Zmluva o dielo na zhotovenie stavby

1. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby medzi zhotoviteľom a objednávateľom

Zmluvu o dielo na zhotovenie stavby upravujú ustanovenia § 536 a násl. Obchodného zákonníka č. 513/1999 Z. z. v znení neskorších predpisov. Touto zmluvou sa zhotoviteľ zaväzuje zhotoviť pre objednávateľa stavbu. Práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie sú upravené v tejto zmluve, sa riadia príslušnými ustanoveniami uvedeného Obchodného zákonníka a ostatných všeobecne záväzných právnych predpisov platných a účinných v Slovenskej republike.

1.1.  Zmluva o dielo na zhotovenie stavby 

Predmetom Zmluvy o dielo je záväzok zhotoviteľa vykonať pre objednávateľa výstavbu rodinného domu za dojednanú cenu v dohodnutom termíne podľa konkrétneho projektu. Na druhej strane sa objednávateľ zaväzuje zaplatiť zhotoviteľovi určitú sumu za určitých podmienok a v súlade s dohodnutými platobnými povinnosťami.

1.2. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby – obsah

Ako je uvedené v zákone, zmluvou o dielo sa zaväzuje zhotoviteľ vykonať určité dielo a objednávateľ sa zaväzuje zaplatiť cenu za jeho vykonanie. Podstatnými náležitosťami zmluvy o dielo sú najmä stavebné práce, ktoré sú definované v konkrétnom projekte, cena a termín dokončenia prác. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby musí byť uzatvorená v písomnej forme. Záväzok zo zmluvy o dielo je splnený až dosiahnutím výsledku, keď sa so stavebnými a remeselnými prácami skutočne začne alebo skončí.

1.3. Odchýlka od zmluvy o dielo na zhotovenie stavby

Pre akúkoľvek odchýlku od stavebného zámeru alebo prác definovaných zmluvou musí mať zhotoviteľ písomný súhlas objednávateľa. Bez tohto súhlasu nemôže požadovať zvýšenie dohodnutej ceny za vykonané práce.

Dôležité súčasti zmluvy o dielo na zhotovenie stavby sú:

2. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby – cena

Cena za realizáciu predmetu zmluvy určuje na základe vypracovaného výkazu výmer - správne spočítaných množstiev potrebných materiálov a realizovaných prác. Výkaz výmer spolu so súpisom položiek tvorí základ pre spracovanie rozpočtu, ktorý tvorí nedeliteľnú súčasť zmluvy, a výpočet výslednej ceny stavby. Práce nad rámec zmluvy musia byť definované samostatne. Zmeniť cenu a rozsah predmetu diela je možné iba po vzájomnej dohode objednávateľa a zhotoviteľa uzatvorením písomného dodatku k zmluve.   

Na každú ďalšiu prácu musí zhotoviteľ vystaviť nový odhad. V prípade nesprávneho odhadu množstva alebo rozsahu prác sa tieto odhady vzťahujú na všetko, čo nebolo vopred špecifikované v zmluve a jej dodatkoch.

3. V zmluve o dielo na zhotovenie stavby sú stanovené termíny realizácie

Treba byť obzvlášť opatrný pri stanovení času plnenia zmluvy, lehoty výstavby, ktoré sa môžu v dôsledku rôznych faktorov značne predĺžiť. Výstavba objektu do 3. fázy výstavby zvyčajne trvá 2 až 3 mesiace, pričom výstavba domu na kľúč môže trvať až jeden rok.

3.1. Začiatok výstavby

Zhotoviteľ spravidla začína s prácami po obdržaní zálohy, stavebného povolenia, technickej dokumentácie a odovzdaní staveniska. Čas plnenia zmluvy môže byť predĺžený, nakoľko výstavba, predovšetkým v jej prvých fázach, môže byť podmienená počasím (napr. daždivé dni, teploty bod bodom mrazu...). Okrem toho na dodržanie jednotlivých technologických postupov sú potrebné vhodné klimatické podmienky. 

3.2. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby a harmonogram

Zhotoviteľ je povinný preukázať Vám, že inštaluje tie materiály (druhy a množstvá), ktoré boli dohodnuté  výkazom výmer alebo s dozorom, kedykoľvek o to požiadate. Plán prác na stavbe bližšie definuje harmonogram riadenia projektu alebo Ganttov diagram – grafické znázornenie harmonogramu projektu. Je to zvyčajne stĺpcový graf, ktorý zobrazuje začiatočný a konečný dátum realizácie projektu, zahŕňa zdroje, míľniky, úlohy a závislosti. Rovnako tak pomáha pri plánovaní, správe a monitorovaní konkrétnych úloh a zdrojov v projekte. Ak sa chcete lepšie zoznámiť so všetkými týmito pojmami a presným harmonogramom výstavby, podrobnejšie informácie vám poskytne váš stavebný dozor.

4. Fakturácia a platba za služby

Bežná platba súvisí s doručenými situáciami, dohodou sa určí, ktorá fáza kedy bude zaplatená. Platba je zvyčajne rozdelená do zmysluplných častí podľa harmonogramu a uhrádza sa podľa mesačných situácií. Platba sa uskutoční v súlade so splatnosťou vystavených faktúr.

Cena služieb výstavby domu je určená:

• na základe merných jednotiek dohodnutých prác, 
• celkovej sumy za celú stavbu, resp. projekt, 
• s doložkou „na kľúč“.

5. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby a zmluvné pokuty

Zmluvné pokuty sa často spomínajú v zmluvách o dielo na zhotovenie stavby, najmä keď sme limitovaní termínmi alebo z dôvodu naliehavosti výstavby. Zmluvná pokuta je samozrejme vecou kompromisu medzi zhotoviteľom a objednávateľom. Pri nedodržaní tejto zmluvy a plánu prác v dohodnutých a vzájomne predĺžených lehotách môže objednávateľ požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty za každý deň omeškania vo výške uvedenej v zmluve. Zvyčajne ide o 0,5 % z celkovej hodnoty prác po konečnom zúčtovaní. Zmluvná pokuta spravidla nepresahuje 5 % z tejto hodnoty prác.

Ak porušením zmluvy došlo ku vzniku škody spôsobenej omeškaním zhotoviteľa s vykonaním prác, objednávateľ, ktorý škodu utrpel, má nárok na náhradu škody len do výšky zmluvnej pokuty. Ak sa v zmluve k ustanoveniam o zmluvnej pokute uvedie, že „uplatnením zmluvnej pokuty nie je dotknuté právo na náhradu škody, “ v takom prípade vznikne nárok na náhradu celej škody plus nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

6. Zmluva o dielo na zhotovenie stavby a záručné doby

Záručné doby určuje zákon, čo mnohí investori nevedia. Pri výstavbe zhotoviteľ za kvalitu ním realizovaných prác podľa podpísanej zmluvy a ním dokončené dielo poskytuje záručnú lehotu 5 rokov, ak zmluva neurčuje inak. Na dodávky špecifických výrobkov, materiálov a zariadení použitých a inštalovaných pri stavbe domu, ktoré zabezpečuje zhotoviteľ s povinným predložením záručnej dokumentácie, sa vzťahuje záruka daná výrobcom, predajcom alebo dodávateľom. Záručná doba začína plynúť dňom prevzatia prác objednávateľom, ukončením preberacieho konania. Zhotoviteľ je povinný v záručnej dobe odstrániť všetky vady spôsobené jeho zavinením a nemá nárok na zaplatenie týchto prác.