10 krokov k úspešnej rekonštrukcii alebo výstavbe vášho domova

Stavba, prístavba či rekonštrukcia domu alebo možno „jednoduchší“ projekt, akým je vydláždenie dvora, sú pre väčšinu ľudí náročnými výzvami. Na ceste k vášmu cieľu číha množstvo problémov a nástrah. Pohyb na neznámom teréne a nedostatočná príprava môže viesť k zlým rozhodnutiam a chybám, ktoré je neskôr ťažké alebo dokonca nemožné opraviť.

1. Plánovanie – kľúčová je dôkladná príprava

Dôkladná príprava je kľúčová, bez ohľadu na projekt a jeho rozsah. Táto skutočnosť, mnohokrát opakovaná, nie je dostatočne zdôrazňovaná! Hladký priebeh celého procesu závisí od komplexnosti a dôkladnosti príprav: aby všetko prebehlo s čo najmenším počtom komplikácií a nepredvídaných situácií. Výsledkom kvalitnej prípravy bude aj to, že cena projektu nebude navýšená a výsledok bude v súlade s vašimi želaniami a očakávaniami. 

Aspoň 6 mesiacov potrebujete na dôkladnú prípravu.

Dôležité je mať dostatok času na prípravu. V závislosti od veľkosti, resp. zložitosti vášho projektu, odporúčame vám vyhradiť si aspoň šesť mesiacov na prípravu projektu rekonštrukcie alebo menších projektov, a aspoň jeden rok, ak uvažujete o stavbe domu. Tento čas budete potrebovať na:

• výber vynikajúcich architektov (projektantov), ak ide o komplexný projekt, zvyčajne treba čakať, kedy budú mať čas na stretnutie s vami,
• vypracovanie plánov a získanie všetkých potrebných súhlasov a povolení,
• výber spoľahlivých, skúsených a odborných zhotoviteľov, dodávateľov a poskytovateľov služieb a prispôsobenie sa ich harmonogramom. Na dobrých zhotoviteľov sa zvyčajne musí čakať, pretože majú veľa práce.

2. Plán – bez dobrého plánu ste stratení

Prečo potrebujete plány? Plány sú nástrojom komunikácie. Sú jazykom, ktorý sa používa pri všetkých stavebných prácach. Je dôležité, aby plány pripravili odborníci v danej oblasti, pretože od nich závisí celá realizácia projektu.

Plán je konkretizácia prianí 

Plán je konkretizáciou vašich prianí a očakávaní. Opisuje ako, kde a z čoho sa má niečo vyrobiť, resp. postaviť. Ako v každom inom jazyku, existujú kódy a symboly, ktoré predstavujú rôzne veci. Od materiálov, skladby stien, podláh, stropu, strechy... až po vypínače. Ak to nie je jazyk, na ktorý ste zvyknutí, je lepšie prenechať plánovanie profesionálom.

Premýšľanie o prianiach a očakávaniach

Vytvorenie plánu vás povzbudí, aby ste premýšľali o tom, čo presne chcete. Dobrý plán s priestorovým znázornením vám pomôže vytvoriť si jasnú predstavu o tom, ako bude váš budúci plánovaný objekt vyzerať. Je to zároveň premietnutie vašich prianí do jazyka, ktorému rozumejú všetci účastníci projektu. Plány sú potrebné preto, aby ste vedeli jasne a zrozumiteľne odkomunikovať, čo chcete a očakávate od všetkých účastníkov v realizácii diela. Na druhej strane budú projektanti a realizátori prác vedieť, čo sa od nich očakáva. Je dôležité mať plány pripravené pred začatím prác, pretože sú podkladom pre vypracovanie súpisu materiálov a prác (výkaz výmer) a predbežného rozpočtu. Bez plánu nemôžete presne vedieť, koľko bude projekt stáť.

Keď sa práce rozbehnú, s plánmi ušetríte aj veľa času, pretože nebudete musieť  stále dookola vysvetľovať zhotoviteľom, čo chcete. Starostlivo pripravené plány sú jedinou zárukou, ako sa vyhnúť vykonávaniu prác, ktoré nespĺňa vaše očakávania. Ak sa ukáže, že zhotoviteľ vykonal dielo inak, ako bolo uvedené v pláne a nie ste s tým spokojní, môžete ho požiadať, aby všetko napravil na vlastné náklady. Plán nám preto pomáha:

• definovať, čo chcete projektom dosiahnuť;
• spolu s priestorovým zobrazením nám uľahčuje predstavu o konečnom výsledku;
• premietnuť vaše priania do jazyka, ktorému rozumejú nielen projektanti, ale aj zhotovitelia;
• definovať konečné náklady projektu;
• vyhnúť sa výsledkom, ktoré nespĺňajú vaše očakávania.

