1. Čo potrebujete vedieť skôr, ako začnete stavať dom / prístavbu?

Rozhodli ste sa postaviť dom. Získali ste stavebný pozemok s príslušným zámerom a tiež máte predstavu o tom, aký dom by ste chceli. Čo teraz? Prvým krokom je nájsť architekta, ktorý zapíše vaše počiatočné nápady a zhromaždí všetky potrebné informácie o podmienkach a možnostiach výstavby. Zadá geodetický prieskum, výškové konfigurácie a všetku podzemnú a nadzemnú infraštruktúru (voda, elektrina, kanalizácia ...).

1.1 Projekt domu

Na základe vašich nápadov a prianí, ako aj prieskumu a akejkoľvek inej dokumentácie môže architekt začať navrhovať dom a umiestňovať ho na parcelu. Predbežný návrh pozostáva z pôdorysov, rezov, vzhľadu fasády a situácie domu na stavebnom pozemku. Ak investor chcet vidieť konečný vzhľad domu, architekt tiež vytvorí trojrozmerný pohľad na dom. Autorizovaný architekt zabezpečuje, že dom spĺňa všetky predpisy a súčasne zohľadňuje všetky vaše priania. Po odsúhlasení koncepcie sa začnú riešiť podmienky projektu. Toto je postup, ktorý musíte dodržiavať pre pripojenie k ceste, ku všetkým inžinierskym sietiam atď. Vydávajú ich príslušné štátne inštitúcie resp. inštitúcie územného plánovania zodpovedné za prevádzku a ochranu infraštruktúry, prírodného a kultúrneho dedičstva. Ak stavebný úrad a iné zainteresované inštitúcie k predbežnému projektu nemajú námietky vydajú kladné stanovisko.

1.2 Stavebná dokumentácia

Na základe schváleného koncepčného návrhu architekt vytvorí dokumentáciu pre stavebné povolenie. Potom sa dokumentácia predloží aj so žiadosťou stavebnému úradu, dokumenty od zainteresovaných strán a dokumenty o vlastníctve. K žiadosti môžete tiež pridať súhlas susedov susediacich s vašou parcelou, čím sa proces môže urýchliť a skrátiť. Príslušný úrad vydá stavebné povolenie do dvoch mesiacov od podanej žiadosti. Po prijatí stavebného povolenia a zaplatení správneho poplatku sa toto povolenie stáva právoplatným do ôsmich dní, pokiaľ nedôjde k odvolaniu. Ak sa strany vzdajú práva na odvolanie, stavebné povolenie sa môže okamžite stať právoplatným.

1.3 Realizačný projekt

Projekt zvyčajne pripravuje a koordinuje architekt v čase stavebného povolenia. Skladá sa z hlavného návrhu (architektonický plán) a sprievodných návrhov (statický plán pevnosti a stability, plán elektrických inštalácií, plán TZB inštalácií). Každý projektant je tiež zodpovedný za svoje návrhy. Dokumentácia zahŕňa aj rozpočty, ktoré sa poskytujú rôznym dodávateľom (ponúkanie cien). Projektová dokumentácia pre registráciu začiatku výstavby pozostáva okrem realizačného projektu aj z vyhlásení vyplývajúcich zo štúdií, ako sú odhad statiky, zvuková ochrana v budovách a požiarna bezpečnosť.

2. Výber dodávateľov

2.1 Zoznam prác

Pred výberom dodávateľa a začatím výstavby je nevyhnutný presný súpis požadovaných prác a materiálov. Môže ho pripraviť projektant, architekt alebo rozpočtár ako súčasť projektovej dokumentácie. Je dôležité, aby bol zoznam čo najpodrobnejší a najpresnejší. Čím je presnejší, tým presnejší bude odhad nákladov. Rozpočet je tiež východiskovým bodom pre zhromažďovanie porovnateľných ponúk od dodávateľov stavby.

