1. Čierna stavba

1.1. Čo je čierna stavba?

V stavebnom zákone sa objavuje termín nepovolená stavba, stavebníci a stavebné úrady častejšie používajú názov čierna stavba. Je to každá stavba, ktorá je vybudovaná bez stavebného povolenia alebo v rozpore s vydaným stavebným povoleným na pozemku, ktorý je vo vašom vlastníctve. Na Slovensku je vysoký počet čiernych stavieb dlhodobým problémom. Dokonca, Slovensko patrí do skupiny štátov, kde je podiel nelegálnych stavieb v pomere k veľkosti populácie jeden z najvyšších.

1.2. Kedy je potrebné stavebné povolenie

Stavby sa podľa vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby.

Pozemné stavby sú zastrešené konštrukcie, ktoré nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Určené sú na ubytovanie osôb alebo umiestnenie zvierat alebo vecí.  Všetky pozemné stavby sa členia na bytové budovy a nebytové budovy.

Inžinierske stavby sú všetky stavby, ktoré nepatria do skupiny pozemných stavieb (železnice, cesty, chodníky, nábrežia, mosty,  nadjazdy, tunely, nadchody a podchody, diaľnice, hrádze, prístavy, rybníky, vzletové a pristávacie dráhy, plynovody, kanalizácia a iné inžinierske siete, nekryté športové ihriská a ostatné stavby, ktoré podľa stavebného zákona patria medzi inžinierske stavby.

Podľa stavebného zákona (ak zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak) je stavebné povolenie potrebné pre každú novú stavbu, pri zmene stavieb, predovšetkým pri prístavbe alebo nadstavbe k existujúcemu objektu a pri stavebných úpravách. Bez stavebného povolenia nie je možné stavať. Ak stavebník to nerešpektuje a na konkrétnom pozemku niečo vybuduje, alebo to vybuduje v rozpore so stavebným povolením, taká stavba sa okamžite stáva čiernou stavbou. Stavebné povolenie je potrebné na stavbu akejkoľvek budovy, či už ide o montovaný dom alebo murovanú stavbu, ktorá má rozlohu väčšiu ako 25 m2.

V niektorých prípadoch nie je potrebné stavebné povolenie, postačí iba ohlásenie stavebnému úradu. Sú však aj prípady, keď sa stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebnému úradu nevyžaduje. Odporúčame vám, aby ste sa dobre informovali o tom, kedy aký doklad potrebujete vybaviť alebo aký úkon je potrebné vykonať, aby ste sa nedostali do situácie, že realizujete nelegálnu, čiernu stavbu.

Stavebné povolenie pre všetky stavby, ktoré povolenie potrebujú, sa vydáva na základe projektovej dokumentácie. Pred začatím stavby je potrebné skontrolovať, či je na pozemku majiteľa povolená výstavba; kontrola sa vykonáva v príslušnom orgáne miestnej samosprávy, ktorému je podaná žiadosť o vydanie stavebného povolenia. Keď ide o požadované prílohy žiadosti o vydanie stavebného povolenia, tie závisia od konkrétneho stavebného úradu.   

1.3. Porušenie stavebných predpisov

Pri výstavbe musíme dodržiavať všetky stavebné predpisy. Dodržiavanie predpisov zaisťuje, že stavba je vystavaná v súlade so všetkými požiadavkami, a preto neohrozuje zdravie a majetok ľudí a nepoškodzuje zastavanú a prírodnú krajinu. Jedným slovom, budova nie je čiernou stavbou. V prípade jednoduchých a nenáročných objektov je najdôležitejšie, aby boli vybudované na základe statického výpočtu (stabilné a bezpečné) a ohňovzdorné, zatiaľ čo ostatné predpoklady sú menej dôležité. Také objekty nie sú určené na bývanie, ale sa považujú za pomocné, takže nemusia nevyhnutne vyžadovať projektové a stavebno-technickú kontrolu.

Na jednoduchú rekonštrukciu bytu nepotrebujete nič komplikované. Najjednoduchšie úpravy (udržiavacie práce) môžete vykonať bez špeciálnych povolení a ohlásení. Stačí, ak informujete susedovcov, že určité práce spôsobia hluk (montáž vstavanej skrine, maľovanie alebo vymieňanie podlahy, výmena dverí a pod.). Pri realizácii niektorých väčších rekonštrukcií (nová priečna stena, nie nosná; vytvorenie otvoru na dvere a pod.), keď sa v podstatnej miere nemení vzhľad nehnuteľnosti, je potrebné ohlásenie na stavebnom úrade.

