1. Čo potrebujeme vedieť o stavbe domu

Spomedzi rôznych spôsobov výstavby preferujú Slováci výdtavbu klasického tehlového domu. Dôvodom pravdepodobne je skutočnosť, že v klasickej výstavbe je možné projekt realizovať v etapách počas dlhšieho časového obdobia. Druhým dôvodom je to, že v klasickej konštrukcii je možné niektoré práce robiť sami. Kedysi sa všeobecne verilo, že domy postavené týmto spôsobom nemôžu dosiahnuť dostatočnú energetickú účinnosť podľa dnešných stanovených noriem. Dnes je však celkom zrejmé, že s modernými materiálmi dostupnými pre masívnu výstavbu je možné dosiahnuť štandard nízkoenergetických aj pasívnych domov. Je však dôležité, aby sme dali dostatočné množstvo tepelnej izolácie a aby sme venovali osobitnú pozornosť detailom, ktoré zabraňujú výskytu tepelných mostov.

1.1. Neočakávané náklady

Pri stavbe domu je prakticky nemožné úplne sa vyhnúť nepredvídateľným nákladom. Vo fáze projektovania však môžu byť veľmi zmiernené prípravou kvalitnej projektovej dokumentácie a zabezpečením prísneho dodržiavania tejto dokumentácie na stavenisku. Náklady na samotnú projektovú dokumentáciu skutočne nestoja za zmienku v porovnaní so škodami a navýšením ceny, ktoré môžu vzniknúť v praxi. Ak nemáme napríklad veľmi presný zoznam prác, napríklad pri výbere materiálov a množstiev, nechávame sa na milosť dodávateľom, ktorí väčšinou zastupujú svoje vlastné záujmy. Preto si vyberajú drahšie materiály v nadmernom množstve, ktoré nepotrebujeme. Nejde len napríklad o výber sanitárnej keramiky, obkladov, parkiet atď. Dokonca aj v prípade stavebných prvkov preháňajú s množstvom. Tomu sa dá zabrániť tým, že ich vo fáze projektovej dokumentácie optimálne dimenzuje rozpočtár a dodávatelia ich musia vykonať podľa plánov. Náklady na niekoľko málo centimetrov nadrozmernej železobetónovej dosky môžu byť aj niekoľko tisíc eur. Za tieto peniaze si môžeme dovoliť kvalitný projekt, ktorý nám ušetrí peniaze na všetky ostatné stavebné prvky domu. Nehovoriac o obavách o bezpečnosť stavebnej konštrukcii, inštalácií a všetkých vstavaných prvkov. S kvalitnou projektovou dokumentáciou, presným súpisom prác a dôsledným dohľadom na stavenisku sa môžeme zbaviť nepredvídaných nákladov.

1.2. Neznižujte náklady na úkor kvality

V cene dizajnérov, dodávateľov a inštalačných materiálov sa neskôr ukázalo byť nerozumné znižovať náklady na úkor kvality. Výhodnejšie môžeme náklady na výstavbu znížiť informovanými rozhodnutiami o pláne domu, výbere materiálu atď. Náklady sa dajú znížiť aj prostredníctvom určitých opatrení. Bez toho, aby sme sa vzdali požadovanej funkčnosti, môžeme napríklad postaviť dom menšej veľkosti alebo rozdeliť nadrozmerný pozemok na dve časti a zvyšok predať. Môžeme začať s výstavbou dvojdomu spolu so spoluinvestorom atď.

1.3. Základová doska namiesto základových pásov

V minulosti sa prevažná väčšina pásových základov používala na základy, prednostne neizolované, čo je v energeticky efektívnej stavbe neprijateľné. Lepším riešením je zhotovenie základovej dosky vyrobenej na vhodnej silnej vrstve tepelnej izolácie, ktorá okrem iného umožňuje akumuláciu tepla v základovej doske. V prípade pasívneho domu je potrebná tepelná izolácia základovej dosky zdola a mnohí investori sa rozhodnú pre izoláciu základovej dosky zhora kvôli nižším nákladom.

1.4. Náklady na výstavbu domu

Všeobecne sa odhaduje, že výstavba štvorcového metra domu stojí približne 1 000 eur. Cena sa vzťahuje na klasický tehlový dom a vstavané materiály strednej triedy. Ak postavíme dom 120 m2, cena stavby domu je 120 000 EUR.

