Nárok na reklamáciu pri poruchách stavby

1. Reklamácia: firma ako zhotoviteľ alebo „miestny remeselník“?

1.1. Nelegálna práca a reklamácie

V dnešnej dobe je ťažké nájsť dobrého, cenovo dostupného a správneho zhotoviteľa stavieb alebo poskytovateľa služieb. Často sa preto stáva, že ľudia sa spoliehajú na odporúčania priateľov alebo iné zdroje informácií. Takéto odporúčania často vedú k „univerzálnym majstrom“, priateľom alebo známym. Keď zbierate ponuky pre svoj projekt, práve títo „miestni remeselníci“ ponúknu najnižšiu cenu. Hoci je predstava šetrenia lákavá, na takýchto majstrov sa netreba spoliehať. Tí, ktorí pracujú načierno, nemajú poistenie, väčšinou nedbajú na bezpečnosť pri práci a svoju prácu často vykonávajú neodborne.

1.2. Registrovaná činnosť

Ak prácu vykonáva fyzická osoba bez registrovanej činnosti, ide o nelegálnu prácu. To platí aj vtedy, ak má fyzická osoba založenú spoločnosť alebo živnosť, ale nie na činnosť, ktorú vykonáva. Príkladom toho môže byť živnostník, ktorý má registrovanú živnosť na opravu áut, ale nie na stavebné práce, aj keď je to vynikajúci stavbár so skúsenosťami a dlhoročnou praxou.

Nelegálnu prácu vymedzuje Zákon o nelegálnej práci a nelegálnom zamestnávaní a predpisuje pokuty nielen pre toho, kto prácu vykonal, ale aj pre objednávateľa, ktorý túto prácu umožnil. Nejde však len o pokuty za nelegálnu prácu. Ak pokrývač, ktorý pracoval nelegálne, spadne zo strechy, môžete čeliť veľmi vysokému nároku na odškodnenie. Samozrejme odpadá akákoľvek možnosť uplatnenia záruky či reklamácie vád. Práve preto, že riziká sú početné a spojené s rôznymi faktormi a výsledky sú veľmi neisté, odporúčame vám vyhnúť sa nelegálnej práci. Hoci to môže byť na začiatku lacné, ak sa niečo pokazí, môže to stáť oveľa viac, ako keby práca nebola vykonaná načierno.

Bez ohľadu na to, o ktorého zhotoviteľa ide, treba dbať na to, aby bol právnickou osobou registrovanou na vykonávanie určitej činnosti. To znamená, že musí mať založenú  spoločnosť alebo živnosť, prípadne vykonáva doplnkovú činnosť.

2. Reklamácia s faktúrou alebo bez nej?

U nás, najmä pri menších prácach, sa často rozhodujeme pre prácu bez faktúry, aj keď má zhotoviteľ registrovanú firmu. Pri výmene parkiet, maľovaní alebo aj stavbe fasády nás často môže zlákať nižšia cena vykonávateľa, ktorý ponúka prácu „bez faktúry“. Aj keď sme sa na začiatku rozhodli, že nič nebudeme robiť bez faktúry, zhotoviteľ môže navrhnúť, aby sme zaplatili aspoň časť v hotovosti.

Zdá sa, že týmto spôsobom sa môže ušetriť veľa peňazí. A tak to je až dovtedy, kým, samozrejme, nenastanú problémy. Už samotný návrh zhotoviteľa na podnikanie bez faktúry svedčí o jeho neprofesionalite a môže byť predzvesťou neskorších komplikácií.

Účet (faktúra) je dokladom o poskytnutej službe a je nevyhnutným dokladom, ktorý je nielen povinný podľa zákona o dani z pridanej hodnoty, ale je dôležitý aj pre uplatnenie záruky či reklamácie. Vždy si vyžiadajte faktúru, ktorá musí byť v súlade s ponukou alebo zmluvou o výstavbe. Nikdy neplaťte preddavky bez vysporiadania zmluvy a vzájomných povinností. Môže sa stať, že zhotoviteľ sa po zaplatení zálohy už na stavbe neukáže.

Bez faktúry nie je možná reklamácia, alebo je ponechaná na dobrej vôli zhotoviteľa a z právneho hľadiska je neplatná.

