Verejný kataster nehnuteľností – informačný systém o nehnuteľnostiach

1. Verejné nahliadnutie do katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je v súlade s ustanoveniami katastrálneho zákona verejný register, ktorý je definovaný ako geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností. Zároveň je aj informačným systémom, obsahujúcim informácie o katastrálnych územiach, pozemkoch, stavbách spojených so zemou pevným základom, bytoch, rozostavaných bytoch, nebytových priestoroch a rozostavaných nebytových priestoroch, chránených častiach prírody a krajiny a kultúrnych pamiatkach, ako aj právach k nehnuteľnostiam. Do katastra sa nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby.

Kataster nehnuteľností tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát tvorí súbor dokumentačných materiálov (listy vlastníctva, katastrálna mapa, zbierka listín a pod.), ktorý obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.

V katastri nehnuteľností sú evidované aj práva k nehnuteľnostiam a iné skutočnosti, napr. začatie konkurzu voči vlastníkovi nehnuteľnosti alebo začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti. Kataster nehnuteľností obsahuje údaje o právach týkajúcich sa nehnuteľností, akými sú vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo a ďalšie iné práva. Tieto všetky informácie môžete z katastra nehnuteľností dostupného na internete zistiť, pretože je kataster nehnuteľností verejný. Každý má právo doň nahliadať a robiť si z neho výpisy, odpisy alebo náčrty. 

Pri nahliadnutí do katastrálneho operátu alebo pri poskytovaní osobných údajov z katastra sa osobné údaje sprístupňujú alebo poskytujú v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu. Katastrálny operát je verejne prístupný aj prostredníctvom prístupového miesta v internetovej sieti, ktorým je katastrálny portál (www.katasterportal.sk). Údaje poskytované prostredníctvom katastrálneho portálu sú bezplatne prístupné a majú informatívny charakter.

Vlastníctvo nehnuteľnosti sa nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností.

Kataster nehnuteľností je dôležitou evidenciou v súvislosti s vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam. Pri kúpe nejakej nehnuteľnosti z hľadiska zmeny vlastníctva nie je dôležité to, kedy došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo kedy nadobudla táto zmluva účinnosť. Rozhodujúce je to, kedy je nový vlastník zapísaný do katastra nehnuteľností. Ak je vlastníctvo k nehnuteľnosti nadobudnuté inak ako na základe zmluvy, pre vznik vlastníctva nie je rozhodujúci zápis do katastra nehnuteľností, ale iná skutočnosť (napríklad pri dedení je to smrť poručiteľa).

2. Ako vyhľadávať informácie o nehnuteľnostiach cez internet

Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky prevádzkuje niekoľko portálov, prostredníctvom ktorých môže každý, kto o to má záujem, cez internet získavať údaje o nehnuteľnostiach.

2.1. Portály, ktoré môžete použiť na získavanie údajov o nehnuteľnostiach

Sú to:

Portál ESKN (https://kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/vyhladavanie) umožňuje vyhľadávanie informácií o nehnuteľnostiach podľa čísla listu vlastníctva, čísla parcely, súpisného čísla stavby, súpisného čísla bytového domu, čísla bytu, podľa vlastníka (zadaním mena a priezviska, v prípade právnickej osoby názvu alebo IČO), tento portál je veľmi prehľadný a interaktívny.

Portál CICA (https://cica.vugk.sk/) umožňuje vyhľadávanie informácií o nehnuteľnostiach podľa čísla listu vlastníctva, čísla parcely, podľa vlastníka a podľa súpisného čísla alebo vchodu. Tento portál umožňuje vyhľadávať nehnuteľnosti podľa ich vlastníkov tak, že stačí zadať prvé písmeno jeho priezviska (názvu) a následne vám ponúkne zoznam všetkých vlastníkov s týmto začiatočným písmenom priezviska (názvu), z ktorého si vyberiete konkrétneho vlastníka nehnuteľnosti.

