Praktický sprievodca adaptáciou bytu

Čo znamená adaptácia bytu?

Adaptácia bytu zahŕňa všetky druhy stavebných prác, ktoré sú zamerané na zlepšenie funkčnosti obytného priestoru a zvýšenie kvality života. Môže byť iniciovaná opotrebovaním stavby (opotrebenie stavebných prvkov, poruchy inštalácií) alebo túžbou po jeho vynovení alebo zmene funkcie.

Adaptácia znamená prispôsobenie, úpravu, vynovenie obytného priestoru.

Mnohí si zamieňajú pojmy adaptácia a renovácia objektu, medzi týmito dvoma pojmami sú však určité rozdiely. Pri adaptácii bytu sa práce vykonávajú tak, aby neovplyvnili stabilitu a bezpečnosť budovy, ani  bezpečnosť susedných stavieb a premávky. Pri adaptácii sa nemenia nosné prvky konštrukcie, ktoré by mohli poškodiť statickú stabilitu budovy, ani sa nevykonávajú zmeny, ktoré vplývajú na bezpečnosť susedných stavieb a premávky.

Renovácia budovy zahŕňa stavebné práce, ktorých realizácia si vyžaduje určité zmeny na nosných častiach budovy alebo významné zmeny funkčnosti budovy. Na vykonanie renovácie bytu je potrebné získať stavebné povolenie.

Aby sme lepšie pochopili rozdiel medzi adaptáciou a renováciou bytu, uvedieme niekoľko príkladov:

Montáž tepelnej alebo zvukovej izolácie z dôvodu energetickej efektívnosti, resp. zvýšenia komfortu bývania, sa považuje za adaptáciu, ak nedôjde k zmene nosných prvkov konštrukcie. Ak je pri realizácii týchto prác potrebný zásah do statiky objektu, ide o rekonštrukciu. Rovnako je to aj s výmenou strešnej krytiny z dôvodu jej opotrebovania. Ak sa počas prác na streche zmení strešná konštrukcia, takéto práce sa považujú za rekonštrukčné. Dôvod je jednoduchý – strešná konštrukcia je nosnou časťou stavby.

Ako dlho v priemere trvá adaptácia bytu? Odpoveď závisí predovšetkým od rozsahu projektu. Ak ide o vynovenie iba jednej miestnosti, napr. kúpeľne, adaptácia môže trvať niekoľko týždňov. Väčšie projekty, ktorými je zahrnuté vyhotovenie priečok, výmena okien a dverí, podláh a iné práce, môžu trvať aj niekoľko mesiacov. Skúsení zhotovitelia vám poskytnú presnejší odhad, keď zohľadnia vaše potreby, priania a reálnu situáciu.

A aká je odpoveď na otázku – kedy je najlepší čas na adaptáciu bytu alebo domu? V zásade sa adaptácia robí vtedy, keď máte dostatok prostriedkov a času. Keďže väčšina prác zahrnutých adaptáciou si vyžaduje vyschnutie materiálov, je najlepšie tieto práce vykonávať počas jari alebo leta.

Nižšie uvádzame 10 bodov adaptácie bytu spolu s približnými cenami, ktoré vám pomôžu jednoduchšie určiť váš rozpočet.

1. Pred adaptáciou bytu si definujte potreby a ciele

V prvom rade je dôležité určiť, čo chcete adaptáciou dosiahnuť. Aké sú potreby členov vašej domácnosti? Len tak si zadefinujete, aké funkcie má budúci priestor spĺňať.

Rozhovor o prioritách s členmi vašej domácnosti zabezpečí, že sa zladíte v otázke toho, ktoré práce sú skutočne dôležité. Je potrebné určiť, čo vám vo vašom príbytku prekáža, čo by ste chceli vymeniť a čo by ste chceli pridať do vášho obytného priestoru.

