Úver na bývanie, hypotéka – kedy je úver na bývanie tým správnym riešením?

1. Prečo si vziať úver na bývanie

Odpoveď na otázku, prečo si vziať úver na bývanie, je veľmi jednoduchá: pretože nemáte toľko peňazí, aby ste si mohli všetko financovať sami. Existuje veľa dôvodov, prečo sa niekto rozhodne vziať si úver na bývanie. Stavba alebo kúpa domu či bytu predstavuje veľkú a spravidla jednorazovú finančnú transakciu (investíciu). Aj keď realitný trh, resp. trh s nehnuteľnosťami občas osciluje a mierne klesá, je nepopierateľným faktom, že z dlhodobého hľadiska rastie, najmä ak sa pozrieme na posledných desať rokov, kedy sa zdvojnásobil.

1.1.  Úver na bývanie, pretože nemáte dosť peňazí

V mnohých mestách na Slovensku si kúpu vlastného bytu nemôžu dovoliť ani ľudia zamestnaní na dobu neurčitú s priemernou mzdou, preto sú prinútení riešiť problém čerpaním úveru na bývanie. Životné náklady v posledných rokoch výrazne vzrástli a pre väčšinu ľudí sa byty stali nedostupnými. Ak bývate v podnájme alebo v prenajatom byte, situácia je ešte horšia, pretože vysoké mesačné nájomné vás oberá o časť peňazí, ktoré by sa dali ušetriť na kúpu nehnuteľnosti. Mnohí sú „lapení“ v začarovanom kruhu: nemajú dostatok peňazí na kúpu vlastnej nehnuteľnosti, a tak sú nútení platiť nájomné, čo znamená, že majú ešte menej peňazí na kúpu nehnuteľnosti.

Úver na bývanie umožňuje realizovať sen o kúpe vlastnej nehnuteľnosti, keďže si dnes to mnohí nemôžu dovoliť.

1.2. Úver na bývanie, aj keď máte dosť peňazí

Druhá pozícia je oveľa výhodnejšia, privilegovanejšia. Na rozdiel od všeobecného presvedčenia si pôžičky na bývanie berú aj bohatší jednotlivci. Prečo je to tak? Vzhľadom na veľmi nízke úrokové sadzby, ktorých sme boli svedkami v posledných rokoch, boli úvery veľmi „lacné“. Mnohé banky aj v súčasnosti ponúkajú výhodné úvery na bývanie. Bohatší jednotlivci si namiesto toho, aby minuli svoje peniaze na kúpu nehnuteľnosti, radšej zoberú úver a investujú svoje peniaze do iných vecí, čím si vytvoria z dlhodobého hľadiska ešte viac peňazí. S návratnosťou investície ľahko splatia nízke úroky a vytvoria ešte väčšie bohatstvo.

2. Žiadosť o úver na bývanie

2.1. Hodnotenie úverovej bonity 

Podmienky poskytovania úverov na bývanie sa za posledné roky príliš nemenili. Postup je viac-menej rovnaký. Žiadateľ o úver na bývanie musí spolu so žiadosťou vybranej banke predložiť požadovanú dokumentáciu, na základe ktorej môže banka preveriť jeho finančnú situáciu a posúdiť jeho bonitu. Nejde len o proces, ktorým sa banka chráni tým, že neposkytne úvery jednotlivcom, o ktorých vopred vie, že ich nebudú môcť splácať. Banky sú tiež viazané pravidlami Národnej banky Slovenska.

2.2. Trvalý pracovný pomer nie je podmienkou získania úveru na bývanie 

Žiadateľ o úver musí predložiť doklady o svojom súčasnom zamestnaní. Pre úver je najvýhodnejší trvalý pracovný pomer (na dobu neurčitú). Ak je pracovný pomer na dobu určitú, doba splácania úveru je zvyčajne viazaná na dobu zamestnania, čo môže byť problém. O úver na bývanie môžu požiadať aj živnostníci, ktorí však musia mať dostatočne vysoký priemerný mesačný príjem aspoň za posledných 12 mesiacov.