Typy plánov

Ktoré plány budú potrebné, závisí od vášho projektu. Pri stavbe domu budete potrebovať:

• koncepčný návrh – predbežné bezrozmerné navrhnutie stavby na základe prvotných údajov, prvé myšlienky architekta, odrazový mostík k ďalším stupňom spolupráce. 
• projektová dokumentácia na stavebné povolenie (DSP);
• projektová dokumentácia na realizáciu stavby – realizačný projekt (DRS);
• dokumentácia skutočného realizovania stavby (DSRS).

Projektová dokumentácia okrem architektonických plánov obsahuje aj plány mechanických inštalácií, elektroinštalácií, stavebnej fyziky a iné.

3. Finančný plán – ak sa minú peniaze, výstavba bude zastavená 

Ako správne pristupovať k finančnému plánovaniu projektu novostavby alebo rekonštrukcie? Dobré plánovanie neznamená len to, že vieme, čo musíme urobiť alebo dokedy, ale aj to, koľko peňazí budeme na tento projekt potrebovať resp. chceme minúť. Nejde o paušálny odhad, ale skôr o presnú kalkuláciu, na základe ktorej projekt úspešne realizujeme, bez ďalšieho zadlžovania, dodatočných nákladov a podobne. Práve to môže byť bod zlomu každého plánovania. Máte dostatok peňazí?

Nepodceňujte náklady na projekt

Často podceňujeme hodnotu projektu. Výsledkom je nadmerné zadlženie a v konečnom dôsledku prerušenie začatých prác. Alebo ešte horšie. Váš dom môže stáť nedokončený, zatiaľ čo vy sotva vystačíte s peniazmi a budete musieť platiť aj nájomné. Je vám to povedomé? Bez plánu, bez súpisu prác a bez pripraveného rozpočtu sa netreba púšťať do náročnej stavby alebo rekonštrukcie.

Pripravte si dobrý plán financovania

Finančný plán definuje kľúčové prvky, ktoré ovplyvňujú výber zdrojov financovania. Od analýzy trhu, možných scenárov, analýzy osobného/rodinného rozpočtu až po primeranú ochranu. Najprv si treba určiť maximálny rozpočet a zvážiť, či je potrebné uvažovať o splátkovom financovaní, dlhodobom úvere alebo hypotekárnom financovaní. Predbežný položkový rozpočet projektu (odhad nákladov na realizáciu stavby) sa robí na základe plánov. Ceny jednotlivých služieb si môžete skontrolovať v kalkulačke na online platforme daibau.sk, prípadne môžete požiadať svojho architekta o vypracovanie odhadu (rozpočtu) investície.

Ak nie je dostatok financií na realizáciu projektu, treba ho upraviť

Ak odhadované náklady presahujú dostupné finančné prostriedky, treba sa vrátiť k plánovaniu a úprave projektu, či už svojpomocne alebo s pomocou architekta. Ďalších 10 až 15 % z celkovej hodnoty investície vždy treba plánovať na nepredvídané náklady. Keď ide o väčší projekt, vypracuje sa splátkový kalendár alebo sa finančná štruktúra rieši nejakým iným spôsobom.

V odhade nákladov treba počítať aj s nepredvídanými nákladmi, ktoré činia 10 až 15 % z celkovej hodnoty investície. Ak ide o väčší projekt existuje možnosť vypracovania harmonogramu čiastkových platieb. 

Koncept finančného plánu: 

1. Stanovíme si maximálny rozpočet.
2. Zamyslíme sa nad spôsobom a zdrojom financovania (bankový úver, platba na splátky a pod.).
3. Na základe plánu vytvoríme súpis prác (výkaz výmer), ktorý je podkladom pre posúdenie projektu, získanie ponúk.
4. Ceny môžete skontrolovať v kalkulačke na webovej stránke daibau.sk.
5. K celkovej hodnote investície treba pridať 10 až 15 % na nepredvídané výdavky.
6. Lehoty platby treba zladiť s harmonogramom realizácie prác a plánovanými lehotami.