Základná doska_cca 10 %

Nosné steny / konštrukcia_cca 16 %

Strecha domu_cca 11 %

Fasáda_cca 8 %

Vonkajšie stolárstvo_cca 10 %

Vnútorné schody_cca 1 %

Podlahy_cca 2,5 %

Finalizácia podláh_cca 5 %

Omietka stien a stropov_cca 2,5 %

Nenosné diely_cca 2,5 %

Elektrické inštalácie_cca 5 %

Vykurovanie domu_cca od 4-12 %

Kanalizácia_cca 1 %

Interiér, dvere_cca 3 %

Sanita_cca 5 %

2. Stavebný dozor a dodávateľ

V klasickej stavbe sa môže vyskytnúť viac chýb ako v prefabrikovanej stavbe, ktorá sa väčšinou vykonáva vo výrobnom závode. Tam sa jednotlivé prvky vyrábajú v továrni, sú pod kontrolou a zostavené v uzavretom prostredí bez rušivých poveternostných podmienok. V klasickej konštrukcii sa chybám dá najlepšie vyhnúť najatím skúseného supervízora prác a dobrého a spoľahlivého dodávateľa. Jednou z dodatočných záruk na predchádzanie chybám a zvyšujúcim sa nákladom v dôsledku nepredvídateľných prác je výstavba na kľúč, ktorá bráni jednotlivým dodávateľom vzájomne sa vyhovárať na druhého.

2.1. Stavebný dozor

Úlohy dozorného orgánu podľa nového stavebného zákona sú najmä:

- Podieľa sa na búraní budovy a pravidelne monitoruje výstavbu budovy na stavenisku
- Zabezpečiť kontrolu kvality, aby sa umožnilo dokončenie budovy v súlade s povoleniami, dokumentáciou a predpismi
- Ústne a písomne upozorňuje účastníkov výstavby, pokiaľ zistia porušenia a konania, ktoré sú v rozpore so stavebným zákonom.
- Zastavenie výstavby, ak porušovanie pokračuje alebo chyby neboli odstránené a porušenia sa oznámia príslušnej inšpekcii
- včas informuje investora o potrebe zmeniť alebo doplniť dokumentáciu pre realizáciu stavby a koordinuje ju s ním as projektantom.
- Dohliada na to, aby dodávateľ zaznamenal zmeny počas výstavby v dokumentácii pre realizáciu stavby, ktorá je základom na získanie povolenia na používanie.
- Poskytuje účastníkom informácie a odbornú podporu pri príprave predpísaných dokumentov
- Prijíma osvedčenia o zhode a vhodnosti stavebných a iných výrobkov, materiálov a zariadení
- Kontroly a svojím podpisom potvrdzujú primeranosť dokumentácie na získanie povolenia na používanie
- Podieľa sa na odstraňovaní nedostatkov až do ukončenia správneho konania
- Podieľa sa na vykonávaní meraní, testov a pokusov
- Zabezpečuje koordináciu odborníkov

2.2. Dodávateľ

Úlohy dodávateľa podľa nového stavebného zákona sú najmä:

- zabezpečenie kvality výkonu
- Realizácia stavby v súlade so stavebným povolením a dokumentáciou pre realizáciu stavby, zmluvy a predpisy a pravidlá povolania
- Vedenie stavebného denníka
- Prevzatie vytýčenia terénu
- Včasné informovanie dozorného orgánu pred každou dôležitou fázou realizácie stavby
- Zabezpečenie bezpečnosti a zdravia pracovníkov počas výstavby a predchádzanie environmentálnemu zaťaženiu
- Odstránenie stavebných bariér a obmedzenie prístupu po dokončení stavby, čistenie a odstránenie odpadu zo staveniska
- Podpisovanie vyhlásení o dokončení stavby a dôkaz o spoľahlivosti

3. Druhy stavebných prác

Stavebné práce zahŕňajú veľmi širokú škálu prác, ktoré sú potrebné na výstavbu alebo úpravu domu, bytu alebo len jednotlivých izieb v byte, ako sú kúpeľne. Spektrum zahŕňa všetko od búracích prác, zemných prác, tesárskych prác, betónových a železobetónových prác, murárskych prác po asfaltovacie a vonkajšie práce, dlažby, terénne úpravy a prístupové cesty.

3.1. Demolačné práce

Demolačné práce môžu byť jednoduché alebo náročné (v závislosti od veľkosti a špecifických charakteristík budovy). V prípade náhradnej konštrukcie, keď je budova úplne zbúraná, sa vykonáva mechanické búranie prác. Pri renováciách a úpravách sa však búracie práce zvyčajne vykonávajú manuálne. Po dokončení demolácie sa odpady odvezú na príslušnú skládku a zmluvné strany vydajú záznamový list alebo osvedčenie o dodaní odpadu, ktoré je povinnou prílohou k technickej dokumentácii.

