Oplatí sa rekonštrukcia bytu pred predajom alebo nie? 

Väčšina majiteľov sa pred predajom nehnuteľnosti rozhodne pre „kozmetickú“ rekonštrukciu. Ide o  povrchové práce, napríklad brúsenie parkiet, maľovanie, výmenu dlaždíc, opotrebovanej sanitárnej keramiky alebo starých drevených okien a dverí. Aj za menšie práce dnes treba vyčleniť nemalú sumu peňazí: brúsenie parkiet s tmelením a lakovaním stojí orientačne 11 - 16 EUR/m2; nákup + lepenie dlaždíc okolo 30 EUR/m2 a viac atď.

„Kozmetická“ rekonštrukcia bytu môže stáť okolo 5 000 - 10 000 EUR. Nehovoriac o kompletnej rekonštrukcii. Na kompletnú rekonštrukciu bytu s rozlohou 65 m2 treba vyčleniť aj do 35 000 EUR.

Má to však háčik. Nie každá investícia je zisková. Ak investujete do rekonštrukcie bytu 20 000 EUR a podarí sa vám (napriek vyjednávaniam) zvýšiť cenu len o 15 000 EUR, v skutočnosti ste v strate.

Preto vyvstáva kľúčová otázka - oplatí sa vôbec rekonštrukcia bytu, alebo je lepšie predať byt v existujúcom stave a prenechať kupujúcemu, aby si ho prispôsobil?

Odpoveď nie je taká jednoduchá. V tomto texte analyzujeme všetky faktory, ktoré ovplyvňujú rentabilitu tejto investície, podobne, ako ich posudzujú odhadcovia nehnuteľností.

Faktory, ktoré ovplyvňujú rentabilitu rekonštrukcie bytu

Lokalita - najdôležitejší faktor, ktorý nemôžete zmeniť!

Ak vo svete nehnuteľností platí nejaké pravidlo, tak je to, že lokalita je najdôležitejšia!

Ak predávate byt v atraktívnej časti mesta, blízko centra, fakúlt alebo dôležitých dopravných tepien, dopyt bude veľký aj v prípade, keď je byt v o niečo horšom stave. Kupujúci sú pripravení kúpiť takúto nehnuteľnosť a sami investovať do jej rekonštrukcie, presne podľa svojho vkusu. Na druhej strane, ani s rekonštrukciou bytu nespravíte chybu. Mnohí kupujúci nemajú vôľu ani chuť zaoberať sa majstrami, míňať čas na práce plné hluku a prachu, a preto vo filtroch zaškrtávajú možnosť zrekonštruovaný byt.

Inými slovami, ak je váš byt vo „vychytenej“ lokalite, s rekonštrukciou nespravíte chybu, len zvýšite cenu a nehnuteľnosť rýchlejšie predáte. V starších budovách sa vždy odporúča kompletná rekonštrukcia, ktorá zahŕňa aj výmenu inštalácií. Avšak, ak nemáte čas ani peniaze na rekonštrukciu bytu v dobrej lokalite, on sa určite predá, pravda, za nižšiu cenu, ale stále konkurencieschopnú na trhu.

Na druhej strane, ak je váš byt vzdialený od centra alebo sa nachádza na periférii mesta, kompletná rekonštrukcia veľmi nepomôže. Tí, ktorí kupujú byt na periférii, hľadajú prijateľnú cenu, nie luxusne zariadenú nehnuteľnosť. Odhadcovia upozorňujú: ak je maximálna dosiahnutá cena za meter štvorcový v tej štvrti 2 500 EUR, nebudete môcť predať svoju nehnuteľnosť za 3 000 EUR/m2 len preto, že ste položili nové parkety alebo vymenili sanitárnu keramiku. V tomto prípade sa drahšie rekonštrukcie neoplatia.

Záver: rekonštrukcia sa oplatí, len ak suma „neprešvihla“ reálnu cenu nehnuteľnosti v danej lokalite.

Hodnotu bytu v slabšej lokalite výrazne nezvýšite ani po drahej rekonštrukcii.

Aktuálny stav bytu ovplyvňuje rozsah rekonštrukcie!

Ďalším kľúčovým faktorom je reálny stav nehnuteľnosti. Je obrovský rozdiel medzi bytom, ktorý si vyžaduje iba „osvieženie“, a tým, ktorý potrebuje kompletnú rekonštrukciu.

