Hypotekárny úver - hypotéka a hypotekárna kalkulačka pre informatívny výpočet úveru na bývanie

1. Prečo ľudia potrebujú úver na bývanie?

Náklady na kúpu nehnuteľnosti sú často oveľa vyššie ako množstvo peňazí, ktoré môže väčšina domácností ušetriť. Preto úvery na bývanie umožňujú jednotlivcom a rodinám kúpiť si to, čo chcú, s podielom vlastnej účasti žiadateľa o úver na bývanie, napríklad 20 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti (určí banka na základe výsledkov posudzovania žiadosti o úver). Úver je zabezpečený hodnotou nehnuteľnosti pre prípad, že dlžník nebude schopný plniť svoje splatné záväzky.

2. Výpočet úveru na bývanie

2.1. Podmienky úveru na bývanie

Potenciálni dlžníci začínajú proces žiadosťou o úver na bývanie alebo hypotekárny úver v jednej alebo viacerých bankách. Poskytovateľ úveru bude od žiadateľa vyžadovať, aby predložil dôkaz o schopnosti splácať úver. To môže zahŕňať bankové a investičné výpisy, nedávne daňové priznania a dôkaz o súčasnom zamestnaní.

Výška úveru závisí od viacerých faktorov. Najjednoduchšie získajú úver na bývanie osoby zamestnané na dobu neurčitú. Ak ide o prácu na dobu určitú, banky poskytujú nižšie úvery alebo vyžadujú dodatočne poistenie. Úver na bývanie môžu získať aj živnostníci, ktorí musia preukázať dostatočne vysoký a predovšetkým pravidelný mesačný príjem za posledných niekoľko mesiacov (počet mesiacov určuje banka), čo znamená, že si živnostník pravidelne vypláca dostatočne vysokú mzdu. Poskytovateľ úveru tiež vykoná vlastnú kontrolu bonity žiadateľa o úver.

Väčšina bánk vyžaduje určitý podiel účasti žiadateľa o úver, to znamená, že banka poskytne úver na bývanie (finančné prostriedky) maximálne vo výške 70 až 80 % z hodnoty investície a zvyšok si musí doplatiť žiadateľ o úver sám alebo s niečou pomocou. Úvery na bývanie, ktoré nevyžadujú určitý podiel účasti žiadateľa o úver, sú skôr výnimkou ako pravidlom.

2.2. Čo nasleduje po schválení úveru na bývanie?

Ak je žiadosť schválená, poskytovateľ úveru ponúkne žiadateľovi úver do určitej výšky a s určitou úrokovou sadzbou. Úroková sadzba môže byť variabilná alebo pevná. Ak sa žiadateľ rozhodne pre hypotekárny úver, má dve možnosti. O hypotéku žiadateľ môže požiadať po vybraní nehnuteľnosti, ktorú chce kúpiť, alebo keď si ju ešte len vyberá a kupuje, ale musí založiť inú nehnuteľnosť, ktorú vlastní. Predbežne schválená hypotéka môže poskytnúť kupujúcim určitú výhodu na konkurenčnom trhu s nehnuteľnosťami, pretože predajcovia budú vedieť, že kupujúci majú peniaze na zálohovanie svojej ponuky.

2.3. Podpísanie zmluvy

Keď sa kupujúci a predávajúci dohodnú na podmienkach predaja, stretnú sa oni alebo ich zástupcovia na uzavretí predaja. Žiadateľ o úver zaplatí poskytovateľovi úveru preddavok. Predávajúci prevedie vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho a dostane dohodnutú sumu peňazí a kupujúci podpíše všetky zostávajúce dokumenty o hypotéke.

3. Výpočet úveru na bývanie podľa druhu úveru 

Úvery na bývanie sú dostupné v rôznych formách. Najbežnejším typom úveru je úver na bývanie na 15 až 30 rokov s pevnou úrokovou sadzbou.

3.1. Úver na bývanie s pevnou úrokovou sadzbou

Pri úvere na bývanie s pevnou úrokovou sadzbou zostáva úroková sadzba rovnaká počas celej doby trvania úveru, rovnako tak aj mesačné splátky dlžníka.

3.2. Úver na bývanie s variabilnou úrokovou sadzbou

Pri úvere na bývanie s variabilnou úrokovou sadzbou je úroková sadzba na prvé obdobie pevná a môže sa z času na čas meniť v závislosti od prevládajúcich úrokových sadzieb. Počiatočná úroková sadzba je často nižšia ako trhová sadzba, čo môže spôsobiť, že úver na bývanie je krátkodobo dostupnejší, no z dlhodobého hľadiska sa môže stať menej výhodným, ak sa úroková sadzba výrazne zvýši v dôsledku zmien na globálnom trhu. Banky majú zvyčajne limity, resp. horné limity, o koľko sa môže zvýšiť úroková sadzba pri úprave a celkovo počas doby splácania úveru.