4. Harmonogram prác – aby vás lehoty nepredbiehali

Keď máte pripravené projekty, finančný plán, súpis prác (výkaz výmer) a vybraných zhotoviteľov, resp. hlavného zhotoviteľa, treba sa venovať vypracovaniu časového rozvrhu alebo harmonogramu prác. Najprv treba vybrať požadovaný dátum začiatku alebo konca realizácie prác. Potom spolu s architektom alebo zhotoviteľmi treba vypracovať objednávku prác. Pri stavbe domu je poradie prác samozrejme odlišné od poradia prác pri rekonštrukcii bytu, rekonštrukcii kúpeľne, dlažby dvora a podobne.

Na realizáciu projektu si treba vyhradiť dostatok času

Niektoré práce môžu prebiehať súčasne, iné musia nasledovať po sebe. Keď určíte postupnosť prác, prediskutujte so stavebným dozorom alebo zhotoviteľmi, koľko času potrebujú na jednotlivé časti projektu a zostavte harmonogram prác. Ak ide o rekonštrukciu, treba uviesť čas na prípravu priestoru (presťahovanie nábytku, ochrana podláh a pod.), ako aj čas na upratanie priestoru po dokončení prác. Okrem toho treba brať do úvahy termíny dodania materiálu a vybavenia. Pozor si treba dať aj na prípadné sviatky, vašu dovolenku a dovolenky zhotoviteľov.

Odporúčame vám zahrnúť do časového rozvrhu 20 až 30 % času navyše, ktorý bude určený pre nepredvídané práce alebo nepredvídané situácie. Overte si u svojich zhotoviteľov  alebo iných členov tímu, či je časový rámec reálny. Prílohou k zmluve uzatvorenej s každým zhotoviteľom, resp. s hlavným zhotoviteľom by okrem súpisu prác s cenami (výkaz výmer) mal byť aj harmonogram prác. Niekoľko ďalších upozornení:

• Treba brať do úvahy ročné obdobia a dostupnosť zhotoviteľov. Sezóna vykonávania murárskych a iných stavebných prác je od marca do júna a od augusta do októbra, kedy je ťažké nájsť voľných zhotoviteľov, majstrov. Zima je čas na záverečné (dokončovacie) práce v interiéri.
• Začnite s hľadaním zhotoviteľa dostatočne skoro: ak ide o menšie remeselné práce aspoň týždeň skôr; ak ide o stredne veľké projekty, aspoň jeden mesiac až tri mesiace skôr; ak ide o novostavbu, aspoň šesť mesiacov skôr.
• Neodporúča sa hľadať zhotoviteľov príliš skoro, pretože ich ponuky budú neaktuálne.

Kroky k termínovému plánu:

1. Vyberte požadovaný dátum začiatku alebo konca.
2. Spolu s architektom alebo zhotoviteľom vypracujte objednávku prác.
3. S kompetentnými osobami (stavebný dozor, stavbyvedúci...) alebo so zhotoviteľmi sa dohodnite, koľko času potrebujú na realizáciu jednotlivých častí projektu.
4. Načrtnite časový rozvrh s prihliadnutím na dni pracovného pokoja (sviatky) a 20 – 30 % času navyše pre nepredvídané situácie.

Príklad vypracovania harmonogramu prác

Príklad harmonogramu prác pre kompletnú rekonštrukciu bytu s rozlohou cca 60 m2. Predpokladaná doba realizácie je 3 mesiace.

5. Projektové riadenie a kontrola – zložitejšie projekty by mal riadiť odborník

Dôležitá je postupnosť vykonávania prác 

Niektoré práce sa môžu robiť súčasne, no koordinácia viacerých zhotoviteľov súčasne môže byť pre nezasvätených stresujúca. Vždy sa môže vyskytnúť niečo neplánované. Ak jeden zhotoviteľ nedokončí svoju prácu v dohodnutom termíne, iní zhotovitelia nemôžu v prácach pokračovať: ak sa napríklad potery nerobia včas, ani parkety nebudú položené v plánovanej lehote. Zhotovitelia navyše majú tendenciu navzájom sa obviňovať a zodpovednosť za chyby a meškania presúvať na iných. Je potrebné ich pozorne kontrolovať a spolu s nimi riešiť prípadné nepredvídané situácie, kontrolovať inštalované materiály a ich množstvá. Skúsený odborník (projektový manažér, stavbyvedúci) sa postará aj o to, aby bol na stavbe súčasne optimálny počet zhotoviteľov, pretože aj veľký počet zhotoviteľov prítomných na stavenisku môže spomaliť práce a zvýšiť riziko výskytu chýb.