Jednou z najdôležitejších podmienok získania úveru je, že žiadateľ nie je v žiadnom osobnom bankrote ani v konaní o osobnom bankrote. V úpadku nesmie byť ani zamestnávateľ, ktorý žiadateľa o úver na bývanie zamestnáva.

Pri posudzovaní bonity banky okrem mzdy a druhu zamestnania preverujú aj to, koľko nezaopatrených rodinných príslušníkov je v domácnosti, či žiadateľ o úver nemá nejaké iné úvery (v tej istej banke alebo v iných bankách), iné administratívne záťaže a podobne. Pri výpočte príjmov sa berú do úvahy všetky druhy príjmov okrem jednorazových, výnimočných príjmov, akými sú napr. odmeny. Z príjmov sa odvádzajú dane.

3. Na čo slúži úver na bývanie?

Toto je veľmi častá otázka, pretože oblasť nehnuteľností je rôznorodá a mnohostranná. Úver na bývanie môžete využiť na kúpu pozemku alebo stavebného pozemku, na rekonštrukciu existujúcej budovy, na uhradenie nákladov za vyhotovenie projektovej dokumentácie a angažovanie projektantov či externých spolupracovníkov (stavbyvedúci, stavebný dozor, architekt) a samozrejme na realizáciu stavby. Treba si však uvedomiť, že veľmi vysoký úver na stavbu domu sa získava pomerne ťažko a časť nákladov budete musieť pokryť sami, preto je potrebné k veci pristúpiť postupne a opatrne. Napríklad môžete najskôr požiadať o úver na kúpu stavebného pozemku, potom šetriť peniaze niekoľko rokov alebo požiadať príbuzných o ďalšiu pomoc, pripraviť a predložiť stavebné podklady a následne po schválení stavebného povolenia požiadať o úver na bytovú výstavbu.

4. Podmienky získania úveru na bývanie

Je dobré vedieť, aké sú podmienky získania úveru na bývanie, a nechať na chvíľu bokom  bonitu. Pri schvaľovaní akéhokoľvek úveru je vždy hlavným faktorom bonita, preto sa na ňu neskôr pozrieme podrobnejšie. Existujú aj podmienky, ktoré sú špecifické pre úver na bývanie alebo účelový úver na dom. Na stavbu domu je potrebné právoplatné stavebné povolenie a na úver na kúpu stavebného pozemku overená zmluva s vyhlásením príslušnej obce, že je na konkrétnom stavebnom pozemku povolená bytová výstavba. Existuje aj komunálny úver, ktorý sa poskytuje na získanie tuzemských nehnuteľností a ich údržbu, výstavbu a zmenu dokončených stavieb a iných stavieb, ktoré sa budú využívať na verejnoprospešný účel. 

Úver na výstavbu domu bude schválený až po doložení právoplatného stavebného povolenia banke! Okrem právoplatného stavebného povolenia podmienkou získania úveru na dom je vlastníctvo pozemku alebo súhlas na výstavbu, ak nevlastníte 100 % pozemku.

5. Zabezpečenie úveru na bývanie: ručiteľ a hypotekárny úver

5.1. Kedy zabezpečiť úver na bývanie?

Mnohí sa boja zabezpečiť úver, pretože si predstavujú scenár, že im banka vezme dom a predá ho v aukcii pre ich neschopnosť splácať úver. Predaj sa zvyčajne zrealizuje za nižšiu ako trhovú cenu. Aj takéto veci sa stávajú, no treba vedieť, že zabezpečenie úveru má mnoho výhod, ktoré majú v prvom rade chrániť dlžníka a banku. Pretože je úver na bývanie väčšinou poskytovaný vo vyšších sumách, banka bude vyžadovať záruku, aby v prípade neschopnosti dlžníka splácať úver neprišla o všetky peniaze. V opačnom prípade bude úver považovaný za rizikový a nebude schválený.

5.2. Hypotekárny úver – zabezpečenie nehnuteľnosťou

Banky zvyčajne vyžadujú hypotéku na zabezpečenie úveru na bývanie. To znamená, že úver na bývanie je potrebné zabezpečiť nehnuteľnosťou. Ak vlastníte niekoľko nehnuteľností s približne rovnakou hodnotou, nebudete mať žiadne väčšie problémy – jednu z nich dáte do zálohu. Ak nevlastníte žiadnu nehnuteľnosť, veci sa trochu skomplikujú, keďže by ste museli dať do zálohu nehnuteľnosť svojich rodičov alebo iných blízkych rodinných príslušníkov. Hoci po dokončení výstavby záložné právo prejde na vašu novú nehnuteľnosť, je to nepríjemná situácia, ktorej sa treba vyhnúť.

