Projekt skutočného vyhotovenia stavby

1. Čo je dokumentácia skutočného zhotovenia stavby?

Podľa § 3 bod (8) zákona č. 201/2022 Z. z. - Zákon o výstavbe  „dokumentácia skutočného zhotovenia stavby je textové a grafické zdokumentovanie skutočného zhotovenia stavby a je podkladom na kolaudáciu stavby a na stavebné práce počas prevádzky stavby“.

1.1. Zmeny počas výstavby

Projekt skutočného vyhotovenia stavby je súčasťou projektovej dokumentácie každého objektu. Počas výstavby sa zmeny do projektu zvyčajne zakresľujú ručne, následne je však potrebné sprehľadniť ich vyhotovením nových originálov. Je to dokument, v ktorom je zaznamenaný skutočný stav po ukončení stavby. 

Prečo je takýto projekt dôležitý? Počas výstavby môže byť projektové riešenie inak zrealizované, a to predovšetkým v dôsledku nepresného plánovania, alebo v dôsledku spontánnych zmien, ku ktorým dochádza počas výstavby. Určité zmeny sú občas nevyhnutné, pretože výstavba je organický proces, v ktorom sa zhotovitelia stretávajú s určitými problémami a snažia sa ich riešiť spolu s projektantmi, stavebným dozorom a stavbyvedúcim čo najefektívnejším, jednoduchým, rýchlym a cenovo výhodným spôsobom. To často znamená, že určité detaily alebo inštalácie nie sú zrealizované tak, ako bolo plánované projektom pre realizáciu stavby.

Projekt skutočného vyhotovenia vypracovaný po dokončení stavby obsahuje všetky zmeny, ktoré boli počas výstavby evidované a zakreslené v existujúcom projekte na realizáciu stavby.

1.2. Aké údaje obsahuje projekt skutočného vyhotovenia stavby?

Projekt skutočného vyhotovenia neobsahuje len zmeny, ktoré nastali počas výstavby. Ide o kompletný projekt konečného stavu objektu po výstavbe, ktorý obsahuje výkresy všetkých inštalácií (elektrické inštalácie, vodoinštalácie, kanalizácia, inštalácie kúrenárskeho systému pre radiátory a podlahové vykurovanie, klimatizácia a vetranie), stavebných a konštrukčných detailov a iných vedení... Skrátka všetkých technických častí, ktoré tvoria dom. Zároveň je veľmi dôležité, aby boli všetky pozície nakreslené čo najpresnejšie.

2. Na aké účely slúži projekt skutočného vyhotovenia?

Pomocou projektu skutočného vyhotovenia sa pri užívaní dokončenej stavby lokalizujú prípadne poruchy. Tiež slúži ako podklad pri rôznych zmenách stavby počas jej prevádzkovania alebo užívania, ale aj ako súčasť kolaudačného konania.

Na odovzdanie dokončenej stavby alebo časti stavby je potrebné pripraviť požadované doklady. Súbor dokladov zahŕňa aj dokumentáciu skutočného vyhotovenia (DSV). V bežných prípadoch, keď zmeny oproti schválenej dokumentácii pre stavebné povolenie nie sú veľmi rozsiahle, zmeny a odchýlky môžu byť vyznačené priamo do existujúcej dokumentácie. Takto upravená dokumentácia musí byť potvrdená (podpísaná a opečiatkovaná) zhotoviteľom stavby. Ak bolo projektové riešenie na stavbe inak zrealizované a stavebný úrad požaduje dokumentáciu tohto riešenia, je potrebné vypracovať projekt skutočného vyhotovenia.

V zákone č. 50/1976 Zb. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), v § 104 bod (2) sa uvádza, že „stavebný úrad môže vlastníkovi stavby nariadiť, aby obstaral dokumentáciu skutočného realizovania stavby v prípadoch, keď nebola vôbec vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave. Pokiaľ nie je nevyhnutné vyhotoviť úplnú dokumentáciu skutočného realizovania stavby, uloží stavebný úrad iba vyhotovenie zjednodušenej dokumentácie (pasport stavby)“.

Vo Vyhláške č. 453/2000 Z. z. - Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky, ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona v § 29 sú uvedené náležitosti súvisiace s dokumentáciou skutočného realizovania stavby a zjednodušenou dokumentáciou skutočného realizovania stavby (pasport stavby) (k § 104 zákona).

Podľa tohto paragrafu „(1) Dokumentácia skutočného realizovania stavby, ktorej obstaranie nariadil stavebný úrad, obsahuje predovšetkým: 

a) údaje o druhu, účele a mieste stavby, meno, priezvisko (názov) a adresu (sídlo) vlastníka stavby, parcelné čísla stavebného pozemku podľa katastra nehnuteľností s uvedením vlastníckych alebo iných práv a údaje o rozhodnutiach o stavbe; ak sa rozhodnutia nezachovali, aspoň približný rok dokončenia stavby,

b) situačný výkres súčasného stavu územia v mierke katastrálnej mapy so zakreslením polohy stavby a s vyznačením väzieb na okolie, najmä odstupov od hraníc susedného pozemku a od susedných stavieb, a pripojenia na pozemné komunikácie a siete technického vybavenia; v odôvodnených prípadoch aj v podrobnejšej mierke,

c) výsledný operát merania a zobrazenia skutočného vyhotovenia stavby, 

d) stavebné výkresy vypracované podľa skutočného realizovania stavby (najmä pôdorysy, rezy, pohľady) s opisom všetkých priestorov a miestností podľa súčasného spôsobu užívania a s vyznačením ich rozmerov a plošných výmer,

e) technický opis stavby a jej vybavenia, základné údaje o technických parametroch technologických a ekologických zariadení.

(2) Zjednodušená dokumentácia skutočného realizovania stavby (pasport stavby), ktorej obstaranie nariadil stavebný úrad, obsahuje najmä

a) údaje podľa odseku 1 písm. a) a e),

b) situačný výkres a zjednodušené výkresy skutočného realizovania stavby v rozsahu a podrobnostiach zodpovedajúcich druhu a účelu stavby s opisom spôsobu užívania všetkých priestorov a miestností.“

V súlade so Stavebným zákonom je vlastník stavby povinný dokumentáciu skutočného realizovania stavby uchovávať po celý čas jej užívania. Pri zmene vlastníctva stavby ju vlastník stavby odovzdá novému nadobúdateľovi a pri odstránení stavby stavebnému úradu.

3. Konkrétny príklad užitočnosti projektu skutočného vyhotovenia 

Pozrite si konkrétny príklad, v ktorom vám projekt skutočného vyhotovenia stavby pomôže. Povedzme, že si pár rokov po nasťahovaní chcete nainštalovať klimatizáciu. Vnútorné a vonkajšie jednotky klimatizácie sú spojené potrubím, ktoré je zvyčajne skryté v stene. Bez presného projektu by to bolo ťažké tieto práce realizovať, pretože by sa nevedelo, či cez tú istú stenu prechádzajú aj iné inštalácie, ktoré by sa mohli poškodiť. V projekte sú presne zakreslené polohy všetkých inštalácií (elektroinštalácie, vodoinštalácie, rozvody kúrenia a pod.).

4. Čo ak počas výstavby neboli vykonané žiadne zmeny?

Stáva sa to veľmi zriedka, ale určite je to možné. Skutočnosť, že počas výstavby nenastali žiadne zmeny znamená, že projekt skutočného vyhotovenia je obsahovo úplne rovnaký ako projekt na získanie stavebného povolenia.