3. Ponuky a zmluva o výstavbe

3.1. Presná ponuka zhotoviteľa stavby

Ešte predtým, ako sa rozhodnete projekt realizovať, musíte vedieť, akú prácu potrebujete vykonať, koľko peňazí máte k dispozícii a ako veľmi sa ponáhľate. Pri menších projektoch a rýchlych opravách takéto formality nie sú potrebné, ale keď plánujete práce, ktoré sú finančne náročnejšie, treba byť dobre pripravený. Zhotoviteľovi výrazne uľahčíte vypracovanie ponuky, ak vyfotíte existujúci stav a všetko presne zmeriate, určíte množstvá, rozlohy a napíšete, čo chcete robiť. Iba s presným opisom vašich želaní a podrobnými informáciami môžete požiadať zhotoviteľa o vypracovanie vhodnej ponuky.

Ak ide o stavbu domu, rekonštrukciu bytu alebo iné väčšie projekty, je potrebné, aby architekt alebo projektant vypracoval výkaz výmer - súpis stavebných a remeselných prác, ktorý presne definuje všetky potrebné práce a množstvá jednotlivých materiálov.

3.2. Približný odhad nákladov

Nejeden zhotoviteľ bude tvrdiť, že vie odhadnúť cenu diela „od oka“ alebo si povie, že nemá zmysel strácať čas zostavovaním cenovej ponuky. Dokonca sa môže stať, že vás presvedčí, aby ste s prácami začali čo najskôr, a potom, na vaše prekvapenie, pôvodná ústne dohodnutá cena pri vystavení prvej faktúry zrazu stúpne.

4. Zloženie ponuky

Štruktúrovaná cenová ponuka je dôkazom serióznosti a profesionality firmy alebo remeselníka. Odporúčame vyžiadať si ponuku rozčlenenú na jednotlivé položky za každú požadovanú prácu. Netreba zabúdať ani na prípadný odvoz materiálov a upratanie stavby po dokončení prác, ktoré zhotovitelia v ponuke veľmi často neuvádzajú.

Základnými zložkami ponuky sú:

• názov zhotoviteľa, dodávateľa alebo poskytovateľa služieb,
• meno objednávateľa (klienta),
• číslo ponuky,
• dátum ponuky a doba platnosti,
• zoznam prác a materiálov s cenami,
• platobné podmienky, lehota splatnosti,
• pečiatka a podpis zhotoviteľa. 

5. Zmluva o výstavbe

5.1. Čo je zmluva o výstavbe?

Pri menších projektoch stačí dobre pripravená ponuka, ktorú podpisujeme ako objednávateľ a potvrdenie o zaplatení preddavku, ak to bolo predmetom dohody. Pri väčších projektoch, ako je výstavba domu alebo rekonštrukcia bytu, je nevyhnutná zmluva o výstavbe (zmluva o dielo), ktorá presne upraví vzťah medzi objednávateľom a zhotoviteľom stavby. Zmluvou sa zhotoviteľ zaväzuje vykonať určité práce alebo poskytnúť služby v dohodnutej lehote za dohodnutú cenu. Objednávateľ sa zaväzuje zaplatiť zhotoviteľovi za tieto služby. Okrem toho v zmluve o výstavbe môžu byť špecifikované ďalšie podrobnosti, ktoré chránia objednávateľa aj zhotoviteľa pred rôznymi prípadmi.

5.2 Náležitosti zmluvy o výstavbe

Zmluva o výstavbe musí byť uzatvorená písomne ​​a je splnená až po dokončení všetkých prác v nej definovaných.

Základné náležitosti klasickej zmluvy o výstavbe týkajúcej sa stavbu domu sú:

• názov zhotoviteľa stavby a meno objednávateľa,
• predmet zmluvy a vymedzenie dodatočných prác,
• definícia projektovej dokumentácie, zoznam stavebných prác,
• zmluvná cena,
• výpočet prác a vydávanie dočasných situácií,
• termíny a spôsob platby,
• povinnosti zhotoviteľa a objednávateľa,
• lehoty na plnenie zmluvy so začiatkom prác,
• zmluvné pokuty za omeškanie,
• odovzdanie a prevzatie diela, záverečné vyúčtovanie, oprava vád,
• zodpovednosť za vady a záručná doba,
• všeobecné, osobitné a záverečné ustanovenia dôležité pre obchodné zmluvy.