Ak je byt funkčný, bez vlhkosti a poškodení na podlahách a stenách, so zachovanými podlahovými krytinami a dobrými inštaláciami, vtedy sa odporúča minimálna investícia. Maľovanie, výmena drobných prvkov, ako sú batérie, a hĺbkové čistenie môžu vo veľkej miere zlepšiť vzhľad bytu pri relatívne nízkych nákladoch. Kozmetická rekonštrukcia je najrentabilnejšia.

Avšak, ak má byt opotrebované inštalácie, starú kúpeľňu s polámanými obkladačkami, poškodenými škárami a zažltnutou sanitárnou keramikou, viditeľnú prítomnosť plesní a okná, ktoré sa ťažko otvárajú/zatvárajú, bude potrebný väčší rozsah prác. Kupujúci to vidia ako obrovské mínus a očakávajú, že cena za meter štvorcový klesne. V takýchto situáciách sa rekonštrukcia vždy oplatí. Viac kupujúcich bude mať záujem, nehnuteľnosť sa predá rýchlejšie, za vyššiu cenu, pretože nie sú potrebné žiadne dodatočné investície.

Dôležité je rozumieť aj psychológii kupujúcich: väčšina z nich chce byt, do ktorého sa môže okamžite nasťahovať, s drobnými prácami, ako je maľovanie, výmena batérií alebo osvetlenia, bez väčších stavebných zásahov, ktoré trvajú týždne. Z tohto dôvodu mnohé byty v staršej zástavbe, ktoré neboli rekonštruované 20 - 30 rokov, stoja mesiace v inzerátoch alebo sa predávajú za výrazne nižšiu cenu ako bola pôvodná. 

Záver: čím je byt v horšom stave, tým viac sa rekonštrukcia oplatí.

Cieľová skupina kupujúcich - kto kupuje váš byt?

Predávate garsónku v blízkosti univerzity, rodinný byt s rozlohou 80 m2 alebo luxusný penthouse? Odpoveď na túto otázku priamo ovplyvňuje rentabilitu rekonštrukcie.

V prípade menších bytov a garsónok sa rekonštrukcia najčastejšie oplatí. Kupujú ich mladí ľudia, študenti, osoby s obmedzeným rozpočtom. Táto cieľová skupina nechce dodatočne investovať do nehnuteľnosti, hľadá byt, ktorý je okamžite obývateľný po odovzdaní kľúčov a podpísaní zmluvy. 

Ak predávate dvojizbový alebo trojizbový rodinný byt, v tom prípade chcú kupujúci funkčný priestor, ale si ho chcú prispôsobiť sebe. Čo to znamená? V tom prípade sa oplatí rekonštrukcia, ktorá zahŕňa brúsenie parkiet, výmenu obkladov, montáž sanitárnej keramiky alebo nových okien, pretože tieto investície ovplyvňujú funkčnosť priestoru. Oplatí sa ponúknuť im zrekonštruovanú kúpeľňu a funkčnú kuchyňu, pretože vo väčšine prípadov kupujú byt na úver a majú obmedzené prostriedky na majstrov hneď po nasťahovaní.

Práce, ktorými sa zlepšuje estetika a personalizuje priestor, napríklad montáž tienenia, nábytku, drahých svietidiel a pod., môžete „preskočiť“. Ba čo viac, je to žiaduce.

Keď ide o luxusné penthousy, kompletná rekonštrukcia takýchto bytov môže stáť ako kúpa jednej garsónky, alebo aj viac. Je pravda, že rekonštrukciou maximálne zvýšite cenu nehnuteľnosti, ale dopyt po nej bude veľký aj vtedy, ak do jej rekonštrukcie neinvestujete veľa. Kupujúci takýchto nehnuteľností si zvyčajne chcú každý detail vybrať sami, vyjadrujú sa ku každej fáze, preto je najistejšie urobiť len „kozmetickú“ rekonštrukciu.

