Stanovuje stavebný zákon povinnosť ustanoviť stavebný dozor?

1. V ktorých prípadoch stanovuje stavebný zákon povinnosť ustanoviť stavebný dozor?  

Podľa stavebného zákona je stavebný dozor povinný pri svojpomocnej výstavbe, keď sú jednotlivé práce realizované svojpomocne. Je povinný aj pri stavbe rodinného domu v prípade, že dom staviate svojpomocne. Keď ide o svojpomocnú realizáciu rodinných domov alebo podobných jednoduchých stavieb, v prípade, že stavebník sám nie je odborne spôsobilý na odborné vedenie a uskutočnenie stavby, musí preukázať stavebnému úradu, pri podaní žiadosti o stavebné povolenie, že má zabezpečený stavebný dozor na svoju stavbu. Stavebný dozor je povinný aj v prípade, ak sa práce na stavbe budú realizovať dodávateľsky, po jednotlivých etapách (napr. hrubá stavba, dokončovacie práce...), tiež v prípade, keď stavebný dozor odporučí stavebný úrad. Pri stavbe domu na kľúč odporúča sa nezávislý stavebný dozor, ktorý bude dôkladne kontrolovať stavebné postupy a všetky práce dodávateľskej firmy.  

Na všetky ostatné stavebné práce je stavebný dozor vecou záujmu stavebníka. Stavebník sa rozhodne, či chce mať na stavbe aj odborne spôsobilého zástupcu, ktorý mu postráži, aby sa stavba zhotovovala podľa projektu stavby, v dohodnutých lehotách výstavby a za zmluvne dohodnutú cenu. 

2. Kto môže vykonávať stavebný dozor?

2.1. Osoba vykonávajúca stavebný dozor

Definícia tejto osoby je stanovená Zákonom č. 50/1976 Zb. stavebný zákon, § 46b

„Osoba vykonávajúca stavebný dozor

a) sleduje spôsob a postup uskutočňovania stavby tak, aby sa zaručila bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci, riadna inštalácia a prevádzka technického vybavenia na stavbe, odborné ukladanie stavebných výrobkov a hmôt, vhodnosť ich použitia a odborné ukladanie strojov a zariadení; sleduje vedenie stavebného denníka,

b) zodpovedá za súlad priestorovej polohy s dokumentáciou stavby, za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a spoluzodpovedá za dodržanie podmienok rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby, najmä územného rozhodnutia a stavebného povolenia,

c) vplýva na odstránenie závad, ktoré na stavbe zistil; ak nemožno závady odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu.“

Stavebný dozor nie je to isté čo stavbyvedúci, ktorý má za úlohu organizovať priebeh prác, dodávky materiálu a realizáciu stavby správnymi technologickými postupmi. Úlohou stavebného dozoru je všetko kontrolovať a hlásiť svoje zistenia investorovi.

Vykonávať funkciu stavebného dozoru môže len osoba s príslušným vzdelaním, ktorá zložila štátom predpísané skúšky, preukázala dostatočné skúsenosti a je zapísaná v zozname stavebného dozoru. Ide o diplomovaných stavebných inžinierov s povolením na výkon stavebného dozoru. Ich prácu definuje stavebný zákon. Zoznam stavebného dozoru vedie Slovenská komora stavebných inžinierov, ktorá žiaľ nemá informácie o tom, ktorý z inžinierov má skúsenosti s dohľadom nad stavbou rodinných domov. Stavebný dozor treba zveriť dôveryhodným inžinierom.

2.2. Svojpomocná výstavba – stanovuje stavebný zákon povinnosť ustanoviť stavebný dozor?

Podľa stavebného zákona je stavebný dozor povinný pri svojpomocnej výstavbe, keď sú jednotlivé práce realizované svojpomocne. Platí to aj pre stavbu rodinného domu v prípade, že dom staviate svojpomocne. 