6. Sťažnosti: čo robiť, keď niečo nie je v poriadku?

6.1. Evidovanie vád a upozornenie zhotoviteľa

Pokiaľ všetko ide podľa plánu, nie sú žiadne problémy. Zhotoviteľ je povinný vykonávať stavebné a remeselné práce odborne podľa konkrétneho projektu alebo v súlade s danou ponukou a platnými normami a štandardmi. Napriek tomu sa však môžu mnohokrát vyskytnúť vady (chyby, nedostatky). Povinnosťou objednávateľa je upozorniť zhotoviteľa stavby na zistené vady. Na vady je možné upozorniť už pri realizácii projektu, ale môžu sa objaviť aj po odovzdaní a prevzatí stavby alebo dlho po dokončení prác. V závislosti od momentu spozorovania, vady delíme na zjavné vady, skryté vady a konštrukčné vady. Ako kupujúci bytu alebo domu ste chránený zákonom o ochrane spotrebiteľa a v prípade chyby na strane zhotoviteľa aj obchodnými záväzkovými vzťahmi.

6.2. Zjavné vady a reklamácia

Ak ste už pri realizácii projektu objavili vady alebo nedostatky, ide o zjavné chyby. Zjavnou vadou môže byť napríklad nesprávne umiestnená stena v novostavbe, príliš tenká izolácia, popraskaná omietka... Tieto vady sú na stavbe jasne viditeľné. O nich treba bezodkladne informovať zhotoviteľa, ktorý musí zjavné vady okamžite opraviť, pretože bez ich odstránenia nebude dom ako celok vôbec fungovať. Žiadosť o opravu zjavnej vady treba podať písomne ​​a odporúča sa stav aj odfotiť a porovnať s plánom, z ktorého jasne vidieť, že ide o stavebnú vadu. Keď ide o kúpu bytu, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka kupujúci má právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec nepoužiteľnou, má právo odstúpiť od zmluvy. 

Ak zhotoviteľ stavby nebude súhlasiť s opravou vád, máte právo ho žalovať.

6.3. Reklamácia menej zjavných vád

Existujú aj menej zjavné vady. Sú to rôzne prvky, ktoré v technickom zmysle neboli realizované v súlade s realizačným projektom a danými špecifikáciami, ale fungujú. Ide o iné vyhotovenia detailov, ako sú uvedené v projekte pre realizáciu stavby, a týkajú sa estetického aj technického prevedenia. Ak povedzme zhotoviteľ namontoval tienenie inak ako ste si predstavovali a ako uvádza realizačný projekt, máte nárok montáž reklamovať, aj keď tienenie inak funguje perfektne. Zhotoviteľ musí splniť všetky vaše požiadavky týkajúce sa estetiky, materiálov, spôsobu montáže a podobne. Nestačí, že niečo funguje.

Odporúčame pozorne sledovať priebeh prác a v prípade potreby fotografovať. Všetky dohody ohľadom očakávanej kvality, termínov a ceny služby musia mať písomnú formu. Ako doklad o dohode možno akceptovať aj dohody realizované prostredníctvom e-mailu. Ak ide o náročnejšiu prácu alebo ak očakávate atypický výkon s nadštandardnými a špeciálnymi detailmi, musíte zhotoviteľovi zaslať e-mailom podrobné pokyny, náčrty, referenčné príklady výkonu, ktorý očakávate. Budete mať doklad o tom, že bol oboznámený s predpokladanou kvalitou a náročnosťou diela a v prípade, ak dielo nebolo vykonané v súlade so zaslanými kritériami alebo vlastnosťami, môžete podať reklamáciu. To platí aj vtedy, ak je služba vykonaná technicky správne, ale nie v súlade s vašimi očakávaniami (napr. iné detaily, materiály a pod.).

Na druhej strane, ak si zhotoviteľ myslí, že niektorý detail alebo spôsob realizácie treba zmeniť alebo upraviť, nakoľko plánovaná realizácia nebola z určitých dôvodov možná, je povinný vás na to vopred upozorniť. Spolu so zhotoviteľom musíte nájsť riešenie, ktoré je možné z technického aj estetického hľadiska. Zhotoviteľ nesmie v žiadnom prípade samostatne, bez vášho písomného súhlasu, upravovať detaily a rozhodnúť o inej realizácii na tvári miesta, pretože v takom prípade máte nárok na reklamáciu!