Pri väčších projektoch si najmite stavebný dozor

Odporúčame, aby ste si namiesto viacerých zhotoviteľov vybrali jedného hlavného zhotoviteľa a uzavreli s ním zmluvu o realizácii celého projektu. Hlavný zhotoviteľ projekt realizuje za pomoci subdodávateľov. Je dôležité, aby garantoval kvalitu, cenu a termín realizácie projektu. Stavebníci, ktorí si stavajú vlastnú stavbu svojpomocou, majú zákonnú povinnosť najať si stavebný dozor na stavbe. Stavebný dozor  vyplňuje a podpisuje Vyhlásenie o vykonávaní stavebného dozoru. Je to tlačivo, ktoré je potrebné priložiť k žiadosti o vydanie stavebného povolenia. Odporúča sa najať nezávislý stavebný dozor aj na stavbách realizovaných dodávateľským spôsobom, aj pri väčších rekonštrukciách, hoci si to stavebný zákon nevyžaduje. Pred začatím prác sa odborník, ktorý bude dozerať na realizáciu prác oboznámi s projektovou dokumentáciou a vyrieši prípadné nejasnosti.

Stavebný dozorca by mal byť prítomný čo najviac na tvári miesta, nielen na papieri

Najatý stavebný dozorca by počas vykonávania prác mal byť na tvári miesta (na stavenisku) prítomný v pravidelných intervaloch, v závislosti od dynamiky a spôsobu výstavby, v súlade s uzavretou dohodou, a zabezpečiť, aby stavba bola správne realizovaná.

6. Hľadanie zhotoviteľa – vyberte si zhotoviteľa, ktorému dôverujete

Online platforma daibau.sk zoskupuje stovky overených odborníkov rôznych profilov, stavbárov a remeselníkov na jednom mieste. Na platforme môžete bezplatne a bez provízie odoslať dopyt týkajúci sa jednej z viac ako 200 rôznych kategórií služieb v oblasti stavebníctva. Cesta od hľadania zhotoviteľa až po moment, keď vám majstri zaklopú na dvere, je mimoriadne jednoduchá. Všetko, čo potrebujete, je pripojenie na internet a pár minút vášho času.

Odporúčania od známych už nestačia

Kedysi sa myslelo, že najlepšie je, aby vám majstrov, zhotoviteľov odporučil niekto, komu dôverujete. Napríklad príbuzní, priatelia a známi. Aj dnes platí, že tí najlepší majstri získavajú väčšinu zákaziek prostredníctvom odporúčaní bývalých zákazníkov, no tento spôsob môže mať isté úskalia. Možno uplynulo už dosť času odvtedy ako tento zhotoviteľ pracoval pre vášho priateľa. Za ten čas sa mohlo zmeniť veľa vecí (kvalita jeho práce, iné oblasti podnikania, vyššia cena, zmena veľkosti tímu atď.).

Niekoľkými kliknutiami vyhľadáte vhodného zhotoviteľa

Na online platforme Daibau môžete jednoducho získať kontaktné informácie a ponuky od overených a spoľahlivých zhotoviteľov, majstrov, dodávateľov. Stačí kliknúť na „zadať nový dopyt“ a vyplniť jednoduchý formulár. Napísať treba, aké práce potrebujete vykonať, uviesť čas realizácie, rozsah prác. Môžete pripojiť aj fotografie, plány alebo náčrty. Čím podrobnejšie projekt opíšete, tým kvalitnejšie ponuky dostanete. Svoj dopyt môžete poslať všetkým kvalifikovaným vykonávateľom požadovaných prác alebo len vybraným. Čoskoro začnete na e-mail dostávať ponuky. Vašou jedinou úlohou potom bude ponuky porovnať, rozhodnúť sa pre tú najlepšiu a dohodnúť sa s vybraným majstrom, remeselníkom na začatí prác.

Požiadajte zhotoviteľa o podrobnú ponuku s opisom všetkých služieb, ktoré poskytne.

