Legalizácia stavby

1. Výstavba a stavebné povolenie

Podľa stavebného zákona (ak zákonom alebo osobitnými predpismi nie je stanovené inak) je stavebné povolenie potrebné pre každú novú stavbu, pri zmene stavieb, predovšetkým pri prístavbe alebo nadstavbe k existujúcemu objektu a pri stavebných úpravách. Bez stavebného povolenia nie je možné stavať. Ak stavebník to nerešpektuje a na konkrétnom pozemku niečo vybuduje, alebo to vybuduje v rozpore so stavebným povolením, taká stavba sa okamžite stáva čiernou stavbou. Stavebné povolenie je potrebné na stavbu akejkoľvek budovy, či už ide o montovaný dom alebo murovanú stavbu, ktorá má rozlohu väčšiu ako 25 m2.

V niektorých prípadoch nie je potrebné stavebné povolenie, postačí iba ohlásenie stavebnému úradu. Sú však aj prípady, keď sa stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebnému úradu nevyžaduje.

Odporúčame vám, aby ste sa dobre informovali o tom, kedy je aký doklad potrebné vybaviť alebo aký úkon je potrebné vykonať, aby ste sa nedostali do situácie, že realizujete nelegálnu, čiernu stavbu.

Stavebné povolenie pre všetky stavby, ktoré povolenie potrebujú, sa vydáva na základe projektovej dokumentácie. Pred začatím stavby je potrebné skontrolovať, či je na pozemku majiteľa povolená výstavba; kontrola sa vykonáva v príslušnom orgáne miestnej samosprávy, ktorému je podaná žiadosť o vydanie stavebného povolenia. Keď ide o požadované prílohy žiadosti o vydanie stavebného povolenia, tie závisia od konkrétneho stavebného úradu.   

2. Nelegálna stavba

Nelegálna stavba, resp. čierna stavba, je stavba, ktorá sa stavia a často aj dostavia bez jedného alebo viacerých potrebných dokumentov – stavebných povolení. Pod pojmom nelegálna stavba možno chápať celú stavbu alebo len časť stavby, ktorá je postavená a užívaná neoprávnene, bez príslušných uvedených povolení. Súčasťou stavby postavenej bez získaného stavebného povolenia môže byť prístavba, balkón, terasa, predĺžená garáž a iné časti, ktoré nemožno odstrániť bez škody spôsobenej na stavbe.

3. Legalizácia stavby

Pod legalizáciou čiernej stavby rozumieme získanie relevantného, právoplatného stavebného povolenia, prostredníctvom ktorého sa nejaká stavba, ktorá bola postavená nevyhovujúco alebo neoprávneným spôsobom, legalizuje.

Legalizáciu je možné vykonať za predpokladu, že objekt bol postavený v súlade s územnoplánovacími predpismi a súčasne boli splnené aj všetky podmienky potrebné na získanie stavebného povolenia.

Legalizácia nelegálnej stavby sa najčastejšie vykonáva v prípade, že by ste chceli predať nehnuteľnosť alebo by ste chceli na pozemku postaviť ďalšie budovy, súvisiace s existujúcou nelegálnou stavbou, alebo ak by ste chceli zrekonštruovať nelegálnu stavbu. Aj keď začnete zasahovať do nelegálnej stavby, problém môže vzniknúť z toho, že na stavebné práce nemáte vydané stavebné povolenie. Legalizácia nelegálnej stavby je žiaduca aj z toho dôvodu, že každá legálna stavba má väčšiu hodnotu ako čierna stavba. So stavbou, ktorá je legalizovaná, môžete vstupovať do rôznych zákonných transakcií, požiadať o hypotekárny úver, zapísať si stavbu do katastra nehnuteľností, aby ste mohli preukázať vlastníctvo. Legalizovaná stavba ponúka neprimerane väčšiu právnu ochranu ako nelegálna výstavba, takže legalizácia budovy je potrebná.

Realizácia stavby bez stavebného povolenia alebo ohlásenia považuje sa za konanie, ktoré je v rozpore so zákonom a ktoré je zjavným porušením stavebného zákona. Ak niekto stavia rodinný dom na „čierno“, bez stavebného povolenia, robí priestupok, za ktorý mu stavebný úrad môže uložiť pokutu.

4. Ako prebieha legalizácia čiernej stavby?

Šancu na legalizáciu majú objekty, ktoré boli vystavané bez stavebného povolenia alebo výstavba ktorých bola realizovaná v rozpore s obsahom stavebného povolenia, čím stavby nadobudli štatút čiernej stavby. Všetci majitelia čiernych stavieb majú možnosť dodatočnej legalizácie. V tejto súvislosti treba splniť zopár podmienok a predložiť niekoľko dokumentov, na základe ktorých môže príslušný stavebný úrad vydať dodatočné stavebné povolenie.

5. Kto vykonáva legalizáciu čiernej stavby?

Odporúčame legalizáciu čiernych stavieb prenechať na odborníkov, skúsených architektonických alebo stavebných projektantov a advokátov. Advokát vám určite bude môcť lepšie poradiť v súvislosti s postupom legalizácie a lepšie bude vykladať zákony. Advokáti sú  žiaduci vo veľmi náročných a zložitých legalizačných postupoch, kde je potrebné podrobne poznať legislatívu, inak postačujú rady skúseného projektanta.

Výsledkom legalizácie čiernej stavby, ktorú vykonáva stavebný úrad na základe podanej žiadosti o vydanie dodatočného stavebného povolenia, je vydanie rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby – dodatočné stavebné povolenie. Ak vlastník čiernej stavby splnil všetky potrebné zákonom stanovené podmienky a v konaní nebol preukázaný rozpor stavby s verejnými záujmami, stavebný úrad vydá uvedené rozhodnutie, v ktorom povolí vykonané stavebné práce, resp. určí podmienky na dokončenie stavby alebo nariadi úpravy už realizovanej stavby. Vlastník čiernej stavby za podanie žiadosti o vydanie dodatočného stavebného povolenia zaplatí správny poplatok.  

6. Legalizácia stavby – cena

Po legalizácii stavby môže jej vlastník uzatvárať majetkovo právne úkony, ako je predaj, nákup, výmena či hypotekárny úver. Bez legalizácie riskujeme, že nás navštívi stavebný inšpektor, ťažko predáme nehnuteľnosť, ale narobíme si aj problémy pri administratívnych konaniach, ako je napríklad získavanie dotácií z EkoFondu.

Cena legalizácie domu závisí predovšetkým od veľkosti budovy a zložitosti právnej situácie. Preskúmanie priestorových a právnych údajov pozemku a budovy je okolo 250 EUR. Cena procesu legalizácie pre menej náročné objekty, resp. domy je od 3 000 EUR a viac (bez DPH). Pre väčšie a náročné stavby je od 6 000 EUR a viac (bez DPH). Ešte stále je cena legalizácie budovy výrazne menšia ako pokuta za čiernu stavbu alebo dokonca demoláciu celej budovy, preto to neodkladajte. 

Ak máte záujem o legalizáciu čiernej stavby, môžete nás kontaktovať na daibau.sk. Pošlite dopyt našim overeným odborníkom na legalizáciu, ktorí vám s ňou pomôžu. Pripravili sme pre vás niekoľko rád o legalizácii.

Informácie o cenách nájdete v našej kalkulačke.