Keď ide o zásadnú rekonštrukciu vašej nehnuteľnosti, potrebné je, aby ste požiadali príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia (je to úrad v obci, kde sa nehnuteľnosť nachádza).  Medzi základné náležitosti pre vydanie povolenia patrí aj preukázanie vlastníctva k rekonštruovanej nehnuteľnosti.

V prípade, že sa rozhodnete pre rekonštrukciu, ktorá zahŕňa zásah do nosných prvkov konštrukcie, potrebné je stavebné povolenie. Nevyhnutný bude aj posudok statika, ktorý posúdi vplyv plánovaných úprav na statiku. Ak bývate v byte, musí zohľadniť aj už vykonané  stavebné úpravy, ktoré realizovali iní. Čím nižšie je poschodie, na ktorom bývate, tým väčšie sú nároky na statiku a nižšia pravdepodobnosť, že vám statik úpravy povolí. Treba prihliadať aj na všeličo iné (požiadavky týkajúce sa požiarnej ochrany, úspory energie a tepelnej vodivosti plášťa budovy a pod.)

Dodržiavanie stavebných predpisov kontroluje stavebná inšpekcia a ak inšpektori zistia, že ide o nerešpektovanie stavebných predpisov, môžu uložiť pokutu, nariadiť uzavretie staveniska (zastavenie stavebných prác) a v najhoršom prípade môže požiadať o zbúranie existujúcej budovy alebo budovy v procese výstavby. Aby ste sa vyhli všetkým týmto nežiaducim situáciám, musíte kontaktovať zodpovedného projektanta s licenciou, ktorý pozná obmedzenia v súlade s územnými plánmi a bude vám vedieť poradiť a navrhnúť stavbu tak, aby všetko bolo právne a formálne správne.

2. Legalizácia čiernej stavby

2.1. Prečo je potrené čiernu stavbu legalizovať?

Legalizácia čiernej stavby je získanie relevantného, právoplatného stavebného povolenia, prostredníctvom ktorého sa daná stavba, postavená nevyhovujúco alebo neoprávneným spôsobom, legalizuje. Legalizácia je možná za predpokladu, že objekt je postavený v súlade s územnoplánovacími predpismi a súčasne sú splnené všetky podmienky vzťahujúce sa na získanie stavebného povolenia. Legalizácia nelegálnej stavby sa najčastejšie vykonáva v prípade, že by ste chceli predať nehnuteľnosť alebo by ste chceli na pozemku postaviť ďalšie budovy, súvisiace s existujúcou nelegálnou stavbou, alebo ak by ste chceli zrekonštruovať nelegálnu stavbu. Aj keď začnete zasahovať do nelegálnej stavby, problém môže vzniknúť z toho, že na stavebné práce nemáte vydané stavebné povolenie. Legalizácia nelegálnej stavby je žiaduca aj z toho dôvodu, že každá legálna stavba má väčšiu hodnotu ako čierna stavba. S legalizovanou stavbou môžete vstupovať do zákonných transakcií, žiadať o hypotekárny úver, zapísať si stavbu do katastra nehnuteľností, aby ste mohli preukázať vlastníctvo. Legalizovaná stavba vám preto ponúka neprimerane väčšiu právnu ochranu ako nelegálna výstavba, takže legalizácia budovy je potrebná.

2.2. Kedy legalizácia nie je možná?

Žiaľ, existujú aj prípady, keď legalizácia stavby a ďalšie stavebné zásahy z dôvodu nedodržania existujúcich pravidiel pre získanie stavebného povolenia na určitom pozemku nie sú možné. Existuje mnoho dôvodov. Legalizácia budovy nemusí spĺňať podmienky, ak je budova v rozpore s priestorovými aktmi, ak ide o stavbu na nestavebnom pozemku, ak je stavba príliš blízko hranice pozemku alebo akékoľvek iné nedodržanie zákonov a predpisov.