Len overené firmy na jednom mieste

Okrem jednoduchosti používania je podstatnou výhodou hľadania zhotoviteľov, dodávateľov, majstrov cez online platformu Daibau to, že sú tam k dispozícii len spoľahliví remeselníci s najlepšími odporúčaniami od predchádzajúcich zákazníkov. Môžete si prečítať odporúčania, komentáre a hodnotenia zhotoviteľov, dodávateľov, majstrov a poskytovateľov rôznych služieb a pozrieť si aj ich referencie. Všetci majstri sú overení, čo znamená, že podnikajú pozitívne a nemali zablokované účty. Dôležitou výhodou výberu zhotoviteľa, dodávateľa na online platforme Daibau je, že vás budú kontaktovať len tí zhotovitelia, dodávatelia, ktorí majú o váš projekt záujem a sú k dispozícii vo vami požadovanom termíne. Vyhnete sa tak dlhému čakaniu a zároveň aj ušetríte, pretože ponuky budete môcť porovnať a jednoduchšie sa vám bude vyjednávať cena služieb.

Keď dostanete ponuky od viacerých zhotoviteľov, majstrov, dodávateľov, je potrebné najskôr uskutočniť telefonické rozhovory s potenciálnymi zhotoviteľmi. Môžete sa ich opýtať všetko, čo vás zaujíma. Nielen na základe odpovedí, ale aj na základe referencií a hodnotení, ktoré sú dostupné na online platforme Daibau, vyberte 3 ponuky, maximálne však 5 ponúk, a pozvite zhotoviteľov, ktorí sa dostali do užšieho výberu, aby si obzreli stavenisko, resp. dom alebo byt, ktorý treba opraviť.

Dôležitá je obhliadka a osobný kontakt

Kvalitný zhotoviteľ bude chcieť navštíviť lokalitu skôr než predloží konečnú a zaväzujúcu ponuku bez ohľadu na veľkosť projektu. Len tak bude vedieť správne posúdiť potrebné práce. Obhliadka a príprava ponuky zaberie potenciálnemu zhotoviteľovi veľa času a vyžaduje si to aj váš čas, preto si na obhliadku pozvite len kandidátov z najužšieho výberu. Taktiež, bude ťažké presne porovnávať veľké množstvo ponúk, čo samozrejme sťaží aj samotné rozhodovanie. Odporúčame vám vybrať si zhotoviteľov, ktorí:

• majú referencie, ktoré vás presvedčili;
• majú najvyššie hodnotenie alebo najpozitívnejšie komentáre od predchádzajúcich zákazníkov;
• prejavili najväčší záujem;
• preukázali najprofesionálnejší prístup a najodbornejšie znalosti;
• sú najbližšie k vašej lokalite;
• s ktorými ste sa cítili dobre a mali pocit, že vás počúvajú nie len zo zdvorilosti;
• vzbudzujú vo vás dôveru;
• môžu dokončiť projekt v požadovanom termíne.

7. Porovnanie potencionálnych zhotoviteľov a ponúk

Aby ste mohli porovnávať ponuky od rôznych zhotoviteľov, je dôležité všetkým poslať rovnaké informácie. Prijaté ponuky si potom prehľadne usporiadajte – vytvorte si akúsi porovnávaciu tabuľku. Ceny remeselných prác a profesionálnych služieb si môžete skontrolovať aj pomocou nástroja Kalkulačka na webovej stránke Daibau.

Ponuky musia mať rovnaké podklady

Prvou podmienkou efektívneho porovnávania ponúk potenciálnych zhotoviteľov, resp. vykonávateľov prác alebo poskytovateľov služieb je, aby boli pripravené na základe rovnakých podkladov. Preto je dôležité ponúknuť rovnaké vstupné údaje všetkým vybraným potenciálnym zhotoviteľom (plán, výkaz výmer...). Po formálnej stránke musí ponuka (to isté platí aj pre odhad) obsahovať meno zhotoviteľa a objednávateľa, číslo ponuky, dátum a dobu platnosti, obsah, pečiatku a podpis zhotoviteľa. Odbornosť zhotoviteľa možno posúdiť aj podľa spôsobu vyhotovenia ponuky. Ponuka by mala obsahovať čo najpresnejší zoznam prác, cenu materiálu, cenu práce, vypočítané sumy jednotlivých položiek a všetko spolu, termín vyhotovenia, termín a spôsob úhrady.