Mnohé banky dnes ponúkajú aj alternatívu – do zálohu môžete dať práve nehnuteľnosť, ktorú staviate alebo kupujete, teda na ktorú žiadate o úver. Pri takomto zabezpečení banky však schvaľujú o niečo nižšiu výšku úveru (maximálne do 80 % z odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti), aj úver schvália pomalšie.

5.3. Hypotekárny úver na dom s rastúcou hypotékou

Niektoré banky ponúkajú aj možnosť úveru s rastúcou hypotékou. Banka v tomto prípade určuje hodnotu úveru počas výstavby domu, keďže sa výstavbou hodnota domu zvyšuje. V takomto prípade banka okrem míňania bude sledovať a hodnotiť aj priebeh výstavby. Je dôležité dôkladne si nafotiť priebeh výstavby, pretože banke bude treba preukázať, že schválené prostriedky sú strovené účelovo (vynaložené na to, na čo banka poskytla úver). Väčšina bánk, ktoré ponúkajú účelové úvery, vyžaduje aj tzv. investičný plán, v ktorom je zadefinované konkrétne použitie úverových prostriedkov z časového a finančného hľadiska. Týmto spôsobom banka sleduje a kontroluje výdavky.

5.4. Úver na bývanie môže byť zabezpečený ručiteľom

Ďalšou formou zabezpečenia úveru je záruka. Ručiteľ je osoba, ktorá sa zo zákona zaväzuje prevziať splátku úveru a sama vyrovnať dlh dlžníka, keď tento nie je schopný splácať úver. Banka môže požadovať záruku pri menej stabilných formách zamestnania, kde je vyššia pravdepodobnosť straty zamestnania. Takýmito formami sú pracovný pomer na dobu určitú a samostatná zárobková činnosť. Banky môžu požadovať ručiteľa aj v prípade, ak ste cudzinec, alebo ak chcete dať ako zálohu nehnuteľnosť, a nie ste jediným (100 %) vlastníkom.

Ak ste zosobášení alebo máte registrované partnerstvo, väčšinou platí, že ručiteľom je automaticky váš partner, pokiaľ sa s bankou výslovne nedohodnete inak.

6. Bonita a výška úveru na bývanie

Na výstavbu alebo kúpu domu či bytu vám banky väčšinou neposkytnú úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov sa výška úveru pohybuje do 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Úver na bývanie vo výške 100 % hodnoty je možný len v prípade, ak je dodatočne zabezpečený poistením alebo hypotekárnym úverom, teda hypotékou na nehnuteľnosť. V druhom prípade je na získanie úveru potrebné dať do zálohu nehnuteľnosť.  

Trochu iná situácia je pri účelových úveroch, kde banky umožňujú rôzne výšky a použitie finančných prostriedkov, ku ktorým zatiaľ nevyžadujú dokumentáciu súvisiacu s účelom použitia úveru. Pri vyšších sumách je však takmer vždy potrebná osobitná dokumentácia s vypracovaným plánom, ako sa budú míňať prostriedky, o ktoré žiadate.

7. Čerpanie úveru – uvoľnenie finančných prostriedkov

Úver na bývanie alebo úver na dom sa najčastejšie neposkytuje v hotovosti ani bankovým prevodom na osobný účet. Keďže zvyčajne ide o vysoký úver, väčšina bánk uprednostňuje priame prevody dodávateľom alebo za vás platí účty, ktoré vzniknú počas výstavby. Všetky faktúry si preto musíte starostlivo uchovávať a zasielať do banky. Systém uvoľnenia finančných prostriedkov sa v jednotlivých bankách značne líši, ale v zásade vyššia bonita znamená väčšiu možnosť prevodu hotovostného úveru na účet, čo zase predstavuje voľnejšie disponovanie finančnými prostriedkami.