3.3 Priemerné úrokové sadzby 

Koľko budete musieť zaplatiť za úver na bývanie teda závisí od typu úveru (pevná alebo variabilná úroková sadzba), doby splácania, úrokových sadzieb v čase podania žiadosti o úver. Úrokové sadzby úverov na bývanie sú v posledných rokoch na rekordne nízkej úrovni. Nové úrokové sadzby banky implementujú rôznymi spôsobmi. Niektoré pristupujú k zmenám pravidelne každých niekoľko týždňov, v niektorých bankách sú zmeny menej časté, ale radikálnejšie. 

4. Úverová kalkulačka na porovnanie ponuky úverov na bývanie

Ak sa rozhodujete pre úver na bývanie, online úverová kalkulačka na webovej stránke tej-ktorej banky vám pomôže porovnať odhadované mesačné splátky podľa typu úveru, úrokovej sadzby a podielu vlastnej účasti, ktorý treba zaplatiť. Môže vám tiež pomôcť určiť, akú drahú nehnuteľnosť si môžete dovoliť. Online kalkulačky sú preto dobrým spôsobom prvého výberu. Po zhromaždení všetkých relevantných informácií je rozumné kontaktovať vybrané banky osobne a prediskutovať úver podrobnejšie. 

5. Hypotéka, hypotekárna kalkulačka

5.1. Čo je to hypotekárny úver?

Hypotéka alebo hypotekárny úver je typ úveru, ktorý sa používa na kúpu alebo údržbu domu, pozemku a iných druhov nehnuteľností a vyžaduje záložné právo na nehnuteľnosť. Dlžník sa zaväzuje platiť veriteľovi počas určitého časového obdobia pravidelné splátky, ktoré sú rozdelené na istinu a úrok. Na zabezpečenie úveru slúži nehnuteľnosť založená dlžníkom. V prípade, že dlžník už nie je schopný splácať úver, banka má právo siahnuť na založený majetok, aby si vyrovnala dlh, ktorý dlžník voči nej má. 

Slovo hypotéka pochádza z gréckeho jazyka, je to dlh alebo pohľadávka viazaná na nehnuteľnosť. Banka môže poskytnúť úver na nehnuteľný záloh. 

Hypotekárna kalkulačka vám pomôže vypočítať mesačnú splátku hypotéky tej-ktorej banky, zobrazí splátkový kalendár po jednotlivých splátkových obdobiach a podobne.

5.2. Hypotéka nemusí byť nutne zlá

Ak kupujúci založí svoju nehnuteľnosť poskytovateľovi úveru, ten má právo uplatniť si nárok na založenú nehnuteľnosť. Hoci hypotekárny úver môže znieť hrozivo, ide o štandardný postup, ktorým sa banka poistí a zabezpečí splatenie nákladov, a preto sa kupujúci rozhodne požičať si peniaze. Bez tejto ochrany by boli podmienky úveru ešte prísnejšie a nehnuteľnosť by mohlo vlastniť ešte menej ľudí, preto podmienky úveru netreba vnímať len negatívne.

6. Hypotéka - hypotekárny úver: podmienky a splácanie

Postup pri získaní hypotekárneho úveru je rovnaký ako pri získaní úveru na bývanie s tým rozdielom, že v prípade hypotéky je zabezpečené ďalšie zabezpečenie založením nehnuteľnosti. Dlžník musí požiadať o hypotekárny úver prostredníctvom svojho preferovaného veriteľa a uistiť sa, že spĺňa požiadavky banky a je vhodným kandidátom na schválenie úveru. Skôr než sa dostanú do fázy uzatvárania žiadosti o hypotéku prechádzajú prísnym akceptačným procesom. Typy hypotekárnych úverov sa líšia v závislosti od potrieb dlžníka. Existujú klasické úvery a úvery s pevnou úrokovou sadzbou.

Banky často vyžadujú, aby dlžník dal do zálohu inú nehnuteľnosť, ktorú už vlastní. Existuje aj hypotekárny úver, ktorý umožňuje dať do zálohu nehnuteľnosť, ktorú kupujete a na ktorú ste si zobrali úver na bývanie, no v tomto prípade sú podmienky na poskytnutie úveru ešte prísnejšie.

7. Hypotéka - splácanie

Hypotekárny úver je podtypom úveru na bývanie, a preto sa od neho výrazne nelíši. Klasický hypotekárny úver, podobne ako úver na bývanie, je potrebné splatiť do 15 až 30 rokov. Ak lehota splácania úveru bude dlhšia, mesačné náklady budú nižšie, ale splácanie trvá pomerne dlho, čo znamená, že 100 % vlastníkom nehnuteľnosti sa stanete oveľa neskoršie, ako keby ste vyššie sumy splácali 15 rokov, a tým sa rýchlejšie zbavili úverovej záťaže. V každom prípade je dôležité nerozhodnúť sa pre príliš vysoký úver na bývanie, ktorý nebudete schopní splatiť v dohodnutom termíne. Ak sú mesačné splátky 15-ročného hypotekárneho úveru príliš vysoké, treba sa rozhodnúť pre úver, ktorý treba splatiť za 25 alebo 30 rokov.