Pri väčších projektoch si pripravte podrobný plán a pracovný zoznam, ktorý môžete porovnať s časťami a množstvami uvedenými v ponuke potenciálneho zhotoviteľa.

Zbierajte ponuky na jednom mieste

Keď dostanete ponuky, je najlepšie ich zhromaždiť na jednom mieste. Ešte lepšie je, ak si ich obsah prehľadne usporiadate do porovnávacej tabuľky. Ak ide o väčší projekt a najali ste si architekta a/alebo stavebný dozor, pomôžu vám vysvetliť a analyzovať prijaté ponuky. Ak projekt riešite sami, zavolajte zhotoviteľovi, aby vám to vysvetlil. Ak si všimnete výrazné rozdiely v cenách jednotlivých položiek, je dobré si so zhotoviteľmi ujasniť, prečo je to tak. Eliminujte ponuku s extrémne nízkou alebo extrémne vysokou cenou. Ceny remeselných prác a odborných služieb je možné porovnať s informatívnym cenníkom jednotlivých činností na webovej stránke Slovenskej obchodnej a priemyselnej komory. Jednoduchšie však bude, ak použijete Kalkulačku na online platforme Daibau. Pri prezeraní ponuky si všímajte najmä to, či je v cene zahrnutá DPH alebo nie.

Cena by nemala byť jediným kritériom výberu

Cena by nemala byť jediným faktorom výberu. Vyberte si dodávateľa, ktorý má referencie, ktoré vás presvedčili a najvyššie hodnotenia od predchádzajúcich používateľov, je blízko vašej lokality a počúva vás. Vyberte si dodávateľa, ktorému dôverujete, a najprv skontrolujte:

• spôsob podnikania spoločnosti,
• komentáre používateľov,
• hodnotenie spoločnosti,
• referencie spoločnosti.

8. Dohoda s vybraným zhotoviteľom

Pri menších projektoch si vyžiadajte podpísaný predbežný rozpočet (odhad) od zhotoviteľa stavby alebo poskytovateľa služieb. Pri náročnejších projektoch uzatvorte zmluvu o výstavbe, v ktorej budú všetky práce uvedené a podrobne opísané, určené lehoty, zahrnutý spôsob realizácie nepredvídaných situácií.  

Zmluvy by mali mať písomnú formu

Uzatvorenie zmluvy o výstavbe so zhotoviteľmi nie je povinné, ale odporúča sa, najmä pri väčších projektoch. Zmluvou o výstavbe objednávateľ objednáva a zhotoviteľ sa zaväzuje vykonať dohodnuté práce. Podstatnými náležitosťami zmluvy o výstavbe sú predovšetkým ustanovenia týkajúce sa stavebných prác, ktoré sú definované projektom, cena a termín dokončenia prác. Zmluva o výstavbe (zmluva o dielo) sa musí uzatvoriť písomne. Na akúkoľvek odchýlku od stavebného zámeru alebo od zazmluvnených prác musí mať zhotoviteľ písomný súhlas objednávateľa. Bez takéhoto súhlasu nemôže požadovať zvýšenie dohodnutej ceny za vykonanú prácu.

Platby realizujte až po písomnej dohode alebo po uzatvorení zmluvy o výstavbe. Platbu vykonajte výlučne bankovým prevodom.

Vzor zmluvy o výstavbe

Ak ide o menší projekt, môžete namiesto zmluvy požiadať o predbežnú faktúru, ktorá obsahuje všetky vyššie uvedené náležitosti. Musí teda obsahovať meno zhotoviteľa a objednávateľa, číslo ponuky, dátum a dobu platnosti, obsah, pečiatku a podpis zhotoviteľa. Tiež by mala obsahovať čo najpresnejší zoznam prác a materiálov, ceny týchto materiálov a prác, jednotku miery pre každú uvedenú položku, celkovú cenu, termín vyhotovenia, termín a spôsob platby. Ak zhotoviteľ vystaví predbežnú faktúru  s výslovnou zárukou správnosti (presnosti), nemôže požadovať vyššiu úhradu, a to ani v prípade, ak dielo nakoniec stálo viac. Ďalšou možnosťou je, že platba je uvedená bez výslovnej záruky, čo znamená, že účet môže byť nakoniec vyšší. V takom prípade však treba zdôrazniť, že zhotoviteľ musí pred realizáciou akejkoľvek zmeny získať váš písomný súhlas na prípadné dodatočné náklady. Ak tak neurobí, nemôže žiadať platbu väčšej sumy.

