Čo potrebujete vedieť pred predajom domu alebo bytu?

3 kľúčové úvodné otázky

Aby ste sa čo najrýchlejšie zoznámili so situáciou a trendmi na realitnom trhu vo vašom okolí, odporúčame vám, aby ste sa pokúsili odpovedať na nasledujúce otázky:

1. Sú nehnuteľnosti vo vašom okolí vyhľadávané a žiadané?

Predávajú sa rýchlo, krátko po zverejnení inzerátu, alebo je inzerát aktívny mesiace či dokonca rok alebo viac? Predávajú sa nehnuteľnosti za ceny uvádzané predávajúcim, alebo sú reálne konečné predajné ceny skutočne nižšie?

Existujú dva spôsoby, ako najjednoduchšie odpovedať na tieto otázky. V prvom rade realitný trh treba dostatočne dlho sledovať, aspoň niekoľko týždňov pred plánovaným predajom. To  predávajúcemu umožní vytvoriť si reálny obraz o aktuálnej situácii na trhu. Vyžaduje si to dosť aktívneho vyhľadávania a porovnávania, inzeráty na realitných inzertných weboch je potrebné pravidelne, najlepšie každý deň, kontrolovať. Ďalšou možnosťou je poradiť sa s realitným maklérom. Nevýhodou je, že maklér ako potenciálny sprostredkovateľ pri predaji vašej nehnuteľnosti môže mať svoje záujmy, a tak sa môže stať, že aktuálnu situáciu na trhu prezentuje pozitívnejšie, ako v skutočnosti je. Je v jeho záujme rozhodnúť o predaji čo najskôr a nečakať. Najlepšia kombinácia je teda oboje – získať informácie sami a opýtať sa odborníkov. Ak je dopyt dobrý, podarí sa vám nehnuteľnosť predať výhodne aj bez väčších dodatočných investícií, ak je dopyt slabý, nemá zmysel ponáhľať sa s predajom, najskôr treba  dôkladne zvážiť všetky možnosti.

2. Ako rýchlo chcete predať svoj dom

Ak chcete nehnuteľnosť predať ihneď alebo sa s predajom z akýchkoľvek dôvodov ponáhľate (napríklad zaplatili ste akontáciu na nový byt, ktorý kupujete), mali by ste si uvedomiť, že časová tieseň zníži vaše šance na úspešné rokovania s kupujúcimi. Inými slovami, rýchlejšie sa uspokojíte s nižšou cenou, ktorú by ste pravdepodobne neprijali, keby ste mali viac času na predaj, a nehnuteľnosť nestihnete ani zrekonštruovať pred predajom. Aby ste však nehnuteľnosť predali za čo najvyššiu cenu, odporúčame vám ju pred každou návštevou potenciálnych kupcov čo najviac upratať a vyčistiť, vyvetrať, odtiahnuť všetky závesy a zdvihnúť všetky rolety alebo žalúzie, aby priestor bol svetlejší a atraktívnejší.

3. Koľko stoja nehnuteľnosti na trhu porovnateľnej veľkosti, lokality a kvality?  

Cenu, za ktorú môžete svoju nehnuteľnosť predať, rýchlo určíte, ak si necháte pár hodín podrobnejšie analyzovať ceny podobných nehnuteľností na realitnom trhu. Zároveň si všímajte lokalitu, infraštruktúru, stav celej nehnuteľnosti (domu alebo bytu), rozlohu (pozor, v prípade podkrovných bytov sa berie do úvahy len úžitková plocha!). Zistite, či je v obytnom dome výťah alebo nie, či je parkovacie miesto v garáži alebo vonku, kedy bola naposledy rekonštruovaná fasáda a strecha bytového domu, v ktorom je byt, kedy naposledy prebehla rekonštrukcia bytu a podobne. Či sú podlahy, inštalácie, kuchyňa a kúpeľne v byte v dobrom stave alebo sú schátrané a potrebujú kompletnú rekonštrukciu. Na základe informácií, ktoré získate analýzou aktuálneho stavu na trhu, budete vedieť ľahšie predpovedať skutočnú cenu, ktorú môžete očakávať na základe aktuálneho stavu vášho bytu. Taktiež získate prehľad o tom, ktoré rekonštrukčné práce by výrazne zvýšili cenu vašej nehnuteľnosti.

Ďalšie dôležité otázky 

Keď ste preskúmali situáciu na realitnom trhu a získali informácie o tom, či sa vôbec oplatí rekonštruovať vašu nehnuteľnosť, je načase zvážiť ďalšie otázky týkajúce sa rekonštrukcie nehnuteľnosti pred jej predajom.

4. Existujú nejaké prvky, ktoré by potenciálnych kupcov automaticky odrádzali?

Praskliny a plesne na stenách, diery v strope, úplne zanedbaný dvor, rozbité keramické obklady... To všetko okamžite odradí potenciálnych kupcov, pretože to vytvára dojem, že nutných opráv a rekonštrukčných zásahov je jednoducho priveľa. Pohľad na plesne vyvolá u kupujúcich pochybnosti, či je nehnuteľnosť správne postavená a či je vôbec vhodná na bývanie. Výmeny znehodnotených materiálov a opravy zjavných poškodení sa všetci kupujúci obávajú, keďže sú najdrahšie.

5. Existuje lacnejší spôsob opravy alebo rekonštrukcie?

Skôr než sa pustíte do drahých opráv, položte si otázku, čo dokážete urobiť sami alebo s pomocou známych. S veľkou pravdepodobnosťou sami si môžete vymaľovať izby, s nejakou inou úlohou vám môže pomôcť kamarát... Taktiež nie je potrebné meniť celú kuchyňu, stačí premaľovať kuchynské prvky. Ak ste sa rozhodli kúpiť nový nábytok, vždy si môžete vybrať kvalitnú, no lacnejšiu verziu drahších kusov nábytku.

6. Rekonštrukciou a opravou by ste viac stratili ako získali?

Ak by investícia mala byť taká veľká, že vložené prostriedky nebudete môcť dostať späť alebo by bol zisk zanedbateľný, odporúčame ponechať nehnuteľnosť v aktuálnom stave. To samozrejme znamená, že nebude mať rovnakú hodnotu, ako keby bol zrekonštruovaný a v perfektnom stave. Ak však rýchly prepočet ukáže nezmyselnosť investovania peňazí a času navyše, nestojí to za tú námahu. V tomto prípade je lepšie nechať rekonštrukciu na kupujúceho.

7. Aký je váš prvý dojem?

Pred prvou obhliadkou potenciálnych kupcov, skúste sa vžiť do ich pozície. Pozrite sa na svoju nehnuteľnosť tak, ako ju uvidí kupujúci. Čo by vám vadilo, keby ste si ju prišli pozrieť? Toto cvičenie je skvelé na to, aby ste si ľahšie predstavili, aké sú očakávania zákazníkov a čo by bolo potrebné odstrániť.