Pre oblasť

    Stavebný pozemok a jeho kúpa – čo potrebujete vedieť?

    Článok si prečítalo viac ako 1241+ používateľov
    Kúpa pozemku je veľká investícia, na ktorú sa treba náležite pripraviť. Pozemok na stavbu domu je potrebné najskôr dôkladne vybrať, vopred si preveriť možnosti a obmedzenia a podľa toho realizovať všetky legislatívne postupy. Tento text obsahuje informácie o tom, na čo si treba dať pozor pred kúpou pozemku. Nedostatok informácií vás môže vyjsť poriadne draho. 
    Odborný článok 1241
    stavebny pozemok
    Máme 74 realizátorov v oblasti Legalizácia stavby:

    1. Stavebný pozemok 

    Ak ste sa rozhodli stavať, je potrebné, aby ste si preverili umiestnenie pozemku, na ktorom chcete stavať. Pojem stavebný pozemok, ktorý je u nás udomácnený, sa žiaľ nepoužíva správne. Predávaný pozemok je často označený ako stavebný, nemusí to však znamenať, že sa na danom mieste môže stavať. Pozemok, o ktorý máte záujem, môže byť vedený napríklad ako orná pôda. V takom prípade nemôžete na tom pozemku len tak postaviť rodinný dom. Stavebným pozemkom sa pozemok stáva až po získaní stavebného povolenia na konkrétnu stavbu.

    Podľa § 43h Stavebného zákona (Zákon č. 50/1976 Z. z.) definícia stavebného pozemku znie nasledovne:

    „Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.“

    „Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu 1la) alebo lesného pôdneho fondu, 1lb) možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.”

    Stavebným pozemkom sa pozemok stáva až po získaní stavebného povolenia na konkrétnu stavbu
    Stavebným pozemkom sa pozemok stáva až po získaní stavebného povolenia na konkrétnu stavbu

    2. Stavebný pozemok a kataster

    2.1. Kategórie pozemkov

    Z katastra nehnuteľností nemožno jednoznačne určiť, či ide o stavebný pozemok, pretože katastrálny zákon pojem stavebný pozemok vôbec nepozná. Katastrálny zákon (č. 162/1995 Z. z.) má v § 9 stanovených 10 kategórií pozemkov: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy. Ak ste majiteľom  pozemku, ktorý je označený ako „zastavaná plocha a nádvorie“, budete môcť stavať, pretože pozemok spĺňa jednu z definícii stavebného pozemku. Ide o pozemok zastavaný stavbou. Kategória „ostatné plochy“ je taktiež vhodná na výstavbu. Môže sa však stať, že pozemok je v katastri vedený ako „zastavané plochy a nádvoria“, a v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade to nemusí byť stavebný pozemok.    

    Kategórie pozemkov ako napríklad „orná pôda“ alebo „záhrady“ môžu byť stavebnými pozemkami určenými podľa územného plánu na zastavanie, ale z katastra to nemôžeme zistiť, pretože kataster údaje o územnom plánovaní nevedie. 

    2.2 Stavebný pozemok a vecné bremená, hypotéky a iné obmedzenia

    Ak je na pozemku zapísanom v katastri nehnuteľností možné realizovať stavbu, potom neexistujú žiadne problémy. Predsa však, veľa dôležitých informácií o tom-ktorom pozemku si môžete overiť prostredníctvom výpisu z katastra nehnuteľností, napr. môžete zistiť, či je pozemok zaťažený vecným bremenom, hypotékou alebo inými obmedzeniami, ktoré môžu brániť jeho plnohodnotnému využitiu. 

    2.3. List vlastníctva – výpis z katastra nehnuteľností 

    List vlastníctva, jeho forma a využitie v praxi je definované aktuálne platnou legislatívou. Je to verejný dokument, ktorý obsahuje súpis všetkých evidovaných nehnuteľností v danom katastrálnom území, eviduje vlastníka alebo spoluvlastníkov, ktorí majú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. List vlastníctva slúži na preukázanie ich vlastníckeho práva.