2.2 Výber dodávateľov a správny konečný výber

Klient často požaduje stavebný projekt vrátane výberu dodávateľa a dohľadu nad projektom a úradmi. Podobne je to v prípade nákupu a výstavby panelového domu na kľúč, kde architekt, dodávateľ môže viesť tento proces od samotnej obhliadky pozemku až po finalizáciu výstavby. Ak si však sami vyberiete hlavného dodávateľa alebo viacerých jednotlivých dodávateľov, je veľmi dôležité, aby ste to systematicky riešili, a ak je to možné, konzultovali v spolupráci s nezávislým odborníkom v oblasti stavebníctva alebo na základe odkazov vybraného dozorného orgánu. V praxi sa často stáva chybnou voľbou, ak investor sám nájde dodávateľov jednotlivých etáp a koordinuje ich prácu. Týmto spôsobom sa práca často oneskoruje, je tu veľa ďalších komplikácií, častejšie sa líšia odchýlky od pôvodných cien a výstavba môže byť dosť drahá. V tejto súvislosti sa ukazuje, že výber subdodávateľov hlavného dodávateľa je lepším riešením. Týmto spôsobom sa zodpovednosť za koordinovanú prácu, dodržiavanie harmonogramov a náklady prenáša na hlavného dodávateľa a investor rieši všetky možné problémy na základe jedinej zmluvy. Predovšetkým je dôležité skontrolovať ich referencie pri rozhodovaní o zhotoviteľovi, ako aj o projekte a supervízorovi; vítané sú aj dobré skúsenosti priateľov a známych.

2.3 Stavebný dozor

Dozorným orgánom je osoba s rovnakou kvalifikáciou ako projektant alebo dodávateľ stavby. Osoba, ktorá navrhla objekt, môže byť dozorným orgánom v prípade, že nie je dodávateľom. Ak má investor potrebnú kvalifikáciu, môže tiež vykonávať kontrolu. Dodávateľ nemôže byť supervízorom. Dozorný orgán je zodpovedný za zabezpečenie toho, aby sa výstavba vykonávala v súlade so stavebným povolením, aby sa práca vykonávala v dobrej kvalite a v súlade so stavebnými predpismi a špecifikáciami jednotlivých nainštalovaných výrobkov a materiálov, zariadení a technologických zariadení. Musí od dodávateľov získať osvedčenia a doklady o inšpekciách a meraniach. Zabezpečuje tiež, aby dodávateľ dodržiaval dohodnuté termíny, riadne uchovával stavebný denník, v ktorom musí zaznamenávať všetky zmeny a doplnky. Supervízor tiež zabezpečuje, aby s nimi súhlasil architekt aj klient. Prítomnosť dozorného pracovníka na stavenisku obvykle postačuje, ale jeho prítomnosť je povinná pri betonáži alebo inštalácii konštrukčných prvkov a iných podporných materiálov. Dozorca zaznamená svoje zistenia do protokolu o stavbe a po dokončení stavby podpíše dodávateľ doklad o spoľahlivosti objektu. Verejný obstarávateľ môže poveriť dozorný orgánu, aby potvrdil zmeny v rozsahu prác a zmeny cien.

2.4 Zmluva o zhotovení

V prípade menších transakcií postačuje písomné potvrdenie ponuky klienta (s uvedením na zálohovej faktúre); Neoddeliteľnou súčasťou zmluvy sú okrem detailov klienta a zhotoviteľa a dodávateľa aj základné zmluvy o cene a množstve (s odkazom na odhad), spôsob fakturácie a platby, lehota na vykonanie, záručná doba a zmluvní zástupcovia.

3. Rôzne typy nových budov

3.1 V závislosti od spôsobu konštrukcie

V závislosti od procesu výstavby rozlišujeme medzi klasickou a prefabrikovanou stavbou. Na Slovensku stále prevláda popularita klasického spôsobu konštrukcie z tehál, malty a betónu. V strednej Európe je klasická stavba najčastejšie kvôli odolnosti voči poveternostným podmienkam. V niektorých častiach Európy so studeným podnebím je však drevená konštrukcia bežná, pretože steny sú dobre izolované a udržiavajú teplo (pece, radiátory ...) vo vnútri domu. konštrukcia z dreva dobre znáša silný vietor, zaťaženie snehom a zemetrasenie. V oblastiach so zníženou nosnosťou zeme pod stavbou je drevo vďaka svojej nízkej hmotnosti ideálnym stavebným materiálom.