2. Nápady na adaptáciu dajte na papier         

Po zadefinovaní budúcich funkcií priestoru a potrieb všetkých členov domácnosti je čas to všetko dať na papier. Môžete to urobiť sami, ak ste zruční a máte predchádzajúce skúsenosti, aj keď vždy sa odporúča dať si vyhotoviť projekt architektovi. A koľko vám bude architekt za túto službu účtovať? Cena projektu na adaptáciu alebo renováciu bytu alebo adaptáciu podkrovia závisí od veľkosti projektu a podrobností plánu. Cena projektovej dokumentácie sa pohybuje od 15 EUR/m2 až do 50 EUR/m2.

Komu treba zveriť vypracovanie architektonického návrhu? Pošlite dopyt vhodným a ohodnoteným architektom vo vašom okolí – zadarmo a nezáväzne!  

Profesionáli, akými sú architekti a interiéroví dizajnéri, majú potrebné znalosti a skúsenosti a najlepšie vyriešia priestorové obmedzenia alebo zväčšia stiesnené priestory. Projekt, ktorý rieši adaptáciu bytu alebo domu, musí byť komplexný a dôkladný.

Najímanie profesionálov sa odporúča aj z iného dôvodu – dôležité sú správne proporcie priestoru a  nábytku, ktorý bude použitý na zariadenie vášho interiéru. Pri plánovaní adaptácie bytu alebo domu je dôležité dbať na rozmery väčších kusov nábytku, akými sú sedačky, skrine, jedálenské stoly a stoličky. Prečo? Ak ich umiestnenie nie je správne naplánované, veľké kusy nábytku môžu priestor „pohltiť“, znefunkčniť, nehovoriac o tom, že si možno nábytok nebudeme môcť vniesť do bytu.

Pokiaľ ide o adaptáciu objektu, príprava návrhu a analýza rozmerov sú obzvlášť dôležité.

Ak ste sa rozhodli, že si návrh adaptácie urobíte sami, bude najlepšie začať nákupom základných kusov nábytku a neskôr kúpiť ďalšie kusy nábytku.

Predpokladom realizácie akejkoľvek adaptácie je správne a funkčné zónovanie obytného priestoru, určenie a usporiadanie miestností v byte. Všetky ostatné body, akými sú inštalácie, pokládka podláh, maľovanie stien, budú závisieť od toho.

Počas adaptácie je možné odstrániť priečky, ak chcete mať otvorený priestor, alebo namontovať novú priečku, ak napr. máte nového člena domácnosti.

3. Približný rozpočet na adaptáciu bytu

Dôležitým krokom je aj plánovanie rozpočtu na adaptáciu bytu alebo domu. Po tom, čo ste svoje očakávania, potreby a priania dali na papier, je čas prejsť k menej zaujímavej položke. Je ňou vytvorenie hrubého rozpočtu na adaptáciu bytu. Toto je možno najdôležitejší krok, od ktorého budú závisieť všetky nasledujúce kroky.

Priebeh samotnej adaptácie bytu najviac ovplyvnia peniaze, ktoré máte k dispozícii. Možno nebudete môcť adaptovať celý obytný priestor, ale iba určité miestnosti, preto si stanovte priority. Niektoré veci možno budú musieť počkať.

Zhotovitelia, s ktorými sa dohodnete, vám povedia ceny podľa situácie na tvári miesta. V našej kalkulačke si však môžete nájsť priemerné ceny jednotlivých prác, materiálov a služieb a vytvoriť si orientačný cenník ešte skôr, ako zavoláte majstrom.

Uvedieme príklad adaptácie podkrovia. Vo väčšine prípadov ide o montáž strešných okien, zateplenie strechy, montáž sadrokartónových dosiek a maľovanie. Cena bežného strešného okna je od 350 do 500 EUR/m2 a dodávateľ vám ho namontuje za približne 100-200 EUR. Za tepelnú izoláciu zo sklenenej alebo kamennej vlny s hrúbkou 30 cm, spolu s parozábranou a prácou, zaplatíte 20 až 40 EUR/m2. Cena za obloženie podkrovia so sadrokartónom, resp. s vystuženými a vyškárovanými ohňovzdornými sadrovými doskami, je od 20 do 40 EUR/m2. Maľovanie stojí od 5 do 10 EUR/m2. Cena za kompletnú renováciu podkrovia, spolu s montážou strešných okien, izoláciou podkrovia, vykurovaním, inštaláciami a montážou sadrokartónu, je 300 až 800 EUR/m2.

