti. Príjmová metóda sa používa najmä na posúdenie hodnoty investičných nehnuteľností, akými sú bytové komplexy, obchodné centrá alebo kancelárske priestory. Základom metódy je očakávaný peňažný tok, ktorý nehnuteľnosť v budúcnosti vytvorí. Nákladová metóda je založená na odhade nákladov, ktoré by boli potrebné na obnovu alebo výmenu nehnuteľnosti. Zohľadňujú sa stavebné náklady, úpravy, odpisy a ďalšie faktory.

Aké sú zákonné ustanovenia týkajúce sa oceňovania nehnuteľností?

Legislatíva o oceňovaní nehnuteľností sa môže v jednotlivých krajinách a regiónoch líšiť. Mnohé jurisdikcie majú zákonné ustanovenia upravujúce postupy a požiadavky na oceňovanie nehnuteľností. Tieto požiadavky sa týkajú kvalifikácie odhadcov, použitých metód oceňovania, vykonania odhadu, resp. vyhotovenia znaleckého posudku, povinnosti aktualizovať posudky a ďalších dôležitých aspektov.

Kedy je ocenenie nehnuteľnosti nesprávne?

Ocenenie nehnuteľnosti možno považovať za nesprávne, ak došlo k chybe pri zbere a interpretácii údajov. Ocenenie tiež nie je adekvátne, ak odhadca nie je dostatočne oboznámený so všetkými špecifikami trhu a nezohľadňuje miestne trendy na trhu, ponuku a dopyt a iné špecifické faktory. To môže viesť k nesprávnemu odhadu hodnoty nehnuteľnosti. Rovnako nie je dobré, ak odhadca neberie do úvahy výstavbu budov a infraštruktúry v najbližšom období, napríklad ak obec plánuje zmeniť účel alebo ak stavia novú školu, obchody, zastávky MHD a podobne.

Môžem zvýšiť hodnotu svojej nehnuteľnosti?

Áno, existuje niekoľko spôsobov, ako môžete skúsiť zvýšiť hodnotu svojej nehnuteľnosti. Renovácia, obnova, adaptácia, nadstavba, prístavba, resp. vylepšenie akéhokoľvek druhu môžu zvýšiť atraktivitu a funkčnosť nehnuteľnosti, čo sa môže premietnuť do vyššej hodnoty. Pozitívny vplyv na dojem a hodnotu nehnuteľnosti môže mať aj starostlivosť o upravené okolie, vrátane záhradných plôch, terás či dvora. Dôležité je tiež investovať do zlepšenia infraštruktúry, vzťahuje sa to na elektroinštalácie, kúrenie, vetranie, vodovodné a kanalizačné systémy. A v neposlednom rade – aj keď lokalitu nehnuteľnosti zmeniť nemôžete, oplatí sa spoznať a zdôrazniť jej výhody, akými sú blízkosť školy, škôlky, zdravotného strediska, doplnkových služieb (obchody, reštaurácie...), zelených plôch, detských ihrísk, zastávky MHD a podobne, pretože to môže ovplyvniť hodnotu vašej nehnuteľnosti.

Môžem predať nehnuteľnosť za inú cenu ako je cena odhadnutá?

Môžete si úplne slobodne určiť inú predajnú cenu, ako uznáte za vhodné. Odhad hodnoty je len orientačný a predajná cena sa nemusí presne zhodovať s odhadnutou hodnotou nehnuteľnosti. Je však dôležité mať na pamäti, že pokus o predaj za neúmerne vysokú cenu môže ovplyvniť nezáujem potenciálnych kupcov.

Kde sú najvyššie ceny nehnuteľností na Slovensku?

Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú celoplošne, avšak pokiaľ ide o jednotlivé kraje, nie je tento nárast rovnaký. Samozrejme, v roku 2022 najviac za vlastné bývanie bolo treba zaplatiť v Bratislavskom kraji, resp. v Bratislave v lukratívnych častiach mesta. Výrazný rast cien nehnuteľností bol zaznamenaný aj Košickom kraji. Medzi kraje s najnižšou priemernou cenou patril Banskobystrický a Nitriansky kraj. Treba však pripomenúť, že aj bývanie za milióny je realitou aj na Slovensku.  Na cenu nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v rôznych kútoch Slovenska, vplýva prestížna lokalita, dizajnová záhrada, rozprávkový výhľad, súkromný wellness, väčší počet kúpeľni a podobne.

Rastú ceny nehnuteľností?

Áno, všeobecný trend poukazuje na rast cien nehnuteľností z dlhodobého hľadiska, takže nehnuteľnosti predstavujú výbornú investíciu aj napriek občasným poklesom cien nehnuteľností. Prognózy ukazujú, že tento trend bude pokračovať aj v budúcnosti.