2.3 Zmena účelu stavby

Keď ide o konkrétnu stavbu, kolaudačné rozhodnutie určuje, na aký účel a za akých podmienok sa môže stavba používať. Ak chcete zmeniť účel užívania stavby, je potrebné požiadať stavebný úrad o zmenu v užívaní stavby (získať platné stavebné povolenie). Ak je na zmenu účelu stavby nevyhnutná aj rekonštrukcia existujúcej budovy alebo výstavba novej budovy, alebo aj v prípade keď nedochádza k žiadnym stavebným zásahom do konštrukcie budovy, samotná zmena účelu budovy môže zvýšiť negatívny vplyv na životné prostredie. To môže priamo vplývať na postupné zdevastovanie daného územia alebo spôsobiť škodu na majetku okolitých majiteľov.

2.4. Legalizácia čiernych stavieb vybudovaných na poľnohospodárskej pôde

Legalizácia nelegálnej stavby vybudovanej na poľnohospodárskej pôde je možná v rovnakých prípadoch ako legalizácia budovy na akomkoľvek inom pozemku, ak to nie je v rozpore s územnými aktmi a územnými plánmi obcí. Samozrejme, treba splniť určité požiadavky a pripraviť potrebnú dokumentáciu. Aby ste všetko urobili ako treba, odporúčame vám dobre sa informovať na príslušných úradoch. Ďalšia možnosť je konzultovať alebo najať advokáta, zaoberajúceho sa okrem iného spornými záležitosťami v oblasti výstavby.

3. Ako prebieha legalizácia čiernej stavby?

Šancu na zlegalizovanie majú objekty, ktoré kvôli svojej výstavbe bez stavebného povolenia alebo kvôli realizácii v rozpore s jeho obsahom nadobudli štatút čiernej stavby. Všetkým majiteľom čiernych stavieb stavebné úrady ponúkajú možnosť dodatočnej legalizácie, vyzývajú majiteľa na nápravu. V tejto súvislosti je potrebné splniť zopár podmienok a predložiť niekoľko dokumentov, na základe čoho môže príslušný stavebný úrad vydať dodatočné stavebné povolenie.

Na vybavenie dodatočného stavebného povolenia, potrebné sú určité podklady:

• -žiadosť o vydanie dodatočného stavebného povolenia,
• -kópie projektovej dokumentácie konkrétnej stavby,
• -doklad o odbornej spôsobilosti autora projektu stavby,
• -stanovisko okresného úradu a dodávateľov energií,
• -ďalšie podklady, ktoré sú vyžadované aj pri bežnom stavebnom povolení.

4. Kto vykonáva legalizáciu čiernej stavby?

Legalizáciu čiernych stavieb je najlepšie prenechať na odborníkov, skúsených architektonických alebo stavebných projektantov a advokátov. Advokát vám bude môcť lepšie poradiť v právno-formálnom pozadí legalizácie a tiež bude lepšie vykladať zákony. Advokáti sú preto žiaduci vo veľmi náročných a zložitých legalizačných postupoch, kde je potrebné podrobne poznať legislatívu, inak postačujú rady skúseného projektanta.

Výsledkom legalizácie čiernej stavby, ktorú vykonáva stavebný úrad na základe  podanej žiadosti o vydanie dodatočného stavebného povolenia, je vydanie rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby – dodatočné stavebné povolenie. Ak vlastník čiernej stavby splnil všetky potrebné zákonom stanovené podmienky a v konaní nebol preukázaný rozpor stavby s verejnými záujmami, stavebný úrad vydá uvedené rozhodnutie, v ktorom povolí vykonané stavebné práce, resp. určí podmienky na dokončenie stavby alebo nariadi úpravy už realizovanej stavby.  Vlastník čiernej stavby za podanie žiadosti o vydanie dodatočného stavebného povolenia zaplatí správny poplatok, ktorý je vyčíslený vo viacnásobnej sume ako poplatok, ktorý treba zaplatiť za štandardné stavebné povolenie.  

5. Koľko stojí legalizácia čiernej stavby? 

Cena legalizácie domu závisí predovšetkým od veľkosti budovy a zložitosti právnej situácie. Preskúmanie priestorových a právnych údajov pozemku a budovy je okolo 250 EUR. Cena procesu legalizácie pre menej náročné objekty, resp. domy je 3 000 EUR a viac (bez DPH). Pre väčšie a náročné stavby je 6 000 EUR a viac (bez DPH). Ešte stále je cena legalizácie budovy výrazne menšia ako pokuta za čiernu stavbu alebo dokonca demoláciu celej budovy, preto to neodkladajte.