Napíšte na papier, čo bude súčasťou adaptácie, skontrolujte v kalkulačke ceny materiálov a služieb majstrov. Vždy rátajte s nepredvídanými výdavkami, ktoré môžu vzniknúť pri adaptácii bytu.

Keďže adaptácia sa nerobí každý rok, je dobré sa pre ňu rozhodnúť vždy, keď nazbierate určitú sumu peňazí. Prečo? Pretože pri adaptácii bytu vzniká veľa odpadového materiálu a majstri sa u vás zdržia niekoľko dní, ba týždňov, preto je lepšie urobiť všetko naraz.

4. Búranie priečok a odvoz odpadového materiálu

Najprv sa zameriame na vykonávanie hrubých prác. Búranie priečok (nosné steny sa pri adaptácii nebúrajú) je najcitlivejším krokom. Nevyžaduje si stavebné povolenie a väčšinou sa vykonáva ručne, zhora nadol. Búranie stien zdola nahor je prísne zakázané, najmä ak ide o materiály tvrdšie ako sadrokartónové dosky, pretože takýto krok môže viesť k nepredvídanému zrúteniu.

Búranie, akékoľvek malé, si vyžaduje odborné znalosti a skúsenosti, predovšetkým kvôli bezpečnosti. Profesionálni zhotovitelia budú presne vedieť, ktoré steny sú nosné a ktoré nie. Nebúrajte sami, pretože môžete urobiť katastrofálne chyby. Po búraní sa odpadový materiál balí do vriec a odváža na určenú skládku.

A koľko stoja menšie búracie práce? Cena búrania tehlových stien, hrubých až 15 cm, je 20 až 40 EUR/m2. 

Do tohto bodu zahrnieme aj vytvorenie priečok. Zvyčajne ide o suchú výstavbu a na tento účel sa používajú sadrokartónové dosky. V miestnostiach so zvýšenou vlhkosťou, akými sú kúpeľne a kuchyne, sa odporúča inštalovať dosky odolné voči vlhkosti.

Cena jednoduchej jednodielnej priečnej steny sa pohybuje v rozmedzí od 28 do 32 EUR/m2. Dvojitá priečna stena stojí 37 až 59 EUR/m2.  

5. Inštalatérske práce pri adaptácii bytu

Ak ste sa presťahovali do bytu, ktorý má viac ako 10 rokov, mali by ste zvážiť výmenu elektroinštalácie a vodoinštalácie. Čím viac tieto práce budete odkladať, škoda bude väčšia.

Výmena vodoinštalácie a elektroinštalácie patrí k najnáročnejším prácam pri adaptácii bytu, preto je najlepšie tieto práce nechať na odborníkov.

Pri adaptácii bytu alebo domu sa často stará vodovodná inštalácia vymieňa za novú. To zahŕňa výmenu vodovodnej siete, demontáž starých a montáž nových prvkov, akými sú sprchovacie kúty, umývadlá, toalety... Je dôležité tieto práce odborne vykonať, pretože vo väčšine prípadov ďalšie korekcie alebo zásahy nie sú možné alebo by si vyžadovali veľké materiálové náklady, napr. poškodenie obkladačiek.

Koľko stoja vodoinštalačné práce? Cena rekonštrukcie vodovodu a odtokov, spolu s materiálom, pre menšiu kúpeľňu sa pohybuje od 800 do 1100 EUR. Za menšie práce, napr. montáž sanitárneho vybavenia, inštalatérovi zaplatíte od 80 do 150 EUR za kus.

Práce na elektroinštalácii zahŕňajú čiastočnú alebo úplnú výmenu elektroinštalácie, nové vypínače, zásuvky, poistky. Pred realizáciou elektroinštalačných prác je potrebné starostlivo naplánovať, kde budú umiestnené zásuvky.