Ak sa ústne dohodnete na cene za niektoré menšie služby, overte si, či si zhotoviteľ  bude účtovať aj cestovné. Vo všetkých formách dohôd (zmlúv) sa odporúča 10 – 20 % z celkovej hodnoty projektu zaplatiť až po dokončení všetkých zmluvných prác – v skutočnosti pri odovzdaní a prevzatí dokončeného diela.

Definícia ceny v zmluve:

• Cena po skutočne vykonanej práci (zmluvná cena sa môže zmeniť, ak nastanú nepredvídané situácie).
• Pevná cena za jednotku práce a/alebo materiálu (povedzme x EUR za m2 pokládky mozaiky).
• Zmluva o výstavbe na kľúč (zhotoviteľ garantuje realizáciu projektu za pevnú, vopred dohodnutú cenu).

9. Realizácia projektu

Pri väčších projektoch odporúčame najať si architekta a/alebo stavebný dozor, ktorý bude kontrolovať a dohliadať na prácu. Stavebníci, ktorí si stavajú vlastnú stavbu svojpomocou, majú zákonnú povinnosť najať si stavebný dozor na stavbe. Ak ide o menší projekt, ako je rekonštrukcia kúpeľne alebo pokládka dlažby na terasu, môžete prevziať kontrolu nad prácou sami.

Prácu pravidelne monitorujete

Odporúča sa prácu pravidelne sledovať a jednotlivé fázy fotiť od začiatku do konca. Týmto spôsobom budete mať zdokumentovaný priebeh prác, spôsob ich vykonávania a umiestnenie rôznych inštalácií. To môže byť užitočné v prípade, že sa neskôr vyskytnú problémy, tzv. skryté vady. Odporúča sa pravidelne komunikovať so zhotoviteľom o postupe prác. Ak zistíte akékoľvek odchýlky od toho, čo bolo dohodnuté, musíte to bezodkladne oznámiť zhotoviteľovi. Môžete to urobiť najskôr ústne, na tvári miesta. Ak zhotoviteľ chyby neopraví, upozorníte ho na ne aj písomne. Odchýlky môžu byť aj výsledkom objektívnych alebo nepredvídateľných okolností v projekte, ale zhotoviteľ je povinný vás o tom bezodkladne informovať a dohodnúť s vami zmenu spôsobu vyhotovenia alebo inštalovaného materiálu. Bez takéhoto súhlasu nemôže požadovať zvýšenie dohodnutej ceny za vykonanú prácu.

Ako monitorovať a kontrolovať projekt?

• Fotodokumentáciou jednotlivých fáz realizácie;
• meraním a dokumentovaním množstva použitého materiálu;
• prípravou zápisnice (protokolu);
• pravidelnou komunikáciou so zhotoviteľom;
• upozorňovaním na odchýlky od dohodnutého.

10. Dokončenie projektu – odovzdanie a prevzatie diela a konečné zúčtovanie

Po dokončení prác musí zhotoviteľ odovzdať a objednávateľ prevziať realizované dielo. Pri väčších projektoch je to povinná súčasť zmluvného vzťahu. Aj pri menších projektoch je to mimoriadne dôležité, preto by sa tento krok nemal nikdy vynechať.  

Odovzdanie a prevzatie diela je nevyhnutné

Pri novostavbe objednávateľ požaduje technickú prehliadku ihneď po oznámení zhotoviteľa o ukončení zazmluvnených prác. V prípadoch, keď sa nevykoná technická kontrola, dokončené dielo sa odovzdá zákazníkovi s internou správou. Objednávateľ sa zaväzuje prevziať dokončené dielo najneskôr do 10 pracovných dní odo dňa doručenia oznámenia zhotoviteľa o dokončení prác. O odovzdaní a prevzatí diela vyhotovia oprávnení zástupcovia zmluvných strán protokol, v ktorom sa osobitne určí:

• či práce boli realizované v súlade s ustanoveniami zmluvy, platnými právnymi predpismi a pravidlami profesie;
• dátumy prevzatia prác, začiatku prác a ukončenia prác;
• kvalita vykonaných prác a prípadné pripomienky objednávateľa k nim;
• vymedzenie prác, ktoré je zhotoviteľ povinný znova vykonať, dokončiť alebo opraviť;
• akékoľvek otvorené, sporné otázky technického charakteru medzi zástupcami zmluvných strán;
• vyhlásenie o prevzatí certifikátov a záručných listov pre jednotlivé materiály alebo zariadenia. 

