Lokalita, cena a kúpa nehnuteľnosti

1. Hodnota nehnuteľnosti a čo ju ovplyvňuje

Okrem už spomínanej lokality v centre alebo na okraji mesta, cena nehnuteľnosti závisí aj od infraštruktúry a komunálnej vybavenosti. Na hodnote získavajú hlavne nehnuteľnosti v blízkosti diaľnic. Všade tam, kde sa buduje alebo obnovuje infraštruktúra, majú ceny nehnuteľností tendenciu rásť.

V momente, keď sa na určitom území začína s výstavbou ciest, hodnota nehnuteľností sa zvyšuje a dôvodom je dostupnosť, rýchlejšia komunikácia s centrom mesta a obsahmi, ktoré mesto ponúka.

Cena nehnuteľnosti je vyššia, ak sa nachádza v blízkosti štátnych a verejných inštitúcií, vzdelávacích inštitúcií pre rôzne vekové kategórie, obchodov, dopravných spojov a podobne. Opak platí pre nehnuteľnosti nachádzajúce sa v blízkosti hlučných miest: diaľnice, továrne, veľké nákupné centrá, železničné stanice a podobné lokality. Takéto nehnuteľnosti sú u potenciálnych kupcov menej populárne, a preto majú nižšiu hodnotu.

2. Dôležitá je lokalita nehnuteľnosti!

Pred kúpou nehnuteľnosti je preto dôležité dobre sa informovať a nazbierať čo najviac informácií o lokalite nehnuteľnosti. Treba brať do úvahy dostupnosť, hlučnosť, blízkosť dôležitých činností a služieb a ďalšie, už spomínané faktory. Tiež sa odporúča zhodnotiť aj nehnuteľnosti, ktorých lokalita je blízko tej, na ktorú ste sa zamerali. Z týchto údajov si urobíte jasný obraz o štvrti, v ktorej budete žiť. Zároveň sa oplatí informovať sa, či sa plánuje rozvoj lokality a či sa v blízkej budúcnosti očakáva výstavba nových objektov a infraštruktúry.

3. Kúpa nehnuteľnosti – vyjednávanie 

Vyjednávať kúpnu cenu nehnuteľnosti postavenej investorom je takmer nemožné. Konečná cena nehnuteľnosti je takmer vždy pevná, aj keď investori ponúkajú určité zľavy pri kúpe väčšej nehnuteľnosti, nižšiu cenu pri kúpe rozostavanej nehnuteľnosti  a pod. V každom prípade je konečná cena nehnuteľnosti vecou rozhodnutia predávajúceho nehnuteľnosti.

4. Kúpa nehnuteľnosti – novostavba

Kúpa novej nehnuteľnosti je pre každého veľkým krokom, preto je rozumné vopred sa informovať, čo všetko je zahrnuté v stanovenej cene nehnuteľnosti. V prípade kúpy podnikateľských priestorov sa spravidla zverejňuje cena, ktorá zahŕňa dokončenie stavby až do tretej etapy výstavby. Pri kúpe bytov môže cena nehnuteľnosti pokrývať iba čistú plochu bytu, bez pivnice, garáže alebo parkovacieho miesta. 

5. Cena nedokončenej nehnuteľnosti

Pri kúpe nedokončenej nehnuteľnosti je dobré informovať sa u projektanta alebo odhadcu nehnuteľnosti o všetkých nákladoch, ktoré sú potrebné na dokončenie všetkých prác podľa vašich potrieb a predstáv. Takto budete môcť aspoň vyjednávať o finálnych prácach alebo remeselných službách, ak je cena nehnuteľnosti už pevne stanovená. Ak dokončovacie práce nerobí dodávateľ najatý investorom, ale niekto iný alebo o tom rozhodujete sami, možno sa aj o tom dohodnete. V tom prípade zaplatíte napríklad hodnotu nehnuteľnosti do tretej fázy výstavby a zvyšok si zazmluvníte a zrealizujete samostatne. Sú situácie, kedy je takáto možnosť výhodnejšia z jednoduchého dôvodu, že si celý interiér zariadite podľa vlastných predstáv, bez následných prerábok.

Odporúčame vopred sa informovať o všetkých dodatočných investíciách, ktoré môžu nasledovať pri kúpe novostavby alebo rekonštrukcii starej budovy, aby nedošlo k následným nepríjemným prekvapeniam. Často sa zabúda napríklad na parametre energetickej hospodárnosti budovy či domu, ktoré budú vplývať na výšku účtov, keď sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti. 

6. Kúpa nehnuteľnosti, ktorá je v ponuke na predaj dlhšiu dobu 

Kúpa nehnuteľnosti, ktorá je na trhu dlhšiu dobu, môže byť riskantným krokom, aj keď cena nehnuteľnosti môže byť nižšia. Pri takomto nákupe je mimoriadne dôležité zistiť prečo je tomu tak. Získané informácie následne ovplyvnia nielen vaše rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti, ale aj rozhodnutie budúceho kupujúceho, ak sa v určitom momente rozhodnete nehnuteľnosť predať a presťahovať sa. Ak ide o majetkovo-právne alebo podobné problémy, potom je oveľa lepšie nehnuteľnosť nekupovať, nech je cena akokoľvek dobrá.

Ak sa pri kúpe nehnuteľnosti obrátite priamo na vlastníka nehnuteľnosti alebo stavebnú firmu, ušetríte na nákladoch na sprostredkovanie.

7. Kúpa nehnuteľnosti – uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy

Keď máte všetky potrebné informácie a dohodnete sa s predávajúcim na cene a ďalších náležitostiach predaja, je čas na uzavretie kúpnej (kúpno-predajnej) zmluvy.

Prípravu zmluvy treba nechať na právneho odborníka, ktorý sa postará o to, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti a aby bol obchod bezpečný.

Povinný obsah kúpnej zmluvy:

• údaje o predávajúcom a kupujúcom,
• špecifikácia predmetu zmluvy – údaje o nehnuteľnosti (katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, druh pozemku, výmery pozemku, súpisné čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza; ak ide o byt alebo nebytový priestor,  číslo bytu, poschodia, vchodu...),
• určenie kúpnej ceny nehnuteľnosti a spôsob platby,
• prípadné hypotéky a iné ťarchy na nehnuteľnosť a
• záväzok predávajúceho odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu a previesť na neho vlastnícke právo, na základe ktorého bude kupujúci zapísaný ako vlastník v katastri nehnuteľností.

Od roku 2013 je pri predaji, resp. prenájme nehnuteľnosti vlastník nehnuteľnosti povinný doložiť energetický certifikát, podľa ktorého je nehnuteľnosť zaradená do jednotlivej energetickej triedy. Podľa spotreby energií a emisií sú budovy zaradené do energetických tried od A do G. Kupujúci, resp. nájomca tak má predstavu o energetickej hospodárnosti budovy. Energetické certifikáty vyhotovuje energetický  špecialista, ktorý je certifikovaný príslušným ministerstvom. Najviac certifikátov získali nehnuteľnosti v bratislavskom kraji.