Adaptácia, sanácia a rekonštrukcia domu

1. Sanácia domu

1.1. Čo je to sanácia domu?

Sanácia znamená údržbu budovy. Tento pojem zahŕňa všetky úkony potrebné na zabezpečenie kvality bývania a stavebnej kvality domu. Sanácia patrí medzi investičné udržiavacie práce. Investičné udržiavacie práce zahŕňajú vykonávanie opráv, stavebných, montážnych, remeselných a iných prác, ktorými sa zdokonaľujú a modernizujú všetky inštalácie, technologické zariadenia, armatúry a ostatné zariadenia. Podstatou sanácie je vykonanie vyššie uvedených prác spôsobom, ktorý nezasahuje do konštrukcie stavby a nemení veľkosť, kapacitu, účel alebo vonkajší vzhľad stavby.

1.2. Sanácia domu – najčastejšie úkony

Určite vás zaujíma, ktoré sú najčastejšie úkony pri sanácii budovy. K najčastejším úkonom určite patrí údržba fasády budovy, ktorú sa odporúča premaľovať každých 5 až 7 rokov. Potom sú to generálne práce ako oprava strechy, čistenie odkvapov a zvodov, čistenie komínov a podobne. Náročnejšie a rozsiahlejšie stavebné práce sa týkajú výmeny hydroizolácie a tepelnej izolácie. Jeden z najväčších a cenovo najnáročnejších problémov, s ktorým sa môžeme stretnúť, keď ide o sanáciu domu, je určite sadanie stavby.

Do tejto kategórie prác patrí aj sanácia plesní a vlhkosti, bielenie interiéru, výmena podláh, natieranie plotov a zábradlí, výmena dlažieb okolo domu a obkladov v interiéri, brúsenie a lakovanie parkiet, montáž novej elektroinštalácie a podobne.

2. Adaptácia domu

2.1. Čo je to adaptácia domu? 

Adaptácia domu znamená čiastočnú alebo úplnú prestavbu domu. Ide o väčšie zásahy do objektu ako pri sanácii, kde sú zásahy nevyhnutné z dôvodu udržiavacích prác. Účelom adaptácie je skvalitnenie budovy, čím sa vlastne zlepší kvalita bývania, pohodlie, vzhľad domu, zvýši sa energetická efektívnosť budovy (zníži spotreba energie). Súčasťou adaptácie môže byť okrem vnútorných priestorov aj úprava exteriéru – fasády domu v prípade, že je potrebné zabezpečiť primeranú energetickú hospodárnosť budovy. V tomto prípade hovoríme o energetickom prispôsobení budovy.

2.2. Adaptácia domu a stavebné povolenie

Ak ide o súkromný dom, na adaptáciu, resp. úpravu interiéru nie je potrebné stavebné povolenie. Situácia je o niečo komplikovanejšia, keď ide o byty v panelákoch – aj keď sú vo väčšine prípadov byty súkromným majetkom, predsa v nich nemôžete búrať steny len tak, ako sami chcete, lebo by to malo dopad na celý objekt a potenciálne by ohrozilo všetkých obyvateľov bytovej budovy. Podľa pravidiel potrebné je získať súhlas susedov a statik by mal vypočítať, či je bezpečné búranie stien bez ohrozenia statickej stability bytovky.

Na adaptáciu exteriéru a interiéru stavby nie je potrebné stavebné povolenie, pokiaľ sa pri týchto prácach nemenia vonkajšie rozmery (veľkosť) stavby! Akonáhle plánujete radikálnejšie zasahovať do konštrukcie stavby, v zmysle prístavby alebo nadstavby, zvýšenia strechy, prístavby terasy, balkóna a podobne, je potrebné podať žiadosť o stavebné povolenie (vypracovať projektovú dokumentáciu), inak ide o čiernu stavbu. Rovnako si treba dať pozor na obmedzenia súvisiace s polohou a pozemkom, aby sme pri väčších zásahoch do vonkajších rozmerov stavby neprekročili hranicu pozemku, najmä ak sa náš dom už nachádza v blízkosti susedovho pozemku. V opačnom prípade môžu vzniknúť vážne právne problémy a dokonca aj súdne spory.