Čo sami môžete skontrolovať?

Pokiaľ ide o menšie projekty, dokončené práce môžete prevziať sami bez účasti architekta alebo stavebného dozoru. Všetky nainštalované zariadenia je dôležité niekoľkokrát otestovať. Pri kontrole odporúčame venovať pozornosť:

• povrchovým kontaktom, akými sú spoje jednotlivých prvkov, dielov a povrchov, napr. škáry; kontrole všetkých kohútikov, profilov atď.;
• spojom z odlišných materiálov, akými sú napr. omietnuté steny s dlaždicami, parkety s keramikou atď.;
• pevnosti vstavaných prvkov, ako sú parkety, vodovodné batérie atď.;
• možným poškodeniam nábytku alebo iných existujúcich predmetov počas prepravy a prevádzky;
• znečisteným alebo trvalo znečisteným povrchom ťažko odstrániteľnými lepidlom, tmelom, škárovacími hmotami a pod. 

Musíte si uvedomiť, že ideálny konečný stav neexistuje. Zhotovitelia zvyčajne dodržiavajú normy, ktoré zohľadňujú možné minimálne chyby. Napríklad nie každý detail môže byť dokonalý, nie všetky spoje v keramike môžu byť na milimeter  presné, nie všetky steny môžu byť dokonale rovné...

Odstránenie chýb zhotoviteľa 

Ak sa ukáže, že zhotoviteľ musí niektoré práce bezodkladne dokončiť, opraviť alebo prerobiť a neurobí tak do 10 dní, môže objednávateľ poveriť ich vykonaním iného zhotoviteľa na náklady zhotoviteľa. Po odstránení všetkých prípadných chýb objednávateľ a zhotoviteľ urobia v čo najkratšom čase konečné vyúčtovanie a objednávateľ uhradí zvyšnú časť sumy. Ak ide o väčšie projekty, je to potrebné urobiť najneskôr do 60 dní odo dňa odovzdania a prevzatia diela.

Záruka na vykonané práce

V zmluvných vzťahoch je záručná doba za kvalitu vykonaných prác zvyčajne 3 roky a na konštrukciu 10 rokov odo dňa odovzdania diela objednávateľovi. Zhotoviteľ je povinný v záručnej dobe odstrániť všetky vady spôsobené jeho zavinením a nemá právo na zaplatenie za tieto práce. Na zabudovaný (inštalovaný) materiál sa vzťahuje záručná doba jednotlivých výrobcov, ktorú zhotoviteľ poskytuje s povinným predložením záručnej dokumentácie. Tieto záručné doby začínajú plynúť odo dňa predaja alebo nákupu materiálu medzi zhotoviteľom a objednávateľom.

Ak nemáte podpísanú zmluvu, pýtajte si ku každej platbe oficiálnu faktúru, pretože len s ňou budete môcť uplatniť nárok na záruku na vykonanú prácu.

Ohodnoťte zhotoviteľov/remeselníkov/poskytovateľov služieb/dodávateľov na platforme Daibau

Na online platforme Daibau môžete po dokončení diela zverejniť svoje hodnotenie kvality vykonávateľa prác. Je žiaduce, aby ste opísali priebeh prác a vyjadrili vašu spokojnosť alebo nespokojnosť s konečným výsledkom. Pomôže to ostatným zákazníkom pri výbere zhotoviteľa. Ak budete s prácou zhotoviteľa spokojní, prispejete k jeho pozitívnej propagácii a povzbudíte ho, aby aj naďalej pokračoval v dobrej práci. Môžete vyjadriť aj svoje pripomienky a námietky, povzbudíte ho, aby svoje nedostatky čo najskôr odstránil a vyhol sa zlým praktikám.  

Zverejňovaním fotografií a názorov na webovej stránke Daibau pomáhate ďalším zákazníkom na ceste k realizácii ich vlastných projektov a prispievate k udržaniu a zlepšovaniu kvality zhotoviteľov a poskytovateľov služieb!