3.2. Zemné práce

Zemné práce sú prvou fázou výstavby budovy, preto je dôležité, aby sa vykonávali profesionálne a kvalitne, pretože iba v tomto prípade je možná plynulá realizácia ďalších fáz výstavby. Zemné práce zahŕňajú mechanické, ručné a kombinované vykopávky, výstavbu násypov a prípravu stavebnej jamy na následné založenie základov. Zvyčajne sa okolo budovy v tejto fazy tiež robí odvodnenie, inštalácia a konsolidácia štrkového násypu a zrovnanie pôdy. Po dokončení výstavby sa ešte budova resp. stavebná jama zasype.

3.3. Tesárske práce

Zahŕňa to okrem výroby strešných konštrukcií a striešok a lešenia najmä šalovanie železobetónových dosiek, stien a vodorovných a zvislých väzieb, schodov a iných betónových konštrukcií. Debnenie môže byť jednostranné, obojstranné alebo viacstranné.

3.4. Betónové a železobetónové práce

Sú to práce, v ktorých sa betón používa ako základný stavebný materiál. Ak sa do betónu pridáva železná výstuž, nazýva sa železobetón. Profesionálne vyrobenou konštrukciou z betóna zaisťujeme stabilitu a bezpečnosť budovy, a preto sú konkrétne betonárske práce jedny z najdôležitejších pri stavbe budovy. Betonárske práce zahŕňajú betonáž základov, podlahových a základových dosiek, výrobu betónových väzieb a oporných múrov, starostlivosť o betón po vyhotovení, ohýbanie, kladenie a viazanie výstužných tyčí a sietí atď.

3.5. Murárske práce

To zahŕňa murivo s tehlami, betónové tvárnice, siporex, konštrukciu oporných múrov, komíny, murovacie úpravy, špalety, stavba okien a dverí, drážkovanie, vyrovnávanie stien a vykonávanie všetkých druhov hydroizolácie.

4. Fázy výstavby a trvanie výstavby

Potom, čo sme si zariadili projektovú dokumentáciu a získali stavebné povolenie, môžeme začať s výstavbou.

4.1. Konštrukčné fázy

V prvej fáze výstavby je stavebný pozemok usporiadaný a stavenisko je prichystané alebo usporiadané. Zahŕňa to aj búranie budovy, výkop stavebnej jamy, odvodnenie a výstavbu základov. Prvá fáza výstavby stojí menšiu časť investície, asi 3 percentá z celkovej výstavby. Druhá fáza výstavby zahŕňa konštrukciu a steny budovy. Nosná konštrukcia všetkých podláh, stien, dosiek, stĺpov, trámov a podkrovia a strešnej konštrukcie sa stavia. V tretej fáze výstavby sa robia strešné krytiny a všetky ostatné práce na streche (inštalatérske práce atď.). Pokiaľ ide o náklady, druhá a tretia fáza predstavuje asi 40 až 45 percent celkovej investície do výstavby, pričom výstavba nosnej konštrukcie predstavuje najväčšiu časť nákladov. Zďaleka najvyššie stavebné náklady sú v 4. a 5. fáze výstavby, pretože predstavujú viac ako polovicu všetkých nákladov na výstavbu. Vo štvrtej fáze sa realizujú všetky inštalácie, montáže okien a dverí, fasáda a podlahy. V piatej konštrukčnej fáze sa vytvoria všetky konečné vrstvy. Najväčšia časť nákladov, 10 - 15 percent, sú inštalácie (inštalatérske práce, kúrenie, vetranie, elektrina).

4.2. Trvanie stavby

Ako dlho bude práca trvať, závisí od niekoľkých faktorov. Ak máme k dispozícii viac finančných zdrojov, môžeme najať stavebnú spoločnosť, ktorá prevezme výstavbu celého zariadenia na kľúč. V takom prípade je možné prácu vykonať rýchlo, dom je možné dokončiť za 4-5 mesiacov. Bude to však podstatne drahšie, než keby sme najali jednotlivých dodávateľov na jednotlivé práce a sami si zorganizovali výstavbu. Zvyčajný čas potrebný na vybudovanie v tomto prípade je asi jeden rok. Ak však staviame po fázach, práca sa môže predĺžiť aj o niekoľko rokov. Vzhľadom na to, že pravdepodobne postavíme dom len raz za život a budeme v ňom bývať veľmi dlho, je rozumné venovať čas, najmä fáze architektonického plánovania, keď je všetko ešte len na papieri.