    List vlastníctva sa uschováva na príslušnom katastrálnom úrade. Ide o úrad v okrese, kde je nehnuteľnosť situovaná, nie v okrese, v ktorom má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. Dokument sa nevydáva v originálnej verzii. K dispozícii záujemcom je iba kópia listu vlastníctva, ktorá slúži ako aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, ktorý môže byť použitý na právne účely alebo ako informatívny dokument. List vlastníctva si môžete vyhľadať na katasterportál.sk, môžete to urobiť podľa viacerých parametrov (napr. podľa mena alebo vlastníka). 

    Ak potrebujete do listu vlastníctva len nazrieť kvôli prevereniu nehnuteľnosti alebo kvôli získaniu podrobnejších informácií o vlastníkovi, postačí vám on-line výpis z katastra nehnuteľností. Získanie výpisu online nie je spoplatnené, no dokument nie je akceptovaný pri právnych úkonoch. Slúži výlučne na rýchle a jednoduché preverenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych vzťahov, ktoré vám pomôže pred kúpou. Na stránke www.katasterportal.sk si takýto dokument vybavíte z pohodlia domova bez toho, aby ste museli navštíviť poštu alebo katastrálny úrad.

    Ak kópiu listu vlastníctva budete potrebovať na nejaké právne alebo administratívne účely, potom budete musieť požiadať o jej vydanie priamo na katastrálnom úrade, prípadne na pošte, kde sa dá tento dokument získať tiež za určitý poplatok.

    Ak pozemok, ktorý plánujete kúpiť, nie je zapísaný v katastri nehnuteľností, neodporúčame vám ho kúpiť, pokiaľ sa vlastník nezaviaže pred kúpou zabezpečiť zápis pozemku do katastra.

    3. Kde môžete zistiť, či ide o stavebný pozemok?

    Ak potrebujete zistiť, či je pozemok naozaj stavebným pozemkom, vo väčšine prípadov budete musieť nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). V súčasnosti je k dispozícii aj webová stránka, na ktorej je veľa informácii o územných plánoch na Slovensku (uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie údaje však získate na príslušnom úrade (najmä na obecnom úrade). Do územných plánov môžu občania nahliadnuť a robiť si z neho výpisy (podľa § 133 stavebného zákona) „po preukázaní odôvodnenosti svojej požiadavky“.

    4. Čo v praxi znamená stavebný pozemok?

    Stavebný úrad (najčastejšie je ním obec) je v územnom konaní a v stavebnom konaní povinný skúmať, či je zámer stavebníka v súlade s územným plánom, prípadne územným rozhodnutím, s požiadavkami na ochranu životného prostredia, požiadavkami na ochranu zdravia ľudí a pod.

    Ak máte stavebný pozemok, s najväčšou pravdepodobnosť vám bude vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Postup pri vydávaní stavebných povolení a územných rozhodnutí je  upravení stavebným zákonom. Ak by ste však chceli stavať na inom ako stavebnom pozemku, stavebný úrad vašu žiadosť zamietne z dôvodu nesúladu budúcej stavby s územným plánom.

    Čo však v prípade, ak ide o pozemok, ktorý patrí do kategórií „záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica, alebo trvalý trávnatý porast“? Taký pozemok je potrebné pred vydaním stavebného povolenia vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, keďže je chránený zákonom (podľa zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy).

    Ak  ste kúpili pozemok označený ako „ostatné plochy“ alebo pozemok, ktorý patrí do poľnohospodárskeho pozemku (kategórie 2 až 6), stavebné povolenie je možné vybaviť. Tento proces však bude trvať veľmi dlho, a v prípade, ak ku danému pozemku nevedú alebo nebudú vybudované inžinierske siete, stavebné povolenie bude zamietnuté.

    Odporúčame obrátiť sa na miestne príslušný stavebný úrad a na tvári miesta sa o všetkom, čo vás zaujíma, podrobne informovať.

    Ak hľadáte pozemok vhodný na výstavbu, najprv by ste sa mali skontrolovať územnoplánovaciu informáciu (UPI) pre predmetné parcely, ktorá je pre Vás smerodajná (o jej vydanie môže požiadať na príslušnom stavebnom úrade ktokoľvek).

    Pokiaľ ide o výstavbu, vždy je smerodajný územný plán obce, resp. platná UPI. Pokiaľ sa informácie v nej prelínajú s Vašou predstavou o budúcom bývaní (koeficient zastavanosti pozemku, výškové obmedzenia atď.), nemusíte si robiť starosti, avšak budete potrebovať odňať pôdu z pôdneho fondu.