Mapový klient ZBGIS (https://zbgis.skgeodesy.sk) umožňuje získavanie informácií o nehnuteľnostiach a užitočné je obzvlášť vtedy, ak potrebujete zistiť vlastníka alebo iné údaje o nehnuteľnosti, ale o tejto nehnuteľnosti viete len to, že kde sa nachádza. 

Katasterportál (https://www.katasterportal.sk/kapor/) umožňuje hľadať informácie o nehnuteľnostiach podľa vlastníka, čísla listu vlastníctva, čísla parcely, súpisného čísla stavby, súpisného čísla bytového domu alebo čísla bytu. 

Dôležité je vedieť, že každý z týchto portálov je pri vyhľadávaní obmedzený na konkrétne katastrálne územie. To znamená, že ani jeden portál neumožňuje vyhľadať nehnuteľnosti konkrétneho vlastníka na celom Slovensku, vyhľadávanie je obmedzené maximálne na jedno konkrétne katastrálne územie (časť obce).

2.2. Aké informácie sa získavajú nahliadnutím do katastra nehnuteľností?

Aj keď vo všeobecnosti platí, že každý má právo nahliadnuť do katastra nehnuteľností a získavať z neho informácie, bez ohľadu na to či ide o vlastné alebo cudzie nehnuteľnosti, predsa však platia aj určité výnimky. 

Každý si môže vyžiadať výpisy z listov vlastníctva, kópie z katastrálnych máp, výpisy z pozemkových kníh a pod. nielen k svojím, ale aj k cudzím nehnuteľnostiam. Tieto informácie sú prístupné aj prostredníctvom internetu (www.katasterportal.sk, https://zbgis.skgeodesy.sk). 

Predmetom evidencie katastra sú aj údaje o cene nehnuteľnosti. V nie tak dávnej minulosti sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Evidencia cien všetkých nehnuteľností, ktoré sa evidujú v katastri, vyplynula z potrieb Národnej banky Slovenska, Štatistického úradu SR a rezortu financií. Pod cenou nehnuteľnosti sa pritom rozumie aj cena bytu a nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. Cena nehnuteľností sa eviduje od účinnosti zákona (október 2018). Spätne sa cena nehnuteľností zapisovať ani zisťovať nebude. Údaje o cene nehnuteľností sa nebudú zverejňovať. Budú prístupné iba na požiadanie len vlastníkom nehnuteľností alebo iným oprávneným subjektom (napr. súdy, prokuratúra). 

Pokiaľ ide o konkrétne vyhľadávanie, na začiatku je potrebné si zvoliť kritérium vyhľadávania údajov o nehnuteľnostiach. 

Ak napr. chceme vyhľadať nehnuteľnosti konkrétnych vlastníkov, máme dve možnosti. Môžeme si zvoliť možnosť fyzické osoby (potrebné je zadať katastrálne územie a meno a priezvisko fyzickej osoby) alebo právnické osoby (názov firmy alebo IČO). Výsledkom vyhľadávania budú obsiahnuté všetky nehnuteľnosti konkrétnej osoby v konkrétnom katastrálnom území. Z výsledku vyhľadávanie si môžete vybrať konkrétnu nehnuteľnosť a pozrieť si jej list vlastníctva, ak v ňom kliknete na konkrétne parcelné číslo príslušnej nehnuteľnosti, zobrazí sa vám aj náhľad pôdorysu tejto nehnuteľnosti. Ak naň kliknete, otvorí sa vám mapa s lokalizáciou tejto nehnuteľnosti, ktorú si môžete približovať, odďaľovať a meniť jej podklady.

3. Kataster nehnuteľností a nahliadnutie do pozemkov

3.1. Členenie pozemkov

V katastri nehnuteľností sa pozemky delia na ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria a ostatné plochy. 