2.3. Neutralita stavebného dozoru

Je dôležité, aby stavebný dozor nebol zároveň aj zhotoviteľom alebo dodávateľom, pretože to môže viesť ku konfliktu záujmov. Stavebný dozor tiež nesmie byť v žiadnom obchodnom alebo rodinnom vzťahu so zhotoviteľmi, dodávateľmi alebo poskytovateľmi služieb. V ideálnom prípade by mal byť úplne nezávislý a neutrálny, inak môže dôjsť ku konfliktu záujmov – stavebný dozor namiesto toho, aby sa staral o vaše záujmy, sa stará o svoje alebo cudzie dobro.

3. Aké sú hlavné zodpovednosti a úlohy stavebného dozoru? 

Stavebný dozor zodpovedá, aby bola stavba postavená v súlade s projektom a dohodnutým časovým harmonogram, dohliada na rešpektovanie všeobecných technických požiadaviek. Tiež dbá, aby všetky úkony na stavbe boli uskutočnené v súlade so zákonmi Slovenskej republiky.

Povinnosti stavebného dozoru sú definované stavebným zákonom. Medzi služby, ktoré poskytuje stavebný dozor(ca) pri dohľade nad stavbou rodinného domu alebo bytu, okrem mnohých iných, patria:

- pomoc pri hľadaní dodávateľov (zhotoviteľov) a príprave tendrov pre jednotlivé práce,
- vypracovanie analýzy ponuky zhotoviteľov a porovnanie cien jednotlivých položiek,
- pomoc pri optimalizácii cien stavebných prác súvisiacich s výstavbou domu,
- kontrola množstva, kvality a hodnoty vykonaných prác (kontrola rešpektovania technických a odborných noriem),
- vedenie a potvrdzovanie stavebných denníkov reálnym zaznamenávaním dôležitých pozorovaní a odchýlok počas výstavby, kontrola a podpisovanie stavebnej knihy a situácií,
- kontrola, či sa realizácia stavby vykonáva v súlade s projektovou dokumentáciou,
- koordinácia a riešenie odborných problémov počas vykonávania prác,
- vysvetlenie projektovej dokumentácie zhotoviteľom,
- písomné upozornenie zhotoviteľa na chyby počas vykonávania a podľa uváženia zastavenie prác, ak tieto nie sú vykonávané profesionálne a v súlade s projektovou dokumentáciou.

Ak sa v priebehu výstavby vyskytne rozpor medzi projektom a realizáciou, ak kvalita zhotovenej stavby nie je preukázaná príslušnou dokumentáciou, ak použité materiály nie sú v požadovanej kvalite, je stavebný dozor povinný o tom informovať investora, a zistenia a návrhy na nápravu zapísať do stavebného denníka. To isté platí, ak stavebný dozor zistí, že zhotoviteľ porušuje zmluvné ustanovenia alebo dohodnuté lehoty.

4. Stavebný dozor je drahý – je to pravda?

4.1. Stavebný dozor má na starosti správnu realizáciu stavieb

Často počuť, že stavebný dozor je drahý a predstavuje len zbytočný (ale zo zákona povinný) výdavok. Toto tvrdenie je úplne nesprávne, pretože na funkciu stavebného dozoru sa treba pozerať z úplne iného uhla. Dobrý odborník vykonávajúci stavebný dozor bude pozorne sledovať priebeh prác a kontrolovať súlad postupu stavebných prác a realizácie prác s projektovou dokumentáciou. Keďže stavebné povolenie bolo získané na základe tejto dokumentácie, odchýlky môžu byť len minimálne. Prvou úlohou stavebného dozoru je preto zabezpečiť realizáciu stavby v súlade so  získaným stavebným povolením. V opačnom prípade môže dôjsť k náhodným a úmyselným chybám a odchýlkam, kvôli ktorým stavba poruší stavebné povolenie a môže sa stať nezákonnou alebo neskôr nedostane kolaudačné rozhodnutie (užívacie povolenie).