    Na príslušnom stavebnom úrade sa môžete dôkladne oboznámiť s územným plánom obce. Ak územný plán obsahuje niečo, čo by sa nezhodovalo s projektom Vašej stavby, budete potrebovať najskôr územné rozhodnutie a až po jeho získaní je možné žiadať o stavebné povolenie.

    V prípade, že Váš pozemok nie je zahrnutý v územnom pláne, nevyhnutné je získanie územného rozhodnutia.

    Pozemok sa môže nachádzať v zastavanej časti obce (intravilán) alebo mimo nej (extravilán). V zásade to nerozhoduje o tom, či na danom pozemku môžete stavať, o tom rozhoduje územný plán obce a nie je vylúčené, že pozemok v extraviláne je určený na výstavbu. Ak sa stavebný pozemok nachádza či už v intraviláne alebo v extraviláne tej-ktorej obce, bude potrebné najprv zabezpečiť si vyňatie tohto pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a následne si vybaviť územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Ak máte záujem o kúpu väčšieho pozemku v extraviláne a následne ho chcete drobiť na menšie parcely, tu sú zákonné obmedzenia a treba sa poradiť s odborníkom.

    5. Odňatie ornej pôdy a jej zmena na stavebný pozemok

    Odňatie poľnohospodárskej pôdy potrebujete k vybaveniu stavebného povolenia vtedy, keď chcete stavať dom na pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Odňatie sa vybavuje na príslušnom pozemkovom úrade. Pri odnímaní pôdy si treba dať pozor na bonitu odnímanej pôdy. Tú zistíte na katastri, keď požiadate o informáciu BPEJ pre danú parcelu. Pri odnímaní pôdy s vysokou bonitou sa vám môže stavba predražiť o nemalé prostriedky. 

    6. Inžinierske siete

    Pred kúpou pozemku je dôležité vedieť, ktoré z inžinierskych sietí (plyn, voda, kanál, elektrina) sú na pozemku, resp. či je možné sa k nim pripojiť. Je potrebné osloviť všetkých dodávateľov resp. správcov sietí a postupovať na základe ich vyjadrení. 

    Pokiaľ sú siete vyvedené na pozemku, je pre Vás dôležité najmä, či je dostatočná kapacita na pripojenie.

    V prípade, že bod napojenia na siete je mimo Vášho pozemku, treba počítať s nákladom na ich dotiahnutie na pozemok. Na to okrem vyjadrenia od dodávateľov bude treba aj súhlas majiteľa (správcu pozemku), cez ktorý sa siete budú pokladať. Náklady na dotiahnutie zväčša znášate vy, avšak čím je väčší počet žiadateľov (najmä v nových lokalitách), je možné, že časť nákladov, resp. aj samotné vybudovanie zastreší či už dodávateľ alebo obec. Pri samotnej kúpe určite žiadajte takéto dojednania o vybudovaní písomne.

    7. Prístupová komunikácia  

    Veľmi dôležité pred kúpou pozemku je overiť si, či má pozemok vysporiadanú prístupovú cestu. Určite žiadajte už pri obhliadke informácie o tom, ako je zabezpečený prístup na pozemok. Parcela pozemku prístupovej cesty musí byť v priamom kontakte s vašou parcelou. Je to dôležité ako pre financovanie pozemku, tak aj pre vydanie stavebného povolenia. 

    Odborný článok 1241
    Autor: Daibau casopis

    Ako ste využili tieto informácie?


    Nápady na usporiadanie domu

    Časopis s čerstvými nápadmi a radami našich autorov na usporiadanie Vášho obytného priestoru.

    Hľadáte dobrých realizátorov v oblasti Legalizácia stavby?

    Máme 74 realizátorov v oblasti Legalizácia stavby:

    BEZPLATNÁ SLUŽBA
    HĽADÁME V LOKALITE
    BEZ PROVÍZIÍ
    Máme 74 realizátorov v oblasti Legalizácia stavby
    8.6
    0

    KyD s.r.o.


    8.6
    0

    Mária Balozava


    9.3
    0

    ANTARA BAU, s.r.o.


    10
    1

    STOA architekti,s.r.o.


    Podmienky používania I Politika súkromia I Informácie o cookies I Impressum
    © 2023 Daibau, všetky práva vyhradené