3.1.1 Tehlový dom

Klasická konštrukcia je konštrukcia s murovanými, maltovými a betónovými časťami. Prechádza fázami od základov až po zastrešenie. Murivo sa nazýva aj mokrá konštrukcia, pretože stavebné spojivá (malta) obsahujú tiež vodu, ktorá sa musí odparovať resp. vysuchnúť pred začatím ďalšej fázy. Pozitívnym znakom tohto typu konštrukcie je, že sa dá kedykoľvek výstavba pozastaviť. Uľahčuje to prispôsobenie vašej konštrukcie času a finančným možnostiam. Klasickú výstavbu je možné realizovať aj samostatne alebo s pomocou rodinných príslušníkov a priateľov, čo môže ušetriť náklady na výstavbu.

3.1.2 Montovaný dom

Montovaný dom je zostavený z prefabrikovaných prvkov a zostáv, ktoré navrhujú a montujú odborníci na tento typ konštrukcií. S výnimkou konštrukcie základovej dosky, ktorá je betónová a musí sa urobiť na mieste, sa všetky ostatné procesy montujú za sucha. Prefabrikovaná konštrukcia je preto cenovo dostupnejšia ako konvenčná a je tiež rýchlejšia. Na rozdiel od klasickej výstavby je možné prácu vykonávať vo všetkých ročných obdobiach a počasí, keďže väčšina prác sa vykonáva vo výrobnej hale. Prehľad výrobného procesu je tiež lepší, pretože všetky prvky sú navrhnuté podľa presného plánu. Výsledkom je presná montáž a dobrá kvalita. Samotná montáž na mieste je veľmi rýchla, takže konštrukcia je neustále chránená pred počasím. Montované domy je možné stavať do dvoch až šiestich mesiacov v závislosti od zložitosti, veľkosti a typu stavby.

3.2 V závislosti od materiálu

3.2.1 Železobetónová konštrukcia

Betón je prírodný stavebný materiál a je pevný, trvácny, nehorľavý a odolný aj proti vlhkosti. Betón pozostáva zo zmesi kameniva, vody, chemických prísad a cementu. Z dôvodu zlých tepelnoizolačných vlastností a nepriepustnosti pary sa betón najčastejšie používa pri výstavbe väčších domov, na stavbu podlahových dosiek, nosných stien, stĺpov a suterénov. Betónové tvárnice sú najvhodnejšie na stavbu suterénov alebo na konštrukciu ozdobných stavebných prvkov. Zapustené suterény (najmä pri zvýšenom tlaku pôdy) sa väčšinou vyrábajú z dutých betónových blokov (strateného debnenia) vyplnených maltou a dodatočne vystužených výstužou.

3.2.2 Tehlová konštrukcia

Klasická tehla je tiež tradičným ekologickým materiálom, pretože je vyrobená z hliny, ktorá je prírodným plnoobnoviteľným materiálom, ktorý je tiež cenovo dostupný. Staré tehly sa môžu čistiť a znovu použiť, napríklad na dlažbu, steny alebo ako dekoratívny poťah na steny a múry. Pri stavbe domu najčastejšie používame tehlové murivo s klasickou alebo izolačnou maltou. Kartáčované tehlové tvárnice sú však na podklad nanášané lepidlom. Vynikajúca paropriepustnosť tehly umožňuje prirodzenú reguláciu vlhkosti v miestnostiach a tým aj pohodlný pocit bývania. V lete chránia tehly proti prehriatiu v zime udržujú teplo. Masívna tehlová konštrukcia je bezpečná proti požiaru a zemetraseniu. Priemerný rodinný dom z tehál je možné postaviť za jeden mesiac.

3.2.3 Betónová konštrukcia

Jedným z čoraz populárnejších stavebných materiálov je porobetón alebo penový betón pozostávajúci z kremenného piesku, vápna, cementu a vody. Výroba železobetónového muriva sa vykonáva pri nižších teplotách ako pri výrobe tehál, ale dá sa tiež úplne recyklovať. Tento materiál má preto nízku uhlíkovú stopu. Konštrukcia so železobetónovými tehlami je rýchla a suchá a tiež poskytuje vynikajúcu tepelnú izoláciu, vďaka čomu nie je potrebná ďalšia tepelná izolácia fasády budovy. Fasádu môže tvoriť iba vonkajšia omietka a konečná vrstva. Murivo je malta v hrúbke niekoľko milimetrov. Vďaka nízkej hmotnosti betónu a systémových riešení je konštrukcia takmer trikrát rýchlejšia ako konvenčná tehlová konštrukcia. Konštrukcia so železobetónovými tehlami je tiež veľmi vhodná pre staviteľov, pretože umožňuje ľahkú konštrukciu kanálovpre inštalácie, vŕtanie, ukotvenie a inštaláciu vložiek. Materiál je síce ľahký, ale zaisťuje bezpečnosť aj pri zemetrasení a je odolný proti ohňu.