4.2. Stavebný dozor sa stará o spotrebu materiálov – a cenu

Ďalšou úlohou stavebného dozoru je kontrola kvality objednaných materiálov a výrobkov, ktoré budú použité pri výstavbe objektu. Po dohode s investorom si môže prezrieť ponuky rôznych zhotoviteľov a posúdiť, či si svoje služby účtujú reálne. Stavebný dozor kontroluje aj kvalitu inštalovaných zariadení. Zaručí vám tak férové ​​ceny, kvalitu prevedenia a materiálov a tým šetrí peniaze. Zároveň tak pomôže predísť nepríjemnostiam, škodám a výdavkom, ktoré by v budúcnosti mohli vzniknúť.  

Hoci samotný stavebný dozor predstavuje dodatočné náklady, z dlhodobého hľadiska šetrí peniaze, čas a nervy.

4.3. Stavebný dozor kontroluje zmluvy a záruky

Po predchádzajúcej dohode s investorom môže stavebný dozor prevziať aj koordináciu zmlúv a overovanie záruk. Môže sa stať, že sa vám niektorý zhotoviteľ pokúsi poskytnúť kratšiu záručnú dobu, ako vám prislúcha zo zákona, alebo v zmluve uvedie nereálne termíny vyhotovenia, spôsoby platby a podobne. Skúsený stavebný dozor si takéto anomálie okamžite všimne a bude vás o tom informovať. Opäť tak ušetríte peniaze, ktoré by inak inkasoval nepoctivý zhotoviteľ alebo dodávateľ, ktorému by ste preplatili konkrétnu službu.

4.4. Starostlivosť o plynulý priebeh prác a dodržiavanie dohodnutých termínov realizácie 

Jednou z hlavných úloh stavebného dozoru je starať sa o plynulý priebeh prác a dodržiavanie dohodnutých termínov realizácie. Stavebný dozor musí byť oboznámený s harmonogramom a plánovaným trvaním jednotlivých fáz výstavby, ako aj s časťami, ktoré je potrebné počas určenej doby realizovať. Investora môže hneď na začiatku upozorniť, ak sú predpokladané termíny ukončenia jednotlivých stavebných prác nereálne alebo z akéhokoľvek dôvodu objektívne nerealizovateľné. Môže ho tiež upozorniť, ak zistí, že zhotoviteľ z vlastnej nedbanlivosti nestihne dielo dokončiť včas – v tomto prípade môže investor od zhotoviteľa požadovať náhradu za každý deň omeškania, ak je to obsiahnuté ustanoveniami zmluvy podpísanej medzi objednávateľom a zhotoviteľom. Stavebný dozor môže investora informovať aj o tom, ak zhotoviteľ vykonáva svoje práce povrchne, pretože sa všemožne snaží dodržať stanovené termíny dokončenia diela. V tomto prípade má investor právo žiadať opravy, ak je dielo naozaj nekvalitne prevedené alebo sa dokonca odchyľuje od vypracovaných plánov, môže ho úplne odmietnuť a požadovať novú službu v súlade s plánmi.

Stavebný dozor sa stará o harmonogram a koordinuje postupnosť prác vykonávaných zhotoviteľmi a informuje investora o prípadných meškaniach.

5. Cena za stavebný dozor

Cena stavebného dozoru sa pohybuje od 1 % do 5 % z celkovej investičnej hodnoty projektu. Ceny za stavebný dozor sa však môžu značne líšiť v závislosti od viacerých faktorov. Medzi ne patrí veľkosť stavby, lokalita, časový harmonogram, rozsah prác, či zložitosť projektu. Okrem toho cena môže závisieť aj od skúseností odborníka vykonávajúceho stavebný dozor, dostupnosti a referencií. Stavebný dozor s bohatými skúsenosťami, schopnosťami a znalosťami, ktorý pracoval na viacerých veľkých projektoch, môže byť 3-krát alebo aj 4-krát drahší ako mladší alebo menej skúsený odborník, ktorý poskytuje služby v oblasti stavebného dozoru. Keďže výstavba rodinných domov patrí medzi menej náročné stavebné projekty, postačia priemerné skúsenosti, takže stavebný dozor môže vykonávať aj menej známy, ale dostatočne svedomitý a obetavý odborník, ktorý chce získať vysoké odborné renomé.