2.3. Adaptácia domu – väčšie zásahy

Pri rozhodovaní o adaptácii interiéru často plánujeme iba miernu zmenu pôdorysu nášho bytu či domu. Možno by ste chceli prepojiť alebo oddeliť izby, preskliť balkón... Tak tomu sa hovorí radikálnejšia adaptácia budovy, kedy sa mení pôdorys obytného priestoru, resp. usporiadanie miestností v ňom. Izby majú nové sadrokartónové steny, často sa musia prerábať elektrické inštalácie, vodoinštalácie. Vynovenie elektroinštalácie je v zásade bezproblémové a často rutinné, keďže sa jednoducho pridávajú nové káble, s vodoinštaláciou je to o niečo zložitejšie a následne aj drahšie a väčší problém môže nastať s odpadovými vodami.

Odporúčame vyhnúť sa väčším zásahom v kuchyni a kúpeľni, najmä premiestňovaniu potrubia na prívod vody a odvod splaškovej a odpadovej vody v dome alebo v byte. Premiestnenie elektroinštalácií o 1 až 2 m nebude problém.

3. Kedy je potrebná sanácia alebo adaptácia domu?

Adaptáciu, resp. sanáciu budovy je potrebné vykonať v dôsledku opotrebovania jednotlivých prvkov, či už vo vnútri budovy alebo v exteriéri. K chátraniu dochádza kvôli rozdielnej životnosti jednotlivých materiálov a prvkov, čo bráni aj bežnému užívaniu stavby z dôvodu chátrania. Vo všeobecnosti materiály starnú, opotrebúvajú sa, nemajú správnu kvalitu alebo nie sú správne nainštalované. Ide napríklad o výmenu parkiet, keramických obkladov, sanitárnych a iných prvkov, nátery stien a stropov, úpravu vonkajšieho plášťa budovy s inštaláciou vhodnej tepelnej izolácie a vyhotovením finálnej vrstvy.

Bez ohľadu na kvalitu po určitom čase si niektoré materiály a prvky vyžadujú výmenu.

Rozsiahlejšia prestavba domu je potrebná napr. pri zmene potrieb rodiny: príchod nového člena rodiny, ktorému chcete zabezpečiť vlastnú izbu, vytvorenie domácej pracovne, predelenie väčšej izby alebo prepojenie obývačky s jedálňou, zväčšenie priestoru... Dôvodov je veľa.

4. Rekonštrukcia budovy

4.1. Čo je to rekonštrukcia objektu?

Rekonštrukcia budovy v skutočnosti zahŕňa zmenu technických špecifikácií budovy a prispôsobenie existujúcej budovy zmenám účelu alebo potrieb. Podstatou rekonštrukcie objektu je, že ide o realizáciu prác, pri ktorých sa vo väčšej miere nemení veľkosť objektu, ale sa menia len jeho konštrukčné prvky. V prípade, že rekonštrukciou dôjde aj k zmene veľkosti existujúcej stavby, nesmie sa objem stavby zmeniť o viac ako 10 %.

4.2. Stavebné povolenie na rekonštrukciu

Pri rekonštrukcii budovy nevyhnutná je spolupráca so stavebným inžinierom (statikom), ktorý kontroluje plány a robí výpočty na existujúce zaťaženia, tiež nové výpočty na zaťaženia pri rekonštrukcii objektu. Podstatou všetkého je pri rekonštrukcii objektu zachovať všetky, resp. čo najviac nosných stien a stĺpov a v prípade ich zbúrania musí statik zabezpečiť vhodné náhradné nosné prvky, ktoré zabezpečia statickú únosnosť celej konštrukcie stavby. Okrem búrania nosných prvkov určite sa búrajú aj nenosné steny (deliace steny, priečky), ktoré nemajú zásadný vplyv na stabilitu celej konštrukcie objektu. Na rozdiel od určitých foriem  sanácie alebo adaptácie budovy, kde zásahy nie sú až také veľké, na rekonštrukciu je potrebné stavebné povolenie.