Je tu ešte jedna skupina kupujúcich, tí, ktorí kupujú byt ako investíciu. Najlepším príkladom sú kupujúci, ktorí kupujú byt vo „vychytených“ lokalitách, aby ho prenajímali krátkodobo, najčastejšie na dennej báze. Hľadajú „čistú matematiku“. Chcú kúpiť byt za čo najnižšiu cenu a sami ho zrekonštruovať podľa štandardov na prenajímanie. V tomto prípade sa rekonštrukcia neoplatí, okrem prípadov, keď sú inštalácie nefunkčné.

Odhadcovia nehnuteľností zdôrazňujú, že najrýchlejšie sa predávajú byty, ktoré vyzerajú „čisto a upratane“, nie nevyhnutne luxusne. Najslabšie sa predávajú tie nehnuteľnosti, ktoré pôsobia zanedbane. 

Situácia na trhu s nehnuteľnosťami - načasovanie je kľúčové! 

Trh s nehnuteľnosťami nie je statický. Sú obdobia, kedy je dopyt na vrchole - napr. pred začiatkom študentského roka, a vtedy sa byty predávajú rýchlejšie, aj bez rekonštrukcie. 

Ak je situácia na trhu priaznivá, drahé rekonštrukcie nie sú nevyhnutné. Byt predáte relatívne rýchlo aj v pôvodnom stave, ale rekonštrukciou určite zvýšite cenu. Čoraz častejšie je trendom, že kupujúci chcú investovať sami, zariadiť si byt podľa svojich požiadaviek a preferencií. Kúpia byt aj vtedy, keď potrebuje vážnejšiu rekonštrukciu, len aby „uchmatli“ tú lokalitu alebo cenu.

Keď však situácia na trhu nie je ideálna, konkurencia rastie. Kupujúci sú vyberavejší a zrekonštruované byty budú mať prednosť. Vtedy sa byt, ktorý vyzerá ako z titulnej strany časopisu, predá okamžite, zatiaľ čo zanedbané byty sa budú točiť v inzerátoch mesiace. Odhadcovia zdôrazňujú, že vtedy rekonštrukcia nezvyšuje len cenu, ale je často jediným spôsobom, ako predaj realizovať v rozumnom čase.

Vtedy môže byť rekonštrukcia kľúčovým faktorom, ktorý urýchli predaj a zvýši cenu minimálne o 10 %.

Náklady na rekonštrukciu vs potenciálny zárobok

Všetko sa to nakoniec zúži na matematiku. Ak je na rekonštrukciu potrebné vyčleniť 20 000 EUR a cena bytu sa nemôže zvýšiť o viac ako 15 000 EUR, očividne ste v mínuse. V tých situáciách rekonštrukcia len urýchli predaj, ale cenovo budete v strate, takže sa rekonštrukcia ani neoplatí.

Ale ak máte byt v dobrej lokalite, ktorý bude slušne vyzerať aj pri kozmetickej rekonštrukcii za 5 000 EUR a cenu môžete zvýšiť o 10 000 EUR, to sa považuje za výbornú investíciu.

Preto je najdôležitejšie vypočítať návratnosť investície (ROI) skôr, než sa pustíte do prác. Odporúča sa najať autorizovaných odhadcov nehnuteľností, ktorí vám pomôžu pri konečnom rozhodnutí a pri dosiahnutí maximálnej ceny pri predaji bytu. Cena za jednoduchý odhad hodnoty bytu s analýzou trhu a vypracovanie posudku sa pohybuje okolo 250 až 500 EUR/kus. 

Hľadáte odborníka, ktorému by ste zverili vypracovanie posudku na určenie ceny nehnuteľnosti? Pošlite dopyt vhodným a ohodnoteným odhadcom nehnuteľností vo vašom okolí - bezplatne a nezáväzne!

Dôležitá je aj kvalita vykonaných prác. Častou chybou majiteľov nehnuteľností je kladenie lacného laminátu na parkety, farbenie opotrebovaných dlaždíc, kladenie nových obkladov na staré, opotrebované inštalácie, a to všetko s cieľom ušetriť. Skúsení kupujúci si rýchlo všimnú, že rekonštrukcia bola urobená len preto, aby sa „zalepili oči“, a že budú mať viac investícií ako keby kúpili zanedbaný byt. 

Zle urobená rekonštrukcia môže dokonca znížiť cenu bytu, pretože kupujúci vidí dodatočné náklady v búraní vašich nových, ale nekvalitných riešení. Skúsený kupujúci vždy viac ocení byt s vymenenými elektro a vodoinštaláciami ako byt s drahými dekoratívnymi technikami na hnilých stenách. 