6.4. Záruka na skryté vady

Niektoré chyby pri odovzdávaní a prevzatí stavby na prvý pohľad nevidieť. Mnohé vady sa časom môžu objaviť. Platí to najmä pre životne dôležité časti budovy: ak dôjde k zatekaniu strechy, deformácii na fasáde, ak sú chyby pri montáži alebo zle realizovanej hydroizolácii. Ak sa takéto problémy vyskytnú, treba rýchlo reagovať. Po zistení skrytej vady je potrebné zhotoviteľa alebo predávajúceho písomne ​​informovať v zákonnej lehote. Zhotoviteľ alebo predávajúci musí, v zákonnej lehote, doručiť oznámenie o príčinách vady (chyby) a spôsobe jej odstránenia. Na opravu chyby má zákonom určenú lehotu. Ak je však vada taká, že znemožňuje užívanie nehnuteľnosti alebo ju ohrozuje, napríklad prasklo vodovodné potrubie, treba vadu bezodkladne odstrániť. 

Podľa § 646 odsek 3 Občianskeho zákonníka pri zhotovení stavby je záručná doba tri roky. Vykonávacím predpisom však môže byť ustanovené, že pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov. 

Obchodný zákonník záručnú lehotu nestanovuje. Zmluvné strany sa tak v praxi musia dohodnúť na záručnej lehote a počas jej plynutia uplatňovať práva s ňou spojené. 

6.5. Záruka na konštrukčné vady

Najzávažnejšie vady, ktoré sa môžu na stavbe objaviť, sú konštrukčné vady. Ide o vady, ktoré ohrozujú pevnosť a funkčnosť stavby a znemožňujú jej užívanie. Ak sa na stene objavia trhliny, pretože dom nerovnomerne sadá, ak strecha zateká a premáča konštrukciu, alebo zle vykonaná hydroizolácia spôsobuje prenikanie vody dnu, považuje sa to za vadu aj za konštrukčnú vadu. Za takéto vady zodpovedá zhotoviteľ a je povinný ich odstrániť. Záruky sú uvedené v zmluve o výstavbe, túto zodpovednosť nemožno vylúčiť. To znamená, že „objednávateľ môže konštrukčnú vadu vytknúť u zhotoviteľa až do 24 mesiacov prípadne do 36 mesiacov pri stavbách, inak toto právo zaniká. V praxi však častokrát nastáva situácia, že niektoré skryté vady sa prejavia až po určitom dlhšom období. Je potrebné uviesť, že v prípade, ak sa táto skrytá vada prejaví dodatočne, až po uplynutí 24 alebo 36 mesačnej prekluzívnej lehoty, objednávateľovi zaniká právo uplatniť nároky zo zodpovednosti za vady u zhotoviteľa“.

6.6. Záruky zhotoviteľa a ich platnosť

Jedno sú vady spôsobené prácou zhotoviteľa, iné je záruka zhotoviteľa na vykonané práce alebo záruka výrobcu na jeho výrobky. Výrobcovia fasádnych systémov, strešných systémov, hydroizolácií a iných životne dôležitých stavebných komponentov môžu ponúknuť až niekoľko desaťročí záruky na kvalitu svojich výrobkov.

Spoločnosti na kontaktné fasády dávajú záruku 10 až 25 rokov, na strešné systémy zvyčajne 15 až 40 rokov.

Aby ste mohli uplatniť nárok na záruku, musíte vedieť, že strecha a fasáda sú jeden systém. To znamená, že zhotoviteľ nesmie nahradiť určité prvky inými. Finálnu omietku fasádneho systému jedného výrobcu nie je možné nahradiť lacnou omietkou iného výrobcu. Nielenže budete riskovať kvalitu výkonu, ale výrobcovia zamietnu vašu reklamáciu. Na uplatnenie záruky potrebujete:

• faktúru preukazujúcu nákup všetkých prvkov, ktoré sú súčasťou fasádneho systému, strechy a podobne,
• kópiu záručného listu,
• informácie o projekte a lokalite.

Účet (faktúru) a kópiu záručného listu musíte dostať ihneď po poskytnutej službe. Na tieto dva dokumenty netreba zabudnúť!