3.2.4 Rozšírená polystyrénová konštrukcia

Pri stavbe pasívnych alebo nízkoenergetických domov sa stále viac vytvára stavebný systém, ktorý pozostáva z dvoch vrstiev expandovaného polystyrénu s prídavkom grafitových dosiek a betónového jadra, ktoré prispievajú k lepšej tepelnej izolácii. Tento konštrukčný systém tiež zaisťuje konštrukciu bez rizika tepelných mostov. Systém sa skladá zo všetkých komponentov, obkladových prvkov, krokiev, izolácie panelov po celom obvode ... Je tiež obľúbeným systémom, pretože je presný a predvídateľný, čo umožňuje rýchlu prácu. Bytový dom postavený z expandovaného polystyrénu sa v lete neprehrieva a je tepelne stabilný. Úspora nákladov na teplo je veľmi nízka, okolo 150 eur ročne. Systémové prvky sa ľahko inštalujú. Jednoducho sa stohujú jeden na druhý, na konci sa musí vložiť výstužná sieť a betón sa naleje do otvorov. Konštrukcia je rýchla, okolo jedného poschodia denne a jadného dňa navyše na vyliatie betónu. Celý dom je možné postaviť do troch týždňov.

4. Postup

4.1. Pred začatím prác - vytýčenie, poistenie staveniska, začatie práce

Pred vyhlásením začiatku výstavby je potrebné zariadenie zabezpečiť. Pri vytýčení musí byť prítomný aj vedúci, pretože práve v tomto procese môžu vzniknúť významné chyby, ktoré bude neskôr veľmi ťažké a nákladné opraviť. Začiatok výstavby sa musí nahlásiť na stavebnom úrade najmenej osem dní vopred. Prikladáme tiež žiadosť o začatie výstavby realizačného projektu a záznam o vymeraní. Pred začatím prác musí dodávateľ tiež pripraviť pozemok na výstavbu. Investor a supervízor uvedú dodávateľa do diela a poskytnú mu všetku potrebnú dokumentáciu. Stavenisko musí byť riadne zabezpečené a označené stavebnou doskou.

4.2. Stavba

Priebeh stavby závisí od spôsobu výstavby. Pre montovaný dom sa vyrába iba základová doska a vonkajšie usporiadanie. V prípade murovaného domu sú dokončené základy, steny, strešná koknštrukcia a strecha (tretia fáza výstavby). Všetky prípojky inžinierskych sietí (voda, elektrina, kanalizácia, plyn) sú vedené vonku. Vo vnútri sa vykonávajú všetky elektrické a mechanické inštalácie a iné dokončovacie práce. Je povinnosťou dodávateľa dodržiavať realizačný projekt a dozorný úradník je povinný upozorniť na akékoľvek chyby alebo nezrovnalosti. Vzhľad projektu sa nesmie meniť bez písomného súhlasu projektanta.

4.3 Kolaudačné povolenie - pred nasťahovaním

Po dokončení je povinnosťou investora získať povolenie s užívaním stavby tzn. kolaudačné povoleni. Kolaudácia je potrebná aj pre získanie čísla domu. Obytné budovy sa väčšinou klasifikujú ako jednoduché stavby, takže môžete získať kolaudačné povolenie bez toho, aby ste museli najskôr vykonať technickú kontrolu. Žiadosť musí byť predložená stavebnému úradu spolu s vyhlásením projektanta, stavebného dozoru a dodávateľa o tom, že práca je dokončená v súlade s vydaným stavebným povolením a že sú splnené predpísané základné požiadavky. K žiadosti musí byť priložený aj projekt vykonaných prác. Pokiaľ počas výstavby nedošlo k väčším zmenám projektu, vykonané práce nevyžaduje sa jednotlivá dokumentácia. Môžeme zmeny len označiť a zahrnúť do realizačného projektu.