3.2. Pozemky – parcely registra „C“ a parcely registra „E“

Pokiaľ ide o kataster nehnuteľností týkajúci sa pozemkov, existujú parcely registra „C“ a parcely registra „E“. Tento rozdiel pramení z minulosti. Do konca roka 1950 sa práva k pozemkom podrobne evidovali na pozemkovoknižných vložkách v pozemkovej knihe. Neskôr boli malé pozemky súkromných vlastníkov zlúčené do veľkých pozemkov, ktoré obrábali jednotné roľnícke družstvá (kolektivizácia). Vznikli tak nové katastrálne mapy, do ktorých bol zakreslený len jeden veľký pozemok tak, ako bol viditeľný v teréne, neexistovala potreba podrobne evidovať súkromné vlastníctvo. Z takýchto neúplných máp a evidencie vychádzal od roku 1993 súčasný kataster nehnuteľností. Vtedy vznikla potreba presne evidovať pozemky súkromných vlastníkov, ale nie o všetkých pozemkoch tieto informácie existovali.

Vznikli tak dve mapy s nehnuteľnosťami: katastrálna mapa, ktorá znázorňovala parcely registra „C“ a mapa určeného operátu, ktorá znázorňovala parcely registra „E“. Parcely registra „E“ sú pôvodné parcely zapísané v pozemkovoknižných vložkách bez presných meraní, takže nemusia obsahovať presné údaje (napríklad ich poloha a výmera môžu byť v skutočnosti odlišné). Práve z toho dôvodu údaje o polohe a výmere pozemku, ktorý je evidovaný ako parcela registra „E“, nie sú právne záväzné. Tieto pozemky (evidované ako parcely registra „E“) sú práve z dôvodu nepresností údajov o nich prekážkou aj pri hypotekárnom úvere a povoľovaní stavby. Existuje možnosť parcelu registra „E“ previesť na parcelu registra „C“. Robí sa to pomocou geometrického plánu na určenie vlastníckych práv.

4. Aké informácie môžeme v katastri nehnuteľností získať zdarma?

Z pohodlia domova môžete preskúmať list vlastníctva (údaje o stavbách, vlastníkoch, poslednom titule nadobudnutia alebo ťarchách). Kataster poskytuje prístup do databázy všetkých nehnuteľností v slovenskom katastri na internetovej adrese www.katasterportal.sk zdarma pre všetkých záujemcov bez toho, aby sa museli zaregistrovať. Týmto spôsobom si môžete vyhľadať všetky potrebné informácie o nehnuteľnostiach, ktoré sú vo vašom vlastníctve alebo o nehnuteľnostiach o ktoré máte záujem (napr. plánujete ich získať kúpou).

5. Katastrálne konanie

Ak však potrebujete získať informácie alebo vykonať úkony, ktoré sú spoplatnené, potrebné je komunikovať so správou katastra. Môžete to urobiť osobne, písomne alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Poplatky, ktoré sú platné v katastri, sú určené sadzobníkom zákona o správnych poplatkoch. Spoplatnené je vydanie výpisu z katastra nehnuteľností, vydanie údajov o bonitovaných pôdnoekologických jednotkách, písomná identifikácia parciel, výpis kópie z katastrálnej mapy, vydanie kópie originálu, druhý a ďalší rovnopis verejných listín, vydanie geografickej identifikácie parciel, kópia geometrického plánu a ďalšie úkony. 

Katastrálne konanie je proces, v ktorom sa okrem zápisu práv k nehnuteľnostiam rozhoduje o zmenách hraníc katastrálnych území, prešetrení zmien údajov katastra, opravách chýb v katastrálnom operáte a o obnove katastrálneho operátu.

Katastrálne konanie vedie príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza.

Ak sa napr. zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v územnom obvode viacerých okresných úradov, konať o celom návrhu môže ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov. Okresný úrad, ktorý o návrhu koná, bezodkladne upovedomí o začatí konania dotknutý okresný úrad a zašle mu jedno vyhotovenie rozhodnutia o povolení vkladu.