Ak ste sa rozhodli pre rekonštrukciu bytu pred jeho predajom, nájdite skúsených majstrov, ktorí ponúkajú najlepšiu kvalitu a najväčší rozsah prác za ponúkanú cenu. Týmto spôsobom maximalizujete pomer investované : získané. 

Hľadáte majstrov, ktorým by ste zverili rekonštrukciu vášho bytu? Pošlite dopyt vhodným a ohodnoteným firmám na kompletné rekonštrukcie vo vašom okolí - bezplatne a nezáväzne! 

Kedy sa rekonštrukcia bytu pred jeho predajom vždy oplatí?

Rekonštrukcia bytu má vždy zmysel:

• keď je byt v „kritickom“ stave, plný vlhkosti a s opotrebovanými inštaláciami - ak sú steny čierne od plesne, zápach vlhkosti je nepríjemný, kupujúci utečú kadeľahšie. Tu je rekonštrukcia podmienkou, aby sa byt vôbec predal. Bez toho je jedinou možnosťou výrazne znížiť cenu - o oveľa viac, ako by stála sanácia.
• keď chcete rýchly predaj - kupujúci dnes často vyhľadávajú inzeráty s jasnými kritériami vo filtroch: „ihneď obývateľný“ alebo „zrekonštruovaný“. Takéto byty automaticky priťahujú pozornosť a o cene sa menej vyjednáva.
• keď je v dobrej lokalite - tým len zvyšujete cenu. Zrekonštruovaný byt v dobrej lokalite priťahuje kupujúcich s väčším rozpočtom. Avšak ani tu netreba preháňať. Ak investujete priveľa do luxusných materiálov, existuje riziko, že sa vám investícia nevráti.
• keď sú potrebné menšie, kozmetické investície - vtedy sa rekonštrukcia vždy oplatí. Kozmetické práce sú relatívne lacné, rýchlo sa vykonávajú a výrazne zlepšujú prvý dojem. Preto odborníci odporúčajú aspoň minimálne „osviežiť“ byt pred jeho uvedením na trh.
• pri garsónkach, ktoré by mali byť pripravené na okamžité nasťahovanie - najčastejšie ich kupujú mladé páry, ktoré hľadajú prvý byt, alebo študenti. V oboch prípadoch je hlavným kritériom funkčnosť bez dodatočných investícií. Vzhľadom na menšiu rozlohu sú náklady na rekonštrukciu podstatne nižšie ako pri väčších bytoch.
• keď chcete skryť funkčné nedostatky - byty so zlým dispozičným riešením, úzkou chodbou alebo nedostatkom prirodzeného svetla môžu pôsobiť funkčnejšie a vzdušnejšie vďaka maľovaniu, predeleniu sadrokartónovými doskami a iným zásahom. Cieľom tu nie je „oklamať“ kupujúceho, ale ukázať maximálny potenciál priestoru.

Ak ste sa rozhodli pre čiastočnú rekonštrukciu bytu, mali by ste vedieť, že rekonštrukcia kúpeľne a rekonštrukcia kuchyne sa vždy oplatí. Ešte jedna rada: nerenovujte podľa svojho vkusu, ale podľa vkusu trhu. Vyberajte neutrálne farby, zamerajte sa na vzdušnosť (takéto byty opticky pôsobia väčšie), drevené podlahy a dlaždice v imitácii kameňa sú vždy bezpečnou voľbou.

Aký je teda záver: oplatí sa rekonštrukcia? Odpoveď znie: áno, ale len ak je strategická. Nejde o to, aby váš byt vyzeral ako z katalógu, ale aby investícia mala zmysel a aby sa vám viacnásobne vrátila. Preto je najlepšie poradiť sa s odhadcami nehnuteľností. Ich úlohou nie je len určiť aktuálnu hodnotu bytu, ale aj odhadnúť, o koľko môžu určité investície reálne zvýšiť cenu bytu na trhu. V každom prípade sa rekonštrukcia vždy oplatí, ak sú v byte problémy s potrubím, s elektroinštaláciou alebo kapilárnou vlhkosťou na stenách.