Pri adaptácii bytu/domu je dôležité vhodné umiestnenie zásuviek a správne pripojenie všetkých zariadení vo vašej domácnosti.

Cena jednoduchých elektrických inštalácií pohybuje od 15 do 17 EUR/m2. Elektroinštalácie v priemernom dome stoja približne 3000-5000 EUR.

6. Výmena vykurovacích systémov pri adaptácii bytu

Ide o nákladnú investíciu, počas ktorej sa menia vykurovacie zariadenia, potrubia a ventily. Radiátory sa dajú vymeniť alebo natrieť farbou, možno vykonať montáž invertor klimatizácie. Kotol je tiež možné vymeniť alebo opraviť starý.

Výmena vykurovacích systémov alebo ich oprava sa vykonáva výlučne mimo vykurovacej sezóny.

Koľko stojí klimatizácia? "Obyčajná" split klimatizácia s jednou vonkajšou a jednou vnútornou jednotkou, s výkonom chladenia a kúrenia do 4 kW, stojí od 1000 do 1500 EUR. K tomu treba pripočítať ešte za montáž 250-500 EUR. 

Cena práce pri výmene radiátora je 150-200 EUR kus. Táto cena je pri výmene bežného bytového radiátora bez ventilu. Koľko bude stáť farbenie radiátora závisí od náročnosti povrchu (napríklad odstránenie hrdze), počtu rebier a samotného maliara.

7. Pokládka podlahových krytín pri adaptácii bytu

Pri adaptácii bytu možno vymeniť všetky podlahy alebo obnoviť staré, napr. hobľovaním a lakovaním parkiet.

Ak ste sa rozhodli odstrániť staré parkety, cementový poter bude pravdepodobne v zlom stave a na vyrovnanie podkladu bude potrebné použiť vyrovnávaciu hmotu.

Často sa stáva, že investori chcú zachovať existujúce parkety, staré niekoľko desaťročí. Nie je to možné, pretože bez ohľadu na to, ako dobre vyzerá povrch parkiet, starnutie zanechá stopy a poter  nie je dostatoční súdržný, a okrem laku na povrchu nič nedrží parkety pevne spojené s podkladom.

Koľko budú parkety stáť, to bude závisieť od druhu materiálu, rozsahu prác a zvoleného zhotoviteľa. Cena hotových parkiet, 14 mm hrubých, je približne 30 až 50 EUR/m2, prípadne aj viac. Priemerná hodinová sadzba pokládky parkiet je 20-25 EUR/h. Za pokládku parkiet na podklad zaplatíte 15 až 20 EUR/m. Cena obnovy parkiet, ktorá zahŕňa brúsenie, tmelenie a lakovanie v 2 vrstvách je 20 až 25 EUR/m2.

V tomto bode spomenieme aj pokládku obkladačiek, keramických alebo žulových. Dizajn obkladačiek pokročil natoľko, že sa už nepoužívajú len v kúpeľniach a kuchyniach. Pokládke nových obkladačiek predchádza odstránenie starých, ak existujú.

Rovnako ako v iných fázach adaptácie bytu, aj v tejto fáze je potrebné použiť dobrý materiál. Okrem kvalitných obkladačiek dôležitý je aj výber lepidla a škárovacej hmoty.

Za keramické obklady strednej kvality, s rozmermi 40 cm × 40 cm, bez pokládky, zaplatíte 15 až 25 EUR/m2. Cena pokládky dlaždíc so štandardnými rozmermi je od 16 do 25 EUR/m2.

8. Výmena okien a dverí pri adaptácii bytu

Niečo, čo určite osvieži váš priestor, sú nové okná a dvere. Najčastejšou voľbou sú plastové okná a dvere, pre ktoré je príznačná energetická efektívnosť, jednoduchá montáž a nízka cena. Ak sa vám nepáči vzhľad plastových okien a dverí, vždy si môžete vybrať drevené, hliníkové alebo dokonca kombináciu týchto dvoch materiálov, čo je najdrahšia voľba.

Výmena okien a dverí pri adaptácii znamená výmenu starých okien a terasových dverí; výmenu starých interiérových dverí; výmenu starých vchodových dverí za nové a bezpečnejšie.

Koľko stoja plastové okná? Obyčajné plastové okno s dvojvrstvovým zasklením stojí 200 až 500 EUR/m2. Za plastové vchodové dvere zaplatíte od 1000 do 2000 EUR. Cena za drevené okná s dvojvrstvovým zasklením na m2 zasklenia, s parapetmi a montážou je v rozmedzí od 150 do 450 EUR/m2. Cena za dyhované interiérové dvere spolu so zárubňou sa pohybuje v rozmedzí od 150 do 650 EUR/kus. 

Obyčajné hliníkové okná s dvojvrstvovým zasklením vás budú stáť 300 až 600 EUR/m2. Za hliníkové vchodové dvere, s bežným kovaním, nerezovou kľučkou a nízkym hliníkovým termo-prahom, zaplatíte od 1500 do 2500 EUR. Konečná cena sa môže vyšplhať až na 3000 EUR. Za drevo-hliníkové vchodové dvere zaplatíte 2000 až 3000 EUR. 

Keďže výmena okien a dverí nie je vôbec lacná záležitosť, mnohí sa rozhodnú pre ich opravu v nádeji, že to vyrieši problémy. Predsa však oprava okien a dverí je možná len v prípade menších poškodení a porúch.

9. Maľovanie počas adaptácie

Pred touto fázou je potrebné steny vyrovnať, opraviť trhliny (pomocou bandážovej pásky alebo sieťkovaním, v poradí lepidlo-sieťka-lepidlo), tiež vygletovať. Farbu je možné nanášať len na pripravené steny. Výber správnej farby je najlepšie konzultovať s najatým maliarom.

Maliar vám môže pomôcť aj s lepením tapiet a umiestnením ozdobných líšt na steny.

Koľko stoja maliarske práce? V priemere cena maľovania stien s bielou farbou, v dvoch vrstvách (materiál a práca), stojí 3 až 5 EUR/m2. Cena bežných tapiet sa pohybuje v rozmedzí od 15 do 30 EUR, drahšie tapety stoja 75 EUR a viac. Za lepenie tapiet zaplatíte od 10 do 20 EUR/m2 + DPH. 

10. Posledná fáza adaptácie bytu – zariaďovanie interiéru

Týka sa to výberu nábytku a dekorácií. Pokiaľ ide o nábytok, možnosti sú rozmanité. Môžete sa rozhodnúť pre industriálny nábytok alebo nábytok na mieru, ktorý je o 30 % drahší, ale je podľa vašich prianí a predstáv, a zároveň bude dobre ladiť s interiérom. Cena za zhotovenie nábytku na mieru z dyhovanej drevotriesky sa pohybuje v rozmedzí od 200 do 400 EUR/m2. Celková cena nábytku do obývačky, so všetkými potrebnými prvkami, kde sa berú do úvahy priemerné ceny, je od 3000 do 5000 EUR. Obývačka na mieru je síce o 30 % drahšia.

Renovácia kuchyne, s menším rozsahom prác, bez zásahu do stien a podlahy, resp. len výmenu kuchynskej dosky a výmenu dvierok na kuchynskej linke, bude stáť približne 150 až 250 EUR/bm. 

Ak chcete ušetriť a neplánujete kúpu nového nábytku, môžete sa rozhodnúť pre opravu a reštaurovanie starého. Koľko bude stáť oprava nábytku, to závisí od veľkosti nábytku, stavu materiálov, použitých metód a samozrejme od reštaurátora. Cena za hodinu reštaurovania starožitného nábytku, spolu s materiálom, sa pohybuje okolo 20 - 30 EUR/h. Sú však aj majstri čalúnnici a stolári